Landlord wins eviction for major renovation works; tenant ordered to vacate within two months.

Répertoire n°1170/2024

E-BAIL-103/24

Audience publique du 17 mai 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Giulio RICCI, en remplacement

de Maître Charles KAUFHOLD, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant en personne.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 27 février 2024 au greffe de la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 15 mars 2024, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 24 avril 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties entendues en leurs

moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 27 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, aux fins de voir dire que le contrat de bail ayant existé entre parties est résilié

et pour voir ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse dans un délai de

quinzaine à compter de la notification du jugement. La requérante sollicite encore

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux

frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose que par acte notarié du 31 mars 2023,

elle a acquis un immeuble à appartements sis à L-ADRESSE2.) et que l’appartement

au premier étage avait été donné en location à PERSONNE1.) suivant contrat de bail

signé le 14 juillet 2008.

Elle explique que par courrier recommandé du 4 avril 2023, elle a informé

PERSONNE1.) qu’elle entendait entreprendre d’importants travaux de remise en état

de l’immeuble qui rendraient impossible la continuation de son occupation des lieux

loués. Elle soutient avoir par ce même courrier procédé à la résiliation du bail et avoir

sollicité le déguerpissement du locataire pour le 4 juillet 2023 au plus tard. Malgré ce

courrier, PERSONNE1.) refuserait de partir. Elle précise encore avoir obtenu une

autorisation de bâtir de l’SOCIETE2.) le 14 décembre 2023.

A l’audience des plaidoiries du 24 avril 2024, la requérante maintient ses demandes

telles que formulées dans la requête.

PERSONNE1.) ne conteste pas la résiliation du contrat de bail pour le motif de

travaux d’envergure projetés par la requérante. Il demande à se voir accorder un délai

raisonnable, d’environ six mois, pour se reloger. Il fait valoir que ses trois enfants sont

scolarisés à ADRESSE3.) et que depuis un an ils sont coopératifs en supportant les

travaux dans les autres appartements de l’immeuble. Il soutient que depuis 2015, il

est inscrit auprès de la SNHBM.

La requérante s’oppose à l’octroi d’un délai aussi long et précise que le locataire sait

depuis un an qu’il doit quitter les lieux.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il ressort des pièces versées en cause que suivant contrat de bail signé en date du

14 juillet 2008, PERSONNE2.) avait donné en location à PERSONNE1.) un

appartement sis à L-ADRESSE2.).

Le contrat de bail avait pris effet le 15 août 2008 pour une durée initiale de deux

années et s’est renouvelé d’année en année par tacite reconduction.

Il résulte des explications fournies à l’audience qu’en date du 31 mars 2023, la société

SOCIETE1.) s.à r.l. a acquis tout l’immeuble situé à L-ADRESSE2.).

Par courrier du 4 avril 2023, le mandataire de la société SOCIETE1.) s.à r.l. a informé

PERSONNE1.) de cette vente et l’a informé de la résiliation du bail avec effet au 4

juillet 2023 en raison des travaux de grande envergure projetés dans tout l’immeuble.

A l’appui de sa demande en résiliation, la requérante verse une autorisation de

l’SOCIETE2.) pour la transformation et la mise en conformité de l’immeuble litigieux.

PERSONNE1.) ne remet pas en cause la validité de la résiliation du bail et ne

s’oppose pas à devoir quitter les lieux.

En vertu de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage

d’habitation « tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Au vu des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience, le

tribunal retient que le motif grave et légitime invoqué par la requérante est à suffisance

établi et que le maintien dans les lieux du locataire est impossible en raison des

travaux projetés, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été

valablement résilié pour travaux d’envergure.

Il y a partant lieu d’ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement de deux mois à compter de la notification du

jugement à intervenir.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit que le contrat de bail a été valablement résilié pour travaux d’envergure à réaliser

dans les lieux loués,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la notification du

jugement à intervenir,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation

d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 450.- euros (quatre cent cinquante euros) sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.