Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant ordered to vacate and pay procedural costs.

Répertoire No. 1627/24

L-BAIL-752/23

Audience publique du 16 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1)

PERSONNE1.),

2)

PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-

ADRESSE1.)

parties demanderesses

sub 1-2) comparant par Maître Catherine HORNUNG, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

étant présent à l’audience du 28 mars 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 25 janvier 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 28 mars 2024.

A la prédite audience, Maître Catherine HORNUNG et PERSONNE3.), furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg en

date du 8 novembre 2023,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le

Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour :

-

le voir condamner au paiement de la somme de 8.557 euros à titre

d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter d’une mise en

demeure, sinon à compter de la demande en justice jusqu’à solde ;

-

résilier judiciairement le contrat de bail conclu entre parties le 19 mai

1999 ayant pris effet au 15 juin 1999, aux torts exclusifs de

PERSONNE3.),

-

partant ordonner le déguerpissement de ce dernier dans un délai de deux

mois à compter du présent jugement,

-

le condamner à une indemnité d’occupation de 855,70 euros,

correspondant au loyer et aux avances sur charges, pour la période

postérieure à la résiliation du bail jusqu’au déguerpissement effectif,

-

le voir condamner au paiement du montant de 1.000 euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), ont réduit leur demande en arriérés de loyers à 6.997,52 euros.

Il y a lieu

de leur en donner acte.

Par courriel du 13 mai 2024, le mandataire des parties requérantes a communiqué

un décompte accompagné d’une prise de position quant au fond.

Si le Tribunal avait sollicité l’établissement d’un tel décompte à l’audience des

plaidoiries, il échet de constater que ce décompte a été versé tardivement, à savoir

trois jours avant le prononcé et plus de trois semaines après les plaidoiries au

fond.

Suivant l’article 64 du Nouveau Code de procédure civile, les parties doivent se

faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles

fondent leurs prétentions, les éléments qu’elles produisent et les moyens de droit

qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Suivant l’article 282 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut écarter

du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Les débats étant clos avec la prise en délibéré de l’affaire, il s’ensuit qu’eu égard

au principe du respect du contradictoire, le décompte versé tardivement en cours

de délibéré par les parties demanderesses ne sont pas à prendre en considération.

En effet, « Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-

même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les

moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties

que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. » (article 65,

alinéas 1er et 2 du Nouveau Code de procédure civile).

Dès lors, le décompte est à rejeter des débats.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), font exposer que par un contrat de bail à usage d’habitation du

19 mai 1999, prenant effet au 15 juin 1999, ils ont donné en location à

PERSONNE3.) un appartement avec garage sis à L-ADRESSE2.) moyennant le

paiement d’un loyer mensuel de 25.500 francs (22.500 francs pour l’appartement

et 3.000 francs pour le garage) à augmenter d’avances sur charges de 3.000 francs

par mois.

Actuellement, le loyer pour l’appartement se chiffrerait à 630,34 euros, le loyer

pour le garage se chiffrerait à 75,36 euros et les avances sur charges étaient fixées

à 150 euros, de sorte à ce que PERSONNE3.) serait redevable d’un paiement de

855,70 euros par mois.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), auraient néanmoins

constaté que PERSONNE3.) serait en défaut de paiement de tout loyer à compter

du mois de janvier 2023, de sorte à ce qu’ils l’ont mis en demeure de payer la

somme de 7.701,30 euros par un courrier du 15 septembre 2023.

Suite à divers paiements intervenus, PERSONNE3.) resterait à l’heure actuelle

redevable de la somme de 6.997,52 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges.

En effet, PERSONNE3.) aurait payé un loyer de 706,48 euros pendant les mois

de janvier 2023 à septembre 2023 alors même qu’il se serait engagé

unilatéralement et spontanément à payer un loyer de 856 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), renvoient à une pièce

numéro 9 versée par la partie adverse à savoir un courriel envoyé par

PERSONNE3.) en date du 25 septembre 2023, il résulterait qu’il s’engageait à

payer 856 euros par mois.

Outre ces arriérés de loyers, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), reprochent encore à PERSONNE3.) d’avoir été en défaut de

souscrire une assurance pour risques locatifs et qu’il refuserait de donner accès

aux bailleurs aux fins d’une visite annuelle, le tout en violation des dispositions

du contrat de bail conclu entre parties.

Pour l’ensemble de ces fautes dans le chef de PERSONNE3.), qualifiés comme

graves par les requérants, il y aurait lieu à prononcer la résiliation judiciaire du

contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement dans un délai de 2 mois.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), sollicitent également

la fixation d’une indemnité d’occupation à fixer au montant du loyer et des

avances sur charges actuellement fixé à 855,70 euros.

Les moyens et prétentions de PERSONNE3.)

A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) a conclu au débouté des demandes

adverses.

En effet, PERSONNE3.) fait valoir qu’il a effectué d’importants travaux de

rénovation dans l’appartement. En contrepartie de ces travaux, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), l’auraient déchargé du paiement de tout

loyer pendant une année à compter de janvier 2023.

Sur question du Tribunal, PERSONNE3.) a précisé que cet accord a été conclu

oralement avec PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), avec charge pour une

certaine dame « PERSONNE4.) » de formaliser l’accord. Aucun accord n’aurait

cependant été signé entre parties.

Ainsi, la demande adverse à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

serait à déclarer non-fondée.

Ensuite, PERSONNE3.) a versé en tant que pièce 78 un contrat d’assurance qui

est censé prouver que l’appartement serait actuellement assuré contre les risques

locatifs.

Finalement,

PERSONNE3.)

conteste avoir refusé à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), de visiter l’appartement en question. En

effet, suite au courrier en ce sens du 13 septembre 2023, aucun rendez-vous

concret n’aurait été proposé.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.)

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

épouse

PERSONNE2.),

contestent

l’existence de tout accord déchargeant PERSONNE3.) du paiement des loyers en

contrepartie de travaux à exécuter dans l’appartement. Ces travaux n’auraient

encore jamais été accordés.

Appréciation

Arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler

le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur

le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

PERSONNE3.) fait valoir que suite à un accord verbal avec ses bailleurs, il aurait

été déchargé du paiement du loyer pendant une année à compter de janvier 2023

en contrepartie de travaux de rénovation pris en charge par lui-même.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

épouse

PERSONNE2.),

contestent

l’existence d’un tel accord.

Le Tribunal constate que PERSONNE3.) reste en défaut de prouver le moindre

accord avec les bailleurs dont il résulterait une décharge de paiement du loyer.

Si les pièces versées en cause par le défendeur font état de travaux de rénovation,

ceux-ci ne peuvent pas être situés quant à leur date. Il n’est encore pas établi quels

travaux ont été effectués ni même le lieu de ceux-ci.

Ensuite, aux termes des revendications de PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

épouse PERSONNE2.), dont le fond n’est pas contesté par PERSONNE3.), des

arriérés de loyers sont réclamés pour la période de janvier 2023 à septembre 2023,

soit sur une période de 10 mois.

Cet élément est encore en contradiction avec les prétentions de PERSONNE3.)

qui fait état d’un accord sur 12 mois.

Au vu de ces motifs et alors qu’aucune preuve de paiement concernant les loyers

réclamés ne figurant au dossier et en l’absence de toute contestation par

PERSONNE3.) quant au quantum de la demande, il y a lieu de faire droit à la

demande en condamnation telle que formulée

par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), à titre d’arriérés de loyers es pour la

somme de 6.997,52 euros.

Cette somme est à augmenter avec les intérêts légaux à partir de la demande

présentée à l’audience, à savoir le 28 mars 2024, jusqu’à solde.

Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur

le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation

du contrat de bail.

Etant donné que la méconnaissance de ces obligations par le locataire est d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en

résiliation du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE3.).

Au vu de l’absence de contestations, il y a lieu d’allouer à PERSONNE3.) un

délai de déguerpissement de deux mois à partir de la notification du présent

jugement.

Alors que le non-paiement des loyers constitue une faute grave dans le chef de

PERSONNE3.) aux fins de résiliation du contrat de bail, le Tribunal n’analysera

pas les autres fautes reprochées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), à savoir le prétendu défaut d’assurance et le prétendu défaut

d’accès pour une visite.

Indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. (Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406)

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur

du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef

d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du

propriétaire corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du

juge du fond. (cf. Les Novelles: Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no

405 et suivants)

En l’espèce, au vu des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal et de

l’absence de toute contestation de PERSONNE3.), le Tribunal fixe l’indemnité

d’occupation redue par ce dernier au loyer et aux avances sur charges

actuellement appliqués entre parties, à savoir le montant réclamé de 855,70 euros

par mois.

Indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de

laisser à la seule charge des requérants les sommes exposées par lui et non

comprises dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que sa demande en

obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence

de 500 euros.

PERSONNE3.)

est partant condamné à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), la somme de 500 euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il y n’a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), de la

réduction de sa demande à titre d’arriérés de loyers ;

dit les demandes recevables ;

déclare la demande en paiement d’arriérés de loyers fondée pour le montant

réclamé, à savoir pour le montant de 6.997,52 euros ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), la somme de 6.997,52 euros ;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE3.) de ne pas avoir payé les loyers et avances sur charges ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE2.), à

faire expulser PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés

;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 855,70 euros à compter de

la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

déclare la demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile fondée pour le montant de 500

euros ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse

PERSONNE2.), une indemnité de procédure de 500 euros ;

dit que le présent jugement n’est pas exécutoire provisoirement nonobstant caution

ou appel ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT,

juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec

laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière