Landlord wins partial rent claim; tenant's renovation reimbursement dismissed due to lack of unjust enrichment. Court awards procedural costs to landlord.

Répertoire No. 1551/24

L-BAIL-871/23

Audience publique du 8 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Radu Alain DUTA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE1.) GmbH, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par ses organes de

représentation actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

représentée par la société M&S LAW SARL, société à responsabilité limitée de

droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-1150 LUXEMBOURG,

205, route d’Arlon, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B215086, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée pour les besoins

de la présente procédure par l’un de ses gérants, Maître Mylène PILLET-

CARBIENER, avocate à la Cour, assistée de Maître Fritz ZAHND, avocat à la

Cour, les deux demeurant professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience du 27 mars 2024 par Maître Mylène PILLET-

CARBIENER, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 décembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 19 février 2024.

Lors de la prédite audience,

Maître

Mylène PILLET-CARBIENER, en

représentation de la société M&S LAW SARL, se présenta pour la société

SOCIETE1.) GmbH et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 27

mars 2024.

Lors de la dernière audience, Maître Radu Alain DUTA et Maître Mylène PILLET-

CARBIENER furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 21 décembre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer la société SOCIETE1.) GmbH à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 55.242 euros à titre d’arriérés d’indexation

de loyers à partir du 1er janvier 2009, avec les intérêts de retard au taux directeur

de la BCE majoré de sept points conformément à la loi du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du

24 octobre 2023, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, de voir

ordonner la capitalisation des intérêts pour autant qu’il s’agisse d’intérêts dus au

moins pour une année entière, de voir prononcer la résiliation du bail aux torts

exclusifs de la défenderesse, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux

loués dans un délai de huit jours à partir du jugement à intervenir.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et la

condamnation de la défenderesse aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de son mandataire qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu par acte notarié en date

du 2 décembre 2008, il aurait donné en location à la défenderesse un bien

immobilier à usage commercial désigné comme suit : « die Gebäude mit Platz

gelegen zu ADRESSE3.), eingetragen im Kadaster der Gemeinde ADRESSE3.)

Sektion A, von ADRESSE3.), Ort genannt, ADRESSE4.) ».

Le contrat de bail stipulerait le paiement d’un loyer mensuel de 2.500 euros et

prévoirait la clause d’indexation suivante :

« Indexierung der Miete : die monatliche Miete gründet sich auf die aktuelle auf

Mietverträge über Geschäftsraum anwendbare Indexziffer (moyenne semestrielle

raccordée). Die Höhe der Miete wird jeweils am 01. Januar und am 01. Juli jeden

Jahres auf der Basis der Indexziffer des vorhergehenden Monats automatisch

und ohne vorherige Aufforderung angepasst ».

Or, depuis le début du bail et en dépit d’itératifs courriers de mise en demeure, la

défenderesse refuserait d’adapter le loyer conformément à l’indexation stipulée,

de sorte à lui rester, à l’heure actuelle, redevable suivant la moyenne trimestrielle

IPCN du 1er janvier 2009 jusqu’au 1er octobre 2023, de la somme totale de 55.242

euros à titre d’arriérés d’indexation de loyers.

PERSONNE1.) fait encore valoir que le non-paiement du loyer constituerait un

manquement grave de la défenderesse à ses obligations de locataire qui

justifierait la résiliation du bail et sa condamnation à déguerpir des lieux loués. Il

insiste sur l’importance de la dette et sur la perte de confiance dans la

défenderesse.

La société SOCIETE1.) GmbH soulève la prescription de la demande à titre

d’arriérés d’indexation de loyers concernant les arriérés ayant trait à une période

antérieure à décembre 2018, sinon à une période antérieure à octobre/novembre

2018, sur base de l’article 2277 du code civil.

Pour le surplus, elle conteste cette demande tant en son principe qu’en son

quantum, en se prévalant de la renonciation expresse, sinon tacite, de

PERSONNE1.) à la clause d’indexation stipulée au contrat de bail.

La défenderesse fait à cet égard valoir qu’il existerait un accord entre parties

suivant lequel le loyer ne serait pas augmenté pendant toute la durée du bail, en

contrepartie pour la société SOCIETE1.) GmbH :

-

d’accorder à PERSONNE1.) le droit d’utiliser un local pour son usage

personnel aux frais de la défenderesse ;

-

de payer l’entretien des installations extérieures qui incomberait normalement

au bailleur et dont le coût s’élèverait à 6.000 euros pour trois ans ;

-

d’avoir effectué des travaux de rénovation et d’aménagement qui seraient

normalement à la charge du bailleur, à savoir :

(i)

l’aménagement en bureaux de l’étage supérieure de l’immeuble

loué qui aurait été inexploitable auparavant ;

(ii)

l’aménagement

des

combles

qui

auraient

été

inexploitables

auparavant ;

(iii)

la rénovation du toit, à l’exception de la prise en charge par le bailleur

d’une somme de 155.000 euros.

L’existence de cet accord serait dûment corroborée par le fait que jusqu’à la fin

de l’année 2023, PERSONNE1.) n’aurait jamais réclamé l’augmentation du loyer.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) GmbH conteste la majoration d’intérêt

réclamée qui ne serait due qu’à partir de la signification du jugement à intervenir

et seulement après la fin du troisième mois suivant celle-ci, et elle demande,

reconventionnellement, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme

de 50.000 euros à titre de remboursement des frais de rénovation et

d’aménagement exposés, sur base de l’enrichissement sans cause.

La société

SOCIETE1.)

GmbH demande également à voir débouter

PERSONNE1.)

de sa demande en résiliation du bail et de celle en

déguerpissement, en faisant valoir qu’au vu des circonstances de l’espèce,

aucune faute, sinon du moins aucune faute grave, ne serait établie dans son chef,

qu’il y aurait en effet eu des échanges entre parties après la mise en demeure,

mais qu’aucun arrangement n’aurait pu être trouvé étant donné que le bailleur

serait de mauvaise foi.

A titre plus subsidiaire, la défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de

déguerpissement de six mois compte tenu de l’importante quantité de matériel à

déménager, du fait qu’elle est établie depuis quinze ans sur le site, qu’elle emploie

seize salariés et qu’elle a besoin d’un très grand site pouvant abriter notamment

un showroom de 250 m2 et des camionnettes, de sorte qu’il serait difficile de

trouver un local adapté dans la région.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice concernant le moyen de

prescription soulevé par la société SOCIETE1.) GmbH.

Pour le surplus, il conteste les développements adverses, qui ne seraient pas

prouvés.

Il soutient que la clause d’indexation stipulée au contrat de bail serait claire et qu’il

serait normal qu’elle soit appliquée.

La défenderesse resterait en outre en défaut de rapporter la preuve du prétendu

accord intervenu quant à la non-application de la clause d’indexation.

Ce serait d’ailleurs lui-même et non pas la défenderesse, qui se serait acquitté du

paiement des frais de rénovation et d’aménagement pour une somme d’environ

215.000euros, ce qui serait dûment prouvé par les pièces justificatives qu’il verse

en cause, tandis que la société SOCIETE1.) GmbH ne verserait en cause aucune

facture, sauf en ce qui concerne l’entretien du jardin qui incomberait en tout état

de cause à la locataire.

PERSONNE1.) fait encore valoir que les renonciations ne se présumeraient pas,

mais qu’il faudrait une manifestation de volonté non équivoque, qui n’existerait

toutefois pas en l’espèce.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) soutient qu’il serait admis en jurisprudence que

les améliorations apportées aux lieux loués reviennent sans contrepartie

financière au bailleur, sauf accord contraire des parties.

Il affirme enfin qu’il aurait déjà demandé à voir appliquer la clause d’indexation

avant l’année 2023, mais qu’il ne disposerait pas de preuve à cet égard.

PERSONNE1.) insiste ensuite sur sa demande en résiliation du bail, mais se

rapporte à prudence de justice concernant le délai de déguerpissement à

accorder à la société SOCIETE1.) GmbH.

La société SOCIETE1.) GmbH conteste que PERSONNE1.) se soit acquitté du

paiement des travaux de rénovation et d’aménagement, en faisant valoir que les

justificatifs versés en cause par lui seraient dénués de force probante pour ne pas

se rapporter auxdits travaux de rénovation et d’aménagement.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail commercial conclu par acte

notarié en date du 2 décembre 2008, pour une durée de vingt ans, ayant pris effet

le 1er janvier 2009, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.)

GmbH un immeuble à usage commercial désigné comme suit : « die Gebäude

mit Platz gelegen zu ADRESSE3.), eingetragen im Kadaster der Gemeinde

ADRESSE3.) Sektion A, von ADRESSE3.), Ort genannt, ADRESSE4.) ».

Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 2.500 euros et une

clause d’indexation automatique qui est de la teneur suivante :

« Die monatliche Miete gründet sich auf die aktuelle auf Mietverträge über

Geschäftsraum anwendbare Indexziffer (moyenne semestrielle raccordée). Die

Höhe der Miete wird jeweils am 01. Januar und am 01. Juli jeden Jahres auf der

Basis der Indexziffer des vorhergehenden Monats automatisch und ohne

vorherige Aufforderung angepasst ».

