Landlord's termination request dismissed due to prior tolerance of arrears and lack of prejudice.

Répertoire n°1169/2024

E-BAIL-9/24

Audience publique du 17 mai 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Matthieu AÏN, en remplacement

de Maître Thomas FELGEN, avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement

en fonctions,

2) PERSONNE2.), demeurant à B-ADRESSE3.),

parties défenderesses, comparant par Maître Samet KURT, avocat, en

remplacement de Maître Ersan OZDEK, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 10 janvier 2024 au greffe de la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 16 février 2024, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 15 mars 2024.

L’affaire fut refixée à la demande des parties et utilement retenue à l’audience

publique du 24 avril 2024, lors de laquelle les mandataires des parties furent

entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 10 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, principalement, pour voir constater que le bail a été dûment résolu en date du

22 septembre 2023, sinon subsidiairement, pour voir prononcer la résiliation du bail

avec effet immédiat aux torts des parties défenderesses et pour voir condamner les

parties défenderesses à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent

de leur chef dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à

intervenir. La requérante demande à voir condamner les parties défenderesses au

paiement d’une indemnité d’occupation de 2.100.- euros pour le mois de janvier 2024.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation des

parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 15 décembre 2017, elle a donné en location à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. et à PERSONNE2.) un immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.500.- euros, augmenté à 1.750.- euros à compter

du 1er juillet 2023, et d’une avance mensuelle sur charges de 340.- euros, augmentée

à 350.- euros au 1er septembre 2022. Elle précise que PERSONNE2.) est

l’administrateur délégué à la gestion journalière de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. et que les deux parties défenderesses se sont engagées solidairement et

indivisiblement aux termes du contrat de bail.

La requérante soutient que depuis la période la Covid, les locataires ne paient pas

les loyers de manière régulière et lui causent ainsi un sérieux préjudice. Elle fait en

outre valoir qu’en septembre 2023, les loyers de juillet à septembre 2023 n’avaient

pas été payés entièrement, de sorte que les parties défenderesses étaient redevables

de la somme de 3.840.- euros. Elle explique que compte tenu du non-paiement des

loyers et avances sur charges, son mandataire a informé les parties défenderesses

par courrier recommandé du 22 septembre 2023 de la résiliation du bail avec effet

immédiat et les a mises en demeure de payer les arriérés.

La requérante estime avoir fait preuve de suffisamment de patience depuis début

2020 et que les paiements irréguliers ainsi que le non-paiement des loyers au mois

de septembre 2023 justifient la résiliation du bail aux torts des locataires.

Elle fait valoir que par courriel du 28 septembre 2023 PERSONNE2.) a reconnu la

situation et que par courriel du 4 octobre 2023, elle a confirmé sa position que le bail

a été résilié au 22 septembre 2023 et qu’elle sollicite le déguerpissement. Par courriel

du 16 octobre 2023 PERSONNE2.) aurait répondu qu’il recevrait des fonds sous peu

et que par courriel du 17 octobre 2023, elle lui aurait rappelé les termes de

l’arrangement.

Elle en conclut que les parties défenderesses n’ont jamais contesté ni la résiliation ni

le déguerpissement demandé. Elle estime que par les termes employés un accord

s’est concrétisé et que le premier paiement du 23 octobre 2023 vaut réitération de

l’acceptation. Elle affirme avoir accordé, en guise de bonne foi, un ultime délai

jusqu’au 31 décembre 2023, à la condition d’un paiement pour trois mois d’indemnités

d’occupation à hauteur de 10.140.- euros.

La requérante fait valoir que contre toute attente, la société SOCIETE2.) a répondu

par l’intermédiaire de son mandataire judiciaire pour contester la résiliation du bail.

Elle soutient que par courrier du 10 novembre 2023 elle a réaffirmé sa position et ses

demandes en mettant les parties défenderesses en demeure de proposer des dates

pour un état des lieux de sortie et pour payer le solde des indemnités d’occupation

convenues à hauteur de 4.200.- euros. Elle affirme qu’un premier paiement est

intervenu en date du 21 novembre 2023 et qu’en date du 14 décembre 2023, elle a

mis les parties défenderesses une ultime fois en demeure de payer le solde en

souffrance de 3.100.- euros et de confirmer que l’état des lieux pourrait être fait pour

le 31 décembre 2023. Les parties défenderesses auraient seulement répondu par un

paiement en date du 5 décembre 2023 et n’auraient plus jamais contesté la résiliation

et le déguerpissement.

A titre principal, la requérante demande à voir constater que le contrat de bail a été

résilié en date du 22 septembre 2023 et à titre subsidiaire, à voir prononcer la

résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires.

A l’audience des plaidoiries du 24 avril 2024, la requérante explique qu’actuellement

toutes les mensualités sont payées, de sorte qu’elle renonce à la demande en

paiement relative au mois de janvier 2024. Pour le surplus, elle maintient toutes les

autres demandes telles que formulées dans la requête.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) se rapportent à prudence

de justice en ce qui concerne la recevabilité de la demande en la pure forme.

Quant au fond, les parties défenderesses contestent énergiquement les prétentions

adverses pour n’être ni fondées ni justifiées. Elles soutiennent que la bailleresse leur

reproche un défaut de paiement pour les mois de juillet à septembre 2023, malgré le

fait qu’elles avaient payé un montant de 2.000.- euros au mois de juillet 2023 et un

montant de 2.000.- euros au mois de septembre 2023. Elles donnent encore à

considérer que le solde des prédits loyers a été intégralement acquitté le 23 octobre

2023 et que depuis cette date, elles paient leurs loyers et charges régulièrement et

n’ont plus accusé un quelconque défaut de paiement.

Elles donnent à considérer que le contrat de bail a pris effet en date du 15 décembre

2017 et que jusqu’à la crise de la Covid, elles n’ont jamais accusé de retard ou de

défaut de paiement. Elles affirment avoir connu des difficultés économiques liées à la

pandémie et qu’il est indéniable que la crise sanitaire mondiale a engendré des

difficultés économiques sans précédent pour de nombreuses entreprises. Elles

expliquent qu’à partir du mois de janvier 2020, elles ont procédé chaque mois à des

paiements de différents montants dans la mesure de leurs capacités financières et

que malgré cette crise passagère, elles ont toujours acquitté tous les loyers, parfois

avec un léger retard.

Elles soutiennent que cette situation a perduré jusqu’au mois de septembre 2023

sans que la bailleresse n’émette aucune contestation sur cette manière de procéder

et qu’en date du 22 septembre 2023, la bailleresse a notifié sans rime ni raison une

résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. Elles notent que cette résiliation n’a

été précédée d’aucune mise en demeure, malgré le fait que le contrat de bail dispose

que la résiliation doit être précédée par un commandement ou une autre tentative de

mise en demeure.

Elles estiment par conséquent qu’à défaut d’avoir respecté les formalités prévues

dans le contrat de bail, la demande en résiliation doit être déclarée irrecevable sinon

ni fondée ni justifiée. Par ailleurs, la bailleresse ne saurait prétendre que les loyers

des mois de juillet à septembre étaient impayés alors que pendant cette période une

somme de 4.000.- euros avait été payée. Elles soutiennent que la bailleresse savait

pertinemment que le solde en souffrance serait régularisé très rapidement, raison

pour laquelle la bailleresse aurait immédiatement envoyé un courrier de résiliation

avec effet immédiat, sans mise en demeure préalable, avant de recevoir le paiement

du solde en souffrance.

Les parties défenderesses considèrent qu’un tel comportement traduit une mauvaise

foi patente dans le chef de la bailleresse, d’autant plus que jusqu’au courrier de

résiliation, elle ne leur a jamais reproché un quelconque défaut ou retard de paiement

de loyer. Elles estiment que les paiements différés pendant plus de trois années ont

été des incidents mineurs acceptés par la propriétaire sans causer de préjudice

significatif et qu’ils ne constituent pas un motif grave de résiliation.

En effet, la gravité d’un motif devrait nécessairement s’apprécier à l’aune du préjudice

subi par le bailleur et des circonstances en cause. En l’espèce, il y aurait lieu de

constater que le paiement différé des mois de juillet à septembre 2023 n’a engendré

aucun préjudice dans le chef de la bailleresse puisque ces paiements différés

résultent d’une pratique depuis environ trois ans entre les parties sans que la

bailleresse n’ait porté la moindre réclamation à l’encontre des locataires.

Compte tenu de ces considérations, les parties défenderesses concluent au rejet de

la demande en résiliation du bail et elles demandent à voir débouter la requérante de

toutes ses demandes. A titre subsidiaire, si le tribunal devait résilier le bail, elles

demandent le remboursement de la garantie locative à hauteur de 4.500.- euros.

PERSONNE1.) conclut au rejet des moyens invoqués par les parties défenderesses

et elle s’oppose en tout état de cause à la demande en remboursement de la garantie

locative pour être prématurée.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

15 décembre 2017, PERSONNE1.) a donné en location à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.)

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500.- euros et d’une avance sur

charges mensuelles de 340.- euros, le tout payable d’avance le premier de chaque

mois.

Il n’est pas contesté par les parties défenderesses qu’en date du 1er septembre 2022,

les charges ont été augmentées au montant de 350.- euros et qu’à partir du mois de

juillet 2023, le loyer a été augmenté à 1.750.- euros.

Il est constant en cause que depuis le mois de janvier 2020 les loyers et avances sur

charges ont été payés de façon irrégulière.

Il ne résulte cependant d’aucun élément du dossier que la bailleresse ait à un

quelconque moment protesté contre ces paiements irréguliers ou mis les locataires

en demeure de payer les loyers et avances sur charges aux termes convenus.

Il résulte encore des pièces versées au dossier qu’en date du 26 juillet 2023, les

locataires ont payé la somme de 2.000.- euros pour le solde du mois de juin 2023

(1.640.- euros) et à titre d’avance pour le mois de juillet 2023 (460.- euros). Au mois

d’août 2023, les locataires n’ont pas effectué de paiement et en date du 12 septembre

2023, ils ont payé la somme de 2.000.- euros, de sorte que les arriérés s’élevaient au

montant de 3.840.- euros à cette date.

Par courrier recommandé du 22 septembre 2023, le mandataire d’PERSONNE1.) a

informé la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) que la bailleresse

entendait résilier le contrat de bail pour faute grave consistant dans le fait que depuis

la période Covid les loyers étaient payés de manière très irrégulière, causant un

sérieux préjudice à la bailleresse. Il leur a encore rappelé que les loyers et charges

de juillet à septembre 2023 n’ont pas été payés intégralement et il les a mis en

demeure de payer la somme de 3.840.- euros endéans la huitaine.

Par courriel du 28 septembre 2023, PERSONNE2.) s’est adressé au mandataire

d’PERSONNE1.) en lui indiquant que sous peu des fonds seraient disponibles ce qui

permettrait de couvrir les loyers en souffrance et de payer les loyers à venir. Il a

expliqué que depuis la pandémie, la société traversait une situation financière difficile

et qu’ils ont toujours essayé de rattraper les retards. Il a indiqué que « Je trouverai

regrettable de devoir quitter les lieux et espérons trouver un accord avec votre

cliente ».

Par courriel du 4 octobre 2023, le mandataire d’PERSONNE1.) a informé

PERSONNE2.) que la résiliation du bail au 22 septembre 2023 était maintenue et

qu’elle acceptait de leur accorder un délai jusqu’au 31 décembre 2023 à condition

qu’ils acceptent de quitter les lieux pour cette date et qu’ils procèdent pour le 15

octobre 2023 au paiement des loyers échus ainsi que des indemnités d’occupation

jusqu’au mois de décembre 2023, soit un montant total de 10.140.- euros.

Le 16 octobre 2023, PERSONNE2.) a répondu par courriel que « Le décompte de la

première vente a été effectuée vendredi et dois recevoir les fonds ces jours ci. Les

fonds vous parviendront cette semaine. »

En date du 17 octobre 2023, le mandataire d’PERSONNE1.) a écrit ce qui suit : « Par

la présente, nous prenons bonne note de votre accord des termes de notre courriel

du 4 octobre dernier et attendons donc le paiement de 10.140,00 EUR sur notre

compte tiers (…) avant la fin de semaine. »

Le 23 octobre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) ont

procédé à deux paiements à hauteur de 2.100.- euros à titre de loyer du mois

d’octobre 2021 et de 3.840.- euros à titre de solde des loyers d’août et de septembre

2023.

Par courrier du 8 novembre 2023, le mandataire de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. et de PERSONNE2.) a informé le mandataire d’PERSONNE1.) que la résiliation

telle qu’effectuée par courrier du 22 septembre 2023 était formellement contestée.

Le 10 novembre 2023, le mandataire d’PERSONNE1.) a répondu que la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) n’avaient jamais contesté la résiliation

du bail et qu’au vu des courriels échangés un accord s’était formé entre parties selon

lequel le bail était résilié et que les locataires s’engageaient à quitter les lieux pour le

31 décembre 2023 au plus tard et à payer à l’avance les indemnités d’occupation

dues jusqu’au mois de décembre 2023.

Par la suite, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) ont effectué des

paiements mensuels à hauteur de 2.100.- euros le 20 novembre 2023, le 4 décembre

2023, le 11 janvier 2024, le 15 février 2024, le 11 mars 2024 et le 12 avril 2024.

A titre principal, PERSONNE1.) demande au tribunal de constater que le contrat de

bail a été valablement résilié avec effet immédiat le 22 septembre 2023 et que la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) ont accepté les conditions de

cette résiliation.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) contestent avoir accepté la

résiliation du contrat de bail.

La preuve de l’accord de la résiliation du bail peut être déduite du consentement tacite

des parties : celui-ci peut être inféré des circonstances de fait auxquelles il appartient

au juge d’assigner leur véritable signification (cf. Marcel LA HAYE et Joseph

VANKERCKHOVE, Le louage des choses, le bail en général, n°377).

Au vu des échanges de correspondances versés en cause, le tribunal se doit de noter

que dans aucun des courriels PERSONNE2.) indique accepter la résiliation du bail et

il ne parle que des fonds qu’il escompte recevoir afin de pouvoir apurer la dette.

Contrairement aux affirmations de la requérante, il ne résulte d’aucun élément du

dossier que la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE2.) aient accepté

les conditions imposées dans le courriel du 4 octobre 2023.

Par ailleurs, le tribunal rappelle que la résiliation est l’acte juridique par lequel l’une

des parties met unilatéralement fin au contrat. Si l’autre partie ne conteste pas la

résiliation et quitte les lieux loués, le bail est terminé. Par contre, si le locataire

n’accepte pas la résiliation par le bailleur et se maintient dans l’immeuble loué, le bail

se trouve prorogé en attendant que le bailleur fasse prononcer la résiliation par voie

de justice (cf Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, 2e éd. n°356).

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd.

2000, n°388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Le louage des choses, le bail en

général, n°393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Marcel LA HAYE et Joseph

VANKERCKHOVE, Le louage des choses, le bail en général, n°388 ter a). En outre,

il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de

l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982,

P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts

du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de

cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute

a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent

(cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Le louage des choses, le bail en

général, n°390).

En l’espèce, la bailleresse a toléré pendant trois ans et demi des paiements très

irréguliers des loyers sans jamais mettre les locataires en demeure de cesser cette

pratique avant de leur notifier la résiliation du bail avec effet immédiat.

A ce jour, il ne subsiste aucun arriéré de loyer et le terme courant est payé dans la

première moitié du mois en cours.

Par ailleurs, PERSONNE1.) n’établit aucun préjudice dans son chef.

Compte tenu de ces considérations, le tribunal considère que la résiliation du bail

constitue en l’espèce une mesure disproportionnée et ne se justifie pas.

Il y a partant lieu de dire non fondées les demandes en résiliation du bail et en

déguerpissement consécutif des locataires.

Etant donné que le bail n’est pas résilié, il n’y a pas lieu d’analyser la demande en

remboursement de la garantie locative.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débuter de sa demande.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à la demande en paiement pour le mois

de janvier 2024,

dit non fondées les demandes en résiliation et en déguerpissement consécutif des

locataires,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par le juge de

paix, assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.