Tenant's opposition declared inadmissible for lack of arguments; additional rent claim rejected; judgment upheld.

no 545/24

du 15.05.2024

Audience publique du mercredi, quinze mai deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e :

la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.), établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

partie demanderesse par opposition, partie défenderesse originaire,

comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE2.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

défenderesse sur opposition, partie demanderesse originaire,

comparant par Maître David FICKERS, avocat, en remplacement de Maître Fanny

MAZEAUD, avocat à la Cour, pour la société KLEYR GRASSO s.e.c.s., ayant son siège

social à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, représentée par son gérant KLEYR

GRASSO GP s.à r.l. actuellement en fonctions et inscrite sur la liste V du tableau de

l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg.

F A I T S :

Les faits et rétroactes résultent à suffisance de droit d’un jugement rendu par le tribunal

de céans en date du 13 décembre 2023 sous le numéro 1447/23, dont le dispositif est

conçu comme suit:

«

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant par

défaut à l’égard de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande;

déclare la demande fondée;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) la somme de 15.573,80 € avec les intérêts légaux sur la somme

de 12.827,80 € à partir du 25 octobre 2023 et sur la somme de 2.746.- € à partir du 1er

décembre 2023, chaque fois jusqu’à solde;

déclare résilié aux torts de la locataire le bail conclu entre parties portant sur un local

de commerce sis à L-ADRESSE3.);

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 55 jours à partir de la

notification du présent jugement, sinon et faute par elle de ce faire dans le délai imparti

autorise d’ores et déjà la société anonyme SOCIETE2.) à faire expulser dans la forme

légale la locataire et tous ceux qui occupent les lieux de son chef, le tout aux frais de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) la somme de 250.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance. »

* * * * * * * * * * * * * * * * * * *

Suite au courrier d’opposition de Maître Daniel CRAVATTE du 21 décembre 2023,

ayant pris mandat pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), les parties furent

convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique

du mercredi, 24 janvier 2024 à 14.30 heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der

aler Kiirch", pour y entendre statuer sur le mérite de cette opposition et pour débats

contradictoires.

A l’audience publique du 24 janvier 2024 l’affaire fut refixée au 6 mars 2024, où elle

parut utilement avec les débats qui eurent lieu comme suit:

Maître Daniel CRAVATTE, comparant pour la partie demanderesse par opposition,

exposa le sujet de son opposition et fut entendu en ses développements.

Maître David FICKERS, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD, comparant

pour la partie défenderesse sur opposition, fournit ses moyens et réponses.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture par la suite, pour

permettre à Maître CRAVATTE de prendre position par rapport à la recevabilité de son

opposition et l’affaire fut fixée au mercredi, 17 avril 2024 pour continuation des débats.

Elle y fut alors utilement retenue et Maître CRAVATTE, ainsi que Maître FICKERS

furent entendus en leurs explications respectives.

Ensuite le tribunal reprit l’affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Les rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé en date du 24 juillet 2019, la société anonyme

de droit luxembourgeois SOCIETE2.) a donné en location à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) un local commercial situé au rez-de-chaussée dans un immeuble

sis à L-ADRESSE3.) (magasin n° 7), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.100.- € et d’une avance sur charges mensuelles s’élevant à la somme de 200.- €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch en date du 25 octobre

2023, la société anonyme SOCIETE2.) a régulièrement fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant

en matière de bail commercial, pour obtenir paiement de la somme de 12.827,80 € à titre

d’arriérés de loyer des mois de mai 2021, février 2022, juin 2022, novembre 2022,

décembre 2022, janvier, septembre et octobre 2023, d’arriérés de charges concernant les

années 2019 à 2022 et d’avances sur charges locatives pour l’année 2023. Elle a encore

conclu à la résiliation du contrat de bail en raison de ce non-paiement ainsi qu’au

déguerpissement de la locataire. Elle a, en outre, sollicité l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.000.- € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 13 décembre 2023, rendu par défaut à l’encontre de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), le tribunal de paix a:

-

donné acte à la société anonyme SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande;

-

déclaré la demande fondée;

-

partant, condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) la somme de 15.573,80 € avec les intérêts légaux sur la

somme de 12.827,80 € à partir du 25 octobre 2023 et sur la somme de 2.746.- € à

partir du 1er décembre 2023, chaque fois jusqu’à solde;

-

déclaré résilié aux torts de la locataire le bail conclu entre parties portant sur un local

de commerce sis à L-ADRESSE3.);

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 55 jours à partir de la

notification du présent jugement, sinon et faute par elle de ce faire dans le délai

imparti, a autorisé d’ores et déjà la société anonyme SOCIETE2.) à faire expulser

dans la forme légale la locataire et tous ceux qui occupent les lieux de son chef, le

tout aux frais de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) la somme de 250.- € à titre d’indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de ce jugement;

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Par courrier déposé au greffe de la Justice de paix de Diekirch en date du 21 décembre

2023, le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a formé

opposition contre le jugement du 13 décembre 2023.

Moyens et prétentions des parties

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) précise qu’elle a formé opposition à titre

purement conservatoire et qu’elle ne critique pas le jugement du 13 décembre 2023. Elle

expose qu’à la suite de ce jugement elle avait informé la bailleresse qu’elle restituerait

les lieux loués, mais que la société bailleresse aurait refusé de reprendre les clés dont la

restitution a été fixée au 31 janvier 2024 à défaut d’avoir reçu un paiement substantiel à

imputer sur les arriérés de loyer.

La société anonyme SOCIETE2.) conteste la remise des clés. Elle reconnaît qu’elle a

refusé de reprendre les clés étant donné qu’elle n’avait pas reçu un règlement de la part

de la locataire. Elle demande acte de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de

loyers et avances sur charges locatives échus des mois de janvier, février et mars 2024.

Elle conclut partant à la condamnation de la locataire au paiement total de la somme de

19.692.- € à titre d’arriérés.

Il y a lieu de lui donner acte de sa demande additionnelle.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 23 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, la partie défaillante pourra faire opposition, par déclaration au greffe, dans

les quinze jours de la notification prévue à l’article 22, alinéa 3. Dans ce cas, la

convocation se fera conformément aux dispositions de l’article 21 de la prédite loi.

En application de l’article 93 du Nouveau Code de procédure civile, l’opposition doit

contenir les moyens du défaillant.

L’obligation pour l’opposant d’indiquer, ne fut-ce que sommairement, ses moyens dans

l’acte d’opposition constitue une formalité substantielle dont l’inobservation entraîne

l’irrecevabilité du recours (cf. Cass, 21 avril 1994 n° 22/94).

En l’occurrence, l’opposition de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) ne

contient aucune indication quant aux critiques formulées à l’égard de la demande

adverse. D’ailleurs, la partie opposante a précisé à l’audience qu’elle avait fait

opposition contre ledit jugement à titre conservatoire et qu’elle n’a pas de critique à

formuler contre ledit jugement.

Il s’ensuit que l’opposition formée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

est à déclarer irrecevable et que le jugement du 13 décembre 2023 sortira ses pleins et

entiers effets.

A l’audience publique, la société anonyme SOCIETE2.) a sollicité la condamnation de

la locataire au paiement des loyers des mois de janvier, février et mars 2024 en l’absence

de remise de clés.

Il y a lieu de lui donner acte de sa demande additionnelle.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) se déclare d’accord avec le paiement du

loyer du mois de janvier 2024, mais s’oppose à la demande pour le surplus. Elle soutient

que les locaux ont été vidés et que la remise des clés a été fixée au 31 janvier 2024, mais

que la bailleresse aurait refusé de les reprendre. Elle donne à considérer que la

bailleresse a une obligation de limiter son propre dommage. La société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) souligne qu’elle a libéré les lieux loués depuis janvier 2024 et

qu’elle a informé par plusieurs courriers recommandés la partie SOCIETE2.) de ce que

les clés sont à sa disposition.

L’irrecevabilité de l’opposition entraîne l’irrecevabilité de la demande additionnelle de

la requérante relative à l’augmentation de sa demande en condamnation des loyers des

mois de janvier, février et mars 2024.

Il s’ensuit que la demande additionnelle est irrecevable.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement dans la mesure où les

conditions prévues par l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement à l’égard de toutes les parties, sur opposition et en premier ressort,

déclare irrecevable l’opposition formée par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) en la pure forme;

dit que le jugement du 13 décembre 2023 est maintenu et sortira ses pleins et entiers

effets;

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) de sa demande additionnelle en paiement

des loyers et avances sur charges locatives des mois de janvier, février et mars 2024;

déclare la demande additionnelle irrecevable;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur

à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date qu'en

tête et avons signé avec le greffier.