Tenant wins deposit refund minus minor damages; provisional execution denied due to lack of authentic title.

Répertoire No. 1553/24

L-BAIL-423/23

Audience publique du 8 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Claudia ARMELLIN, avocate, demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Kelly DA SILVA ALVES dite ALVES, avocate, en

remplacement de Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Diekirch

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 14 août 2023.

Lors de cette audience, PERSONNE1.) comparut en personne tandis que Maître

Christian BILTGEN se présenta pour PERSONNE2.). L’affaire fut fixée aux fins

de plaidoiries au 16 octobre 2023. Lors de cette audience, Maître Claudia

ARMELLIN se présenta pour PERSONNE1.) et l’affaire fut refixée au 22

novembre 2023, ensuite au 19 février 2024 et finalement au 15 avril 2024.

Lors de l’audience du 15 avril 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Claudia ARMELLIN et Maître Kelly ALVES, en remplacement de Maître

Christian BILTGEN, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 30 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme

de 3.000 euros à titre de garantie locative indûment retenue, et la somme de

1.000 euros à titre de remboursement d’avances sur charges, avec les intérêts

tels que de droit à partir de la demande en justice, et pour voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) renonce à sa demande à titre de

remboursement d’avances sur charges.

Il échet de lui en donner acte.

Le requérant expose que suivant contrat de bail écrit, il aurait pris en location

auprès de PERSONNE2.) un logement sis à L-ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’une avance sur charges fixée

initialement au montant de 200 euros par mois, augmentée par la suite au

montant de 280 euros par mois, ainsi que moyennant versement d’une garantie

locative de 3.000 euros.

Le bail aurait valablement pris fin au 18 juillet 2022 et il aurait libéré les lieux loués

à cette même date.

Il n’y aurait pas non plus de dégâts locatifs lui incombant, mais la bailleresse

refuserait, de façon injustifiée, de lui restituer la garantie locative.

PERSONNE1.) fait, en effet, valoir que l’appartement aurait été dans un état

propre à sa sortie, ce qui serait dûment prouvé par les photos versées en cause,

de sorte que les frais de nettoyage exposés par la bailleresse ne devraient pas

être mis à sa charge.

Il soutient encore que la peinture de l’appartement aurait été dans un état

correspondant à une usure normale de cinq ans d’usage, ce qui serait dûment

prouvé par les photos versées en cause.

Sinon il y aurait lieu de retenir que la vétusté de la peinture serait due à l’inaction

de la bailleresse qui, dûment informée par le requérant de l’existence d’un dégât

des eaux en novembre 2017, n’aurait jamais procédé à une remise en état, sinon

que ce dégât des eaux serait dû à une cause étrangère, et que les frais de remise

en état y relatifs ne lui seraient partant pas imputables conformément à l’article

1732 du code civil.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) conteste les montants mis en compte par la

bailleresse à titre de frais de remise en état, au motif qu’ils seraient complètement

exagérés et correspondrait en réalité à une remise à neuf de l’appartement.

PERSONNE2.) demande à voir débouter PERSONNE1.) de sa demande.

Elle soutient qu’à la sortie du requérant, les lieux loués auraient été dans un état

lamentable, à savoir qu’il y aurait eu de la saleté partout, d’importantes traces de

calcaire sur les sanitaires, ce qui serait dûment établi par les photos versées en

cause.

Comme cet état de saleté excéderait manifestement l’usure normale, les frais de

nettoyage des lieux, qui s’élèveraient suivant facture de l’entreprise SOCIETE1.)

à la somme de 917,54 euros, seraient à supporter par le requérant.

Il y aurait également eu partout des taches aux murs et cette dégradation

excèderait l’usure normale. Le locataire aurait en outre percé plusieurs trous dans

les murs en dépit de l’interdiction expresse de ce faire stipulée à l’article 5 du

contrat de bail.

Les frais de remise en état y relatifs, correspondant à des frais de matériel,

s’élèveraient à une somme de 1.969,27 euros et devraient partant également être

supportés par le requérant.

Les frais de remise en état imputables à PERSONNE1.) s’élèveraient donc à une

somme totale de (917,54 + 1.969,27 =) 2.886,81 euros.

PERSONNE2.) estime en conséquence que son appel à la garantie locative pour

cette somme serait dûment justifié.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 27 mars

2017 pour une durée de trois ans, ayant pris effet le 1er avril 2017, PERSONNE1.)

a pris en location auprès de PERSONNE2.) un logement sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’une avance sur

charges fixée initialement au montant de 200 euros par mois, augmentée par la

suite au montant de 280 euros par mois, ainsi que moyennant versement d’une

garantie locative de 3.000 euros, qui a été constituée le 1er mars 2021 sous forme

de garantie bancaire à première demande.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi en date du 31 mars 2017.

Le bail a été résilié d’un commun accord des parties avec effet au 18 juillet 2022.

Le 13 octobre 2022, PERSONNE2.) a fait appel à la garantie locative à hauteur

d’une somme de 2.886,81 euros.

Pour s’opposer au remboursement de la garantie locative, PERSONNE2.) se

prévaut de l’existence de dégâts locatifs.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat,

ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le recouvrement de toute

créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le

bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet

état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même code, (le preneur) répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu

lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d'une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d'inexécution fautive à charge du preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la perte est

imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la jouissance, il y a

eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Le preneur n'est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun

reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-

il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Il

n'est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l'immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement

rénové, respectivement dans un état neuf.

Il est encore de principe que les lieux loués doivent être remis au bailleur dans un

état propre.

S’il est vrai qu’en vertu des articles 1730 et 1732 du code civil, le preneur ne

répond que des dégradations excédant l’usure normale, il n’empêche que ces

dispositions ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par la volonté

commune des parties, ce qui n’est cependant pas le cas en l’espèce.

PERSONNE2.) verse en cause un état des lieux de sortie, dont les mentions sont

cependant contestées par PERSONNE1.) et qui n’est pas signé par lui, de sorte

que la requérante ne peut utilement s’en prévaloir, à part en ce qui concerne les

photos y figurant et qui ne sont pas contestées.

Chacune des parties a en outre versé des photos dont il n’est pas contesté

qu’elles représentent l’état de l’appartement à la sortie du locataire, de sorte

qu’elles sont à prendre en compte en guise de preuve.

Concernant en premier lieu les frais de nettoyage dont se prévaut la requérante,

les photos versées en cause de part et d’autre établissent que le WC et la

baignoire étaient sales et qu’il y avait du calcaire sur la robinetterie de la salle de

bains et la paroi de douche de la baignoire, alors qu’il est marqué dans l’état des

lieux d’entrée que ces éléments étaient en bon état lors de l’entrée, de sorte que

la bailleresse a valablement pu faire procéder au nettoyage de ces éléments aux

frais du locataire.

Le tribunal considère que deux heures doivent largement suffire pour le nettoyage

desdits éléments.

Le reste de l’appartement se trouvait, au vu des photos versées en cause, dans

un état propre, de sorte qu’un nettoyage aux frais du locataire n’était pour le

surplus pas justifié.

PERSONNE2.) verse en cause une facture du 31 juillet 2022 de la société

SOCIETE2.) SARL d’un montant de 917,74 euros, correspondant au nettoyage

de la totalité de l’appartement, qui renseigne deux taux horaires différents, à

savoir 23,85 euros hors TVA et 29,51 euros hors TVA, et des frais de matériel de

71 euros hors TVA.

Il y a dès lors lieu de prendre en compte le taux horaire moyen s’élevant à 26,68

euros hors TVA, soit 31,22 euros TTC, et un montant forfaitaire de 10 TTC euros

pour le matériel, soit une somme de (31,22 x 2 + 10 =) 72,44 euros à titre de frais

de nettoyage que PERSONNE2.) peut mettre à la charge du requérant.

Concernant en deuxième lieu l’état de la peinture, il est marqué dans l’état des

lieux d’entrée, que celle-ci est en bon état dans toutes les pièces, sauf dans la

chambre 2 pour laquelle il est marqué qu’il existe des traces d’humidité

importantes.

Sur les photos versées en cause de part et d’autre, on peut, à part des traces de

moisissures qui selon l’état des lieux d’entrée existaient déjà à l’entrée du

locataire, encore déceler quelques traces de nettoyage sur les murs, qui ne sont

toutefois pas constitutive d’une dégradation excédant une usure normale de cinq

ans.

Il convient ensuite de constater que le contrat de bail interdit uniquement les

« percements de murs (…) sans le consentement exprès et écrit du Bailleur »,

mais non pas le percement de petits trous dans les murs, et que les quelques

petits trous percés illustrés par les photos ne constituent pas une dégradation

excédant une usure normale de cinq ans.

Il s’ensuit que les frais de remise en peinture ne sont pas à mettre à charge

d’PERSONNE1.).

Il s’ensuit que PERSONNE2.) peut uniquement prétendre à une indemnisation de

72,44 euros pour dégâts locatifs et imputer cette somme sur la garantie locative.

La demande d’PERSONNE1.) en remboursement de la garantie locative est dès

lors à déclarer fondée pour la somme de (3.000 - 72,44 euros =) 2.927,56 euros.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

d’PERSONNE1.).

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne

acte à

PERSONNE1.)

qu’il renonce à sa demande à titre de

remboursement d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

la déclare fondée à concurrence de la somme de 2.927,56 euros ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 2.927,56

euros (deux mille neuf cent vingt-sept euros et cinquante-six centimes), avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière