Landlord wins default judgment for rent arrears, eviction, and procedural costs against absent tenant association.

Répertoire No. 1552/24

L-BAIL-49/24

Audience publique du 8 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et son épouse

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch

e t

1 ) l’association SOCIETE1.), association sans but lucratif, établie et ayant son

siège social actuellement à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

n’étant ni présentes ni représentées aux audiences

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25 janvier 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 4 mars 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée à la demande de Maître Alain

BINGEN. Les parties défenderesses n’étaient ni présentes ni représentées.

Lors de l’audience du 15 avril 2024, Maître Alain BINGEN fut entendu en ses

moyens et conclusions. Les parties défenderesses, dûment informées de la date

des plaidoiries, n’étaient ni présentes ni représentées.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée

au greffe le 25 janvier 2024,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) ont fait convoquer l’association SOCIETE1.) et PERSONNE3.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à

leur payer la somme de 47.900 euros à titre d’arriérés de loyers jusqu’au mois de

janvier 2024 inclus, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties aux torts exclusifs des défendeurs, et pour s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine à partir de la notification du

jugement à intervenir.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) augmentent leur

demande à titre d’arriérés de loyers pour les mois de mars et avril 2024 inclus à

la somme de 50.600 euros.

Il échet de leur en donner acte.

Les requérants exposent que suivant contrat de bail conclu en date du 18 février

2020 pour une durée indéterminée avec un minimum d’un (1) an, ayant pris effet

le 1er mars 2020, ils ont donné en location à l’association SOCIETE1.) et

PERSONNE3.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 2.700 euros, payable d’avance le premier de

chaque mois.

Ils soutiennent que les défenderesses leur seraient à l’heure actuelle redevables

d’une somme de 50.600 euros à titre d’arriérés de loyers.

Ils font encore valoir que le non-paiement du loyer constituerait un manquement

grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail aux torts

exclusifs des défenderesses et leur condamnation à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE3.), bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu. Comme il

résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a pas été remise à la partie

défenderesse en personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard en

application de l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

L’association SOCIETE1.), bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu.

Comme il ne ressort pas du récépissé de convocation que celle-ci a été remise à

une personne habilitée à la recevoir pour le compte de l’association, il y a lieu de

statuer par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du nouveau

code de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de payer le

prix du bail aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestations de la part

des défenderesses qui ne se sont pas présentées à l’audience pour assurer leur

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la

somme réclamée de 50.600 euros, à laquelle il y a lieu de condamner

solidairement les défenderesses en raison de la solidarité stipulée dans le contrat

de bail.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés, il y a lieu de retenir que les

défenderesses ont gravement manqué à leurs obligations de locataires et que ce

manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et leur condamnation à

déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine à partir de la notification du

présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 400

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de l’association SOCIETE1.) et de PERSONNE3.),

et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de 50.600

euros ;

condamne l’association SOCIETE1.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 50.600 (cinquante mille six cents)

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la

somme de 47.900 euros à partir du 25 janvier 2024 et sur la somme de 2.700

euros à partir du 15 avril 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

de l’association SOCIETE1.) et de PERSONNE3.);

condamne l’association SOCIETE1.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans la quinzaine de la

notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

l’association SOCIETE1.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de

ces dernières, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

condamne

l’association

SOCIETE1.)

et

PERSONNE3.)

à

payer

à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 400 (quatre

cents) euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne l’association SOCIETE1.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière