Tenant appeal dismissed for non-payment; landlord's incidental claim for arrears allowed.

Jugement N° 2024TADCOMM/0186

(bail à loyer)

Audience publique du mercredi, quinze mai deux mille vingt-quatre

Numéro du rôle : TAD-2024-00342

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Gilles PETRY,

premier juge,

Françoise FRISING,

attachée de justice à titre provisoire,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, en l’étude

duquel domicile est élu,

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick MULLER,

demeurant à Diekirch, du 16 janvier 2024,

et:

la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à F-

ADRESSE2.), établie de fait suivant jugement n° 1383/2023 du 29 novembre 2023 à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Rouen sous le

numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonction,

comparant par son gérant,

partie intimée aux fins du prédit exploit MULLER.

______________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Patrick MULLER, demeurant à Diekirch,

du 16 janvier 2024, PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), a fait

signifier à la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à F-

ADRESSE2.), établie de fait suivant jugement n° 1383/2023 du 29 novembre 2023 à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Rouen sous le

numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonction, qu'il relève

formellement appel du jugement n° 1383/2023 rendu contradictoirement et en premier

ressort par le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, en son

audience publique en date du 29 novembre 2023.

Par même exploit MULLER, il a fait donner assignation à la société civile immobilière

SOCIETE1.) à comparaître à l'audience publique du mercredi, 20 mars 2024, à 10.00

heures, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière d’appel de

bail à loyer, pour y voir statuer sur le mérite des conclusions du dispositif de l'assignation

reproduite ci-après par procédé de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie appelante et inscrite au rôle sous

le numéro TAD-2024-00342.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 20 mars 2024, l'affaire fut fixée à l’audience

du 27 mars 024. A cette audience, l'affaire fut utilement retenue et Maître Joël DECKER

fut entendu en ses moyens et conclusions.

La gérante de la société SOCIETE1.) fut entendue en ses explications et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

Jugement

qui suit :

Par jugement 29 novembre 2023, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de

bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a reçu la demande de la

société civile immobilière SOCIETE1.) en la forme, a donné acte à la société SOCIETE1.)

de l’augmentation de sa demande et a déclaré la demande partiellement fondée.

Le premier juge a condamné PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme

de 5.650 euros avec les intérêts légaux sur la somme de 2.100 euros à partir du 14 juin

2023, sur la somme de 2.500 euros à partir du 4 octobre 2023 et sur la somme de 1.050

euros à partir du 15 novembre 2023, chaque fois jusqu’à solde.

Le juge de paix a déclaré résilié aux torts du locataire le bail portant sur un studio sis à

L-ADRESSE1.), et a condamné PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 40 jours à compter de la notification

du jugement de première instance.

La demande en paiement du solde de la garantie locative a été déclarée non fondée.

Le premier juge a donné acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle, l’a

déclarée fondée à concurrence du montant de 750 euros et a condamné la société civile

immobilière SOCIETE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 750 euros avec les

intérêts légaux à partir du 15 novembre 2023, jusqu’à solde. Le juge de paix a ordonné

la

compensation

entre les créances respectives des parties et a condamné

PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance.

De ce jugement, PERSONNE2.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 16

janvier 2024.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à titre principal au tribunal de déclarer

la demande introduite par requête du 14 juin 2023 irrecevable, de déclarer sa demande

reconventionnelle recevable et fondée et, principalement, de réduire, à compter du mois

de janvier 2023 jusqu’à la cessation du trouble de jouissance invoqué, à 425 euros le

loyer et à 100 euros les avances mensuelles sur charges en relation avec le contrat de

bail conclu entre parties en date du 12 décembre 2022 portant sur le studio sis à L-

ADRESSE1.), subsidiairement, de condamner la partie intimée à lui payer la somme de

6.825 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi pendant les mois de janvier 2023 à

janvier 2024, avec les intérêts légaux à compter de la date de la demande

reconventionnelle, 4 octobre 2023, sinon, à partir du 15 novembre 2023, sinon à partir de

l’acte d’appel.

A titre subsidiaire, pour le cas où la demande du 14 juin 2023 serait déclarée recevable,

PERSONNE2.) demande au tribunal de déclarer la demande en paiement des arriérés

non fondée en raison de la réduction du loyer et des avances sur charges, sinon

d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, et de déclarer la

demande en résiliation du contrat de bail non fondée.

A l’audience du 27 mars 2024, la société civile immobilière SOCIETE1.) demande au

tribunal de déclarer l’appel non fondé. Elle conteste tout trouble de jouissance et s’oppose

à toute réduction de loyer et elle remet au tribunal un décompte suivant lequel elle

réclame la somme de 5.650 euros pour la période de janvier 2023 à novembre 2023. Elle

présente encore une demande additionnelle en paiement des loyers pour les mois de

décembre 2023 à avril 2024.

PERSONNE2.) reproche en premier lieu au premier juge d’avoir déclaré recevable la

requête de l’intimée déposée en date du 14 juin 2023 au tribunal de paix de Diekirch. Il

soutient que la requête serait contraire à l’article 20 alinéa 2 de la loi du 21 septembre

2006 portant sur le bail à usage d’habitation étant donné qu’aucune des indications sur

la requête ne correspondrait exactement aux éléments d’identification de la société civile

SOCIETE1.) de droit français. Il critique encore la décision du premier juge en ce qu’il a

retenu que la société requérante serait établie de fait au Grand-Duché de Luxembourg et

fait valoir qu’aucun établissement de la partie intimée n’existerait à l’adresse indiquée.

Aux termes de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, 3° du

Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à

déposer au greffe de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en

cause.

La requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties. Elle indiquera

sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet de celle-

ci ».

Cet article ne prévoit aucune nullité en cas d’omission de ces mentions. S’il y a lieu

d’appliquer le régime juridique tel que découlant des articles 153 et 154 du Nouveau Code

de procédure civile, l’insuffisance d’une des mentions prévues à l’article 20 précité ne

saurait constituer tout au plus qu’une nullité de forme.

En effet, il est admis que par analogie avec les exigences tenant à la mention des nom

et prénoms du demandeur-personne physique, l’indication de la forme et de la

dénomination de la personne morale sert à l’identifier. Ainsi, les erreurs qui affectent ces

mentions relèvent de la catégorie des nullités de forme, peu importe que les indications

de la forme et de la dénomination sociale soient incomplètes ou fausses, de telles nullités

étant susceptibles d’être couvertes par l’absence de grief dans le chef de l’adversaire au

vœu de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile qui dispose en son alinéa 2

qu’aucune nullité pour vice de forme des exploits ou des actes de procédure ne pourra

être prononcée que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité, même substantielle,

aura pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

Les irrégularités affectant le siège social relèvent également des nullités de forme (Thierry

HOSCHEIT, le droit judiciaire privé, n° 319-322).

L’article 153 du Nouveau Code de procédure civile a pour seule finalité d’éviter des

erreurs d’identification sur la personne du demandeur, sur la personne de celui qui le

représente en justice ainsi qu’une erreur sur la qualité en vertu de laquelle intervient ce

dernier. La nullité procédant de sa violation est une nullité de forme sans caractère d’ordre

public à laquelle s’applique les dispositions de l’article 264, alinéa 2, du nouveau code de

procédure civile (Cour d’appel 7 juillet 1999 P31, 170).

Une nullité de forme requiert, partant, la preuve d’un grief que la partie défenderesse

aurait subi en raison de cette omission, respectivement erreur, conformément à l’article

264 du Nouveau Code de procédure civile.

Le grief s’entend du préjudice causé à la partie qui invoque le vice. Pour être sanctionnée,

l’irrégularité doit avoir empêché ou entravé les possibilités de défense. En dehors de tout

procès, l’irrégularité de l’acte extra-judiciaire doit porter atteinte à un droit de la personne

concernée par l’acte. Le demandeur à la nullité doit établir le lien de causalité entre

l’irrégularité alléguée et le grief. Le préjudice doit provenir de l’irrégularité elle-même, en

ce sens que la désorganisation de la défense doit trouver sa source dans le vice de forme

allégué.

Or, en l’occurrence, aucune équivoque sur l’identité de la requérante n’était possible, les

nom et adresse figurant sur la requête déposée à la justice de paix étant exactement les

mêmes que ceux renseignés au contrat de bail conclu entre parties. L’existence d’un

établissement de fait au Luxembourg résulte de la signification de l’exploit d’appel.

Par ailleurs, si en l’occurrence, la partie appelante fait état d’indications incomplètes ou

fausses, elle reste toutefois en défaut d’établir l’existence d’un grief qu’elle aurait subi en

raison des prétendues indications erronées, « l’éventuel difficulté d’exécution d’une

décision à intervenir constitue un préjudice hypothétique ne justifiant pas l’annulation de

l’exploit d’huissier introductif d’instance » (Cour de cassation 20 décembre 2012, pas. 26,

page 187).

En l’absence de la preuve d’un préjudice dans le chef de PERSONNE2.), c’est à bon droit

que le premier juge a rejeté ce moyen de nullité soulevé par PERSONNE2.) et qu’il a

déclaré la requête du 14 juin 2023 recevable.

PERSONNE2.), qui fait état d’un dysfonctionnement du chauffage, reproche au premier

juge de n’avoir accordé des dommages et intérêts qu’à partir du mois d’août 2023 bien

que le trouble de jouissance ait existé depuis le début de l’occupation des lieux et que le

bailleur en ait été informé. Au vu de la gravité du trouble avancé, il conteste encore le

montant de 500 euros alloué pour la période d’août à octobre 2023 et le montant de 250

euros alloué à partir du mois de novembre 2023.

Il réclame une réduction du loyer mensuel au montant de 425 euros et des avances sur

charges locatives au montant de 100 euros à partir du mois de janvier 2023.

La partie intimée conteste tout dysfonctionnement de chauffage et réclame suivant

décompte établi au 27 mars 2024 l’allocation du montant de 1.050 euros à titre de loyer

et avances pour charges pour les mois d’août à décembre 2023 et le montant de 1.086,75

euros à partir du mois de janvier 2024 jusqu’au mois d’avril 2024. Elle relève dès lors

implicitement appel incident du jugement a quo quant aux dommages et intérêts alloués

par le premier juge et elle présente une demande additionnelle. L’intimée soutient encore

que PERSONNE2.) aurait résilié le bail pour fin mai 2023, que l’appartement aurait été

reloué à un nouveau locataire mais que malgré la résiliation, PERSONNE2.) occuperait

toujours les lieux en question sans payer le moindre loyer.

Il n’est pas contesté que pour la période allant de janvier 2023 à novembre 2023 les

loyers et avances pour charges locatives n’ont pas été réglés à hauteur de la somme de

5.650 euros.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur

la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en

faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous

les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur

ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail.

Tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui

la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou

diminue cet usage, est un vice.

L’inexécution de l’obligation qui pèse sur le bailleur peut justifier la condamnation du

bailleur à réparer le préjudice qui en résulte. Le défaut d’entretien ou de jouissance

paisible peut constituer une faute de nature à engager la responsabilité contractuelle du

bailleur. Encore faut-il que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime.

En l’occurrence, le tribunal constate qu’il ne ressort pas des éléments du dossier que le

locataire aurait valablement informé la bailleresse d’un dysfonctionnement du chauffage

et qu’il l’aurait mise en demeure d’y remédier avant le courrier recommandée de Maître

Joël DECKER du 22 août 2023, la simple mention « Loyer Juin 2023 Loyer juillet :

chauffage non fonc Ipnnel, WMC non fonctionnel » figurant sur le virement du 1er juillet

2023 à hauteur de la somme de 850 euros n’étant pas de nature à constituer une

information suffisante.

Pour prouver la réalité du prétendu trouble de jouissance, PERSONNE2.) remet au

tribunal trois attestations testimoniales.

Or, contrairement au premier juge, le tribunal constate que les attestations testimoniales

en question ne font pas preuve du dysfonctionnement allégué. En effet, l’attestation

testimoniale de PERSONNE3.) est à rejeter pour défaut de précision alors que les

circonstances de temps font défaut.

L’attestation testimoniale de PERSONNE4.) ne précise pas non plus les circonstances

de temps. Il n’y résulte pas comment le non-fonctionnement a pu être constaté.

Si PERSONNE5.) précise avoir visité le domicile de PERSONNE2.) en date des 7 août

2023 et 2 septembre 2023, force est cependant de constater qu’elle indique uniquement

que « je n’ai pas constaté à l’occasion que la chambre était chauffée ». Il ne résulte pas

de cette attestation que le locataire a mis le chauffage en mache et que la déclarante a

pu personnellement constater que le chauffage n’a pas fonctionné. Pour le reste elle se

réfère simplement aux déclarations faites par

PERSONNE2.)

quant au non-

fonctionnement du système de chauffage.

A défaut d’autres éléments de preuve, le tribunal doit retenir que PERSONNE2.) n’a pas

rapporté la preuve du trouble de jouissance allégué.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de déclarer non fondée la

demande reconventionnelle en réduction de loyer et en allocation de dommages et

intérêts présentée par PERSONNE2.) en première instance.

Compte tenu du non-paiement des loyers, c’est à bon droit que le premier juge a

prononcé la résiliation du contrat de bail et a ordonné le déguerpissement de

PERSONNE2.).

Au vu de ce qui précède, l’appel principal est partant à déclarer non fondé et l’appel

incident est à déclarer fondé.

Le tribunal décide de refixer le délai de déguerpissement à un mois courant à partir de la

signification du présent jugement à la partie appelante.

Dans la mesure où le loyer pour le mois d’avril 2024 n’était pas encore exigible au

moment des plaidoiries en date du 27 mars 2024, le contrat de bail stipulant que le loyer

sera à payer entre le 1er et le 5ième jour du mois, la demande additionnelle présentée par

la société civile immobilière SOCIETE1.) est, à défaut de preuve de paiement, fondée à

hauteur de la somme de 4.200 euros (4 x 1.050) représentant les arriérés de loyers et

avances sur charges locatives pour les mois de décembre 2023 à mars 2024. Comme la

société SOCIETE1.) n’a pas précisé le montant de 1.086,75 euros réclamé à partir du

mois de janvier 2024, il y a lieu de retenir le montant de 850 euros à titre de loyer et le

montant de 200 euros à titre d’avances pour charges locatives tel que stipulés au contrat

de bail.

Au vu de l’issue de l’appel, il y a lieu de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens

de l’instance d’appel.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer,

statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) non fondée,

dit qu’il n’y a pas lieu à compensation,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

refixe le délai de déguerpissement à 1 mois courant à partir de la signification du présent

jugement à la partie appelante,

déclare la demande additionnelle de la société civile immobilière SOCIETE1.) fondée à

concurrence de la somme de 4.200 euros représentant les arriérés de loyers et avances

sur charges locatives pour les mois de décembre 2023 à mars 2024,

condamne PERSONNE2.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.) le montant

de 4.200 euros, avec les intérêts légaux à partir du 27 mars 2024, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par Nous Chantal

GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement, assistée du greffier Christiane

BRITZ.

Le greffier

Le vice-président