1. Quant à la demande principale de PERSONNE1.)

1.1.

quant aux arriérés d’indexation de loyers

-

quant à la prescription

En vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans.

Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du

loyer, aux avances sur charges locatives et même aux décomptes des charges

locatives d’un immeuble, lorsque ces décomptes sont prévus annuellement par

le contrat ou la loi, étant donné que ledit article prévoit la même prescription pour

« tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ».

Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la

prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette.

La prescription de cinq ans de l’article 2277 du code civil commence à courir à

partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais

que de termes (Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109).

S’agissant en l’espèce d’arriérés d’indexation de loyers, la prescription

quinquennale prévue par l’article 2277 précité du code civil est applicable.

A défaut d’acte interruptif de la prescription établi, voire même allégué, par le

requérant, antérieurement à la demande en justice, la prescription est acquise

concernant les arriérés réclamés pour la période antérieure au 21 décembre

2018.

La demande concernant les arriérés pour la période antérieure au 21 décembre

2018 est partant à déclarer irrecevable.

La demande, introduite pour le surplus dans les formes et délais de la loi, est à

déclarer recevable.

-

quant au fond

Concernant le bien-fondé de la demande concernant les arriérés pour la période

à partir du 21 décembre 2018, l’article 1728, alinéa 2 du code civil prévoit que le

preneur a l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

La défenderesse ne conteste pas l’existence-même de la clause d’indexation

automatique, mais uniquement son application.

Il convient de préciser qu’en se prévalant de l’existence d’un accord entre parties

portant sur la non-application de cette clause, la société SOCIETE1.) GmbH

invoque une renonciation expresse, ce qui exclut l’existence d’une renonciation

tacite, et il appartient partant à la défenderesse de rapporter la preuve de l’accord

allégué.

S’agissant de prouver outre ou contre un écrit portant sur une valeur supérieure

à 2.500 euros, seule la preuve écrite est admise en vertu de l’article 1341 du code

civil.

Or, force est de constater que la défenderesse ne verse en cause aucune preuve

écrite – ni d’ailleurs d’autre preuve - de l’accord allégué qui reste partant à l’état

de pure allégation.

A défaut pour la société SOCIETE1.) GmbH de rapporter la preuve de l’accord

allégué, et partant, de la prétendue renonciation de PERSONNE1.) à la clause

d’indexation du loyer, le requérant peut valablement s’en prévaloir.

Au vu du décompte versé en cause par PERSONNE1.) et en l’absence de

contestation de la part de la société SOCIETE1.) GmbH quant au montant

réclamé à titre principal, la demande à titre d’arriérés d’indexation de loyers est à

déclarer fondée pour la somme de (4.930 + 5.346 + 5.713 + 7.347 + 76,36 =)

23.412,36 euros.

Une créance de loyer ne saurait constituer une transaction commerciale telle

qu’elle est définie à l’article 1er point 1) de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard. En effet, le louage de choses

est un contrat par lequel une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose

pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de

payer suivant les dispositions de l’article 1708 du code civil. Les obligations nées

du bail ne sauraient être qualifiées de transaction conduisant à une fourniture de

marchandise ou à une prestation de service.

Il s’ensuit que le taux de l’intérêt de retard correspond, conformément à l’article

15 (1) de cette loi qui renvoie sur ce point à son article 14, au taux d’intérêt légal

fixé par règlement grand-ducal pour la durée de l’année civile.

Le montant de 23.412,36 euros est partant à augmenter des intérêts au taux légal

à partir du 21 novembre 2023, date de la mise en demeure par huissier de justice,

jusqu’à solde.

Concernant ensuite la capitalisation des intérêts réclamée par PERSONNE1.),

l’article 1154 du code civil dispose que :

« Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une

demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la

demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une

année entière. »

Il en résulte que la productivité d’intérêts par les intérêts est subordonnée à la

condition que la demande en justice ou la convention entre parties aient pour

objet des intérêts échus au moins pour une année entière au moment où elles

sont faites.

Cette condition n’étant pas remplie en l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner la

capitalisation des intérêts.

1.2.

quant à la résiliation du bail et au déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, le montant des arriérés de loyers est certes conséquent, mais dans

la mesure où ces arriérés consistent exclusivement en des indexations pour

lesquelles il n’est pas établi par les pièces du dossier qu’elles ont été réclamées

avant le mois d’octobre 2023, et comme il n’est en outre pas contesté qu’avant

cette date et pendant toute la durée du bail, à savoir pendant quinze ans, la

défenderesse s’est toujours régulièrement acquittée du paiement du loyer et

qu’elle n’a pas non plus commis d’autre manquement à ses obligations de

locataire, le tribunal considère que le seul non-paiement des arriérés d’indexation

de loyers n’est, au vu des circonstances de l’espèce, pas suffisamment grave

pour justifier à lui seul la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et, par voie de conséquence, celle en

déguerpissement, sont dès lors à déclarer non fondées.

2. Quant à la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) GmbH

La société SOCIETE1.) GmbH réclame la somme de 50.000 euros à titre de

remboursement des frais de rénovation et d’aménagement exposés, sur base de

l’enrichissement sans cause.

Il est de principe que le succès de l'action de in rem verso suppose entre autres

un enrichissement du défendeur, un appauvrissement corrélatif du demandeur et

l'absence de cause à l'enrichissement.

Ainsi, les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent jouer que s’il n’existe

ni contrat, ni délit, ni quasi-délit, ni jugement, ni toute autre obligation légale ou

réglementaire constituant une cause de l’enrichissement de l’un des intéressés

au détriment de l’autre. Positivement, la cause objective exclusive de l’action de

in rem verso peut donc être définie comme le titre juridique permettant

l’enrichissement.

La cause visée dans l’action de in rem verso est formée par le titre juridique ou

plus simplement encore la raison juridique expliquant et justifiant l’enrichissement

et l’appauvrissement (Boris STARK, Droit Civil, Les obligations, n° 2299).

La cause peut ainsi être un acte juridique, un fait juridique – donc tout acte ou fait

de nature à pouvoir modifier ou éteindre des effets juridiques –, toute disposition

légale, voire même tout usage conférant une base à l’enrichissement et à

l’appauvrissement.

L'action de l'enrichissement sans cause ne peut trouver application si l'appauvri

a agi dans son intérêt et à ses risques et périls. Il incombe en outre à l'appauvri

de démontrer que l'appauvrissement s'est produit en l'absence de tout intérêt

personnel, sans cause ou contre sa volonté. En particulier, il n'y a pas

enrichissement sans cause lorsque le déplacement de richesses dont il s'agit

trouve sa justification dans la volonté de l'appauvri.

En l’espèce, il est stipulé à l’alinéa 2 de la clause intitulée « ZUSTAND DES

MIETOBJEKTES » du contrat de bail que : « Der Vermieter erteilt dem Mieter die

Erlaubnis, innerhalb der Gebäude sämtliche Instandsetzungsarbeiten und

Umbauarbeiten verrichten zu lassen, welche es letzterem ermöglichen, das

gesamte Mietobjekt als Büro- und Lagerräume und als Werkstadt zu nutzen,

nachdem die entsprechenden Pläne von dem Vermieter gutgeheissen wurden »,

de sorte que la réalisation des travaux de rénovation et d’aménagement dont la

défenderesse réclame le remboursement, trouve sa cause dans le contrat de bail.

S’y ajoute qu’en tant qu’occupant et exploitant des lieux, la société SOCIETE1.)

GmbH avait un intérêt personnel évident à la réalisation de l’ensemble des

travaux de rénovation et d’aménagement, ce d’autant plus qu’il est constant en

cause que le comble et le premier étage ont été aménagés de façon à répondre

aux besoins de la défenderesse.

Il s’ensuit qu’indépendamment de la question de savoir si la société SOCIETE1.)

GmbH a effectivement réalisé les travaux de rénovation et d’aménagement à ses

frais, les conditions d’application de l’action de in rem verso ne sont pas remplies.

Etant donné que la société SOCIETE1.) GmbH a exclusivement invoqué

l’enrichissement sans cause comme fondement légal de sa demande, il y a,

indépendamment de toute autre considération juridique, lieu de déclarer sa

demande reconventionnelle non fondée.

3. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il y a en outre lieu de condamner la défenderesse aux frais et dépens de

l’instance.

L’assistance d’un avocat n’étant pas obligatoire devant le tribunal de paix, la

demande de Maître Radu DUTA en distraction des frais et dépens n’est pas

fondée.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande de PERSONNE1.) à titre d’arriérés de loyers pour la période

antérieure au 21 décembre 2018 irrecevable pour cause de prescription ;

déclare la demande de PERSONNE1.) recevable pour le surplus ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée à concurrence de la somme

de 23.412,36 euros ;

condamne la société SOCIETE1.) GmbH à payer à PERSONNE1.) la somme de

23.412,36 euros (vingt-trois mille quatre cent douze euros et trente-six centimes),

avec les intérêts légaux à partir du 21 novembre 2023 jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement non fondée et

en déboute ;

déclare la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) GmbH

recevable ;

la déclare non fondée et en déboute ;

condamne la société SOCIETE1.) GmbH à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 500 (cinq cents) euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

condamne la société SOCIETE1.) GmbH aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière