Tenant eviction and rent arrears upheld; commercial lease terminated by court in Luxembourg.

Répertoire No. 1550/24

L-BAIL-741/23

Audience publique du 8 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Stéphanie TRAN, avocate à la Cour, en remplacement de

Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1 ) la société SOCIETE2.) S.n.c., société en nom collectif, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.)

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

3 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.)

parties défenderesses

sub 1 à 3 ) représentés par PERSONNE3.), en vertu de procurations écrites

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 4 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE3.) se présenta pour les trois parties

défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 février

2024. Lors de cette audience, l’affaire fut refixée, PERSONNE3.) n’ayant pas

disposé des procurations nécessaires.

Lors de l’audience du 24 avril 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Stéphanie TRAN, en remplacement de Maître Jerry MOSAR, et

PERSONNE3.), représentant les trois parties défenderesses en vertu de

procurations écrites, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 novembre 2023, la société SOCIETE1.) SA a

fait convoquer 1) la société SOCIETE2.) S.n.c., 2) PERSONNE1.) et 3)

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail commercial, aux fins de :

-

s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa

part, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 13.848,36 euros à

titre d’arriérés de loyers et charges pour la période de janvier à octobre 2023

inclus, et la somme de (6 x 2.946,45) 17.678,70 euros à titre d’indemnité de

relocation, chaque fois avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 2,

article 15(1) et 14 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 18

septembre 2023, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs des défendeurs,

-

voir condamner les défendeurs à déguerpir des lieux loués dans un délai de

quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle

demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA augmente sa demande à

titre d’arriérés de loyers et charges jusqu’au mois d’avril 2024 inclus à la somme

de 25.612,64 euros.

Il échet de lui en donner acte.

La demande a trait à un accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons

conclu en date du 25 octobre 2021, par lequel la société SOCIETE1.) SA a donné

en location aux défendeurs un immeuble de commerce à usage de débit de

boissons connu sous l’enseigne ADRESSE5.) » et d’habitation sis à L-

ADRESSE2.), pour la période du 15 novembre 2021 au 30 septembre 2025,

renouvelable par tacite reconduction pour une période de trois ans, moyennant

paiement (i) d’un loyer mensuel indexé de base de 2.658,69 euros TTC, dont une

somme de 843,75 euros pour la surface affectée à l’habitation et une somme de

1.814,94 TTC pour la surface affectée à l’activité commerciale, s’élevant

actuellement à une somme totale de (2.033,66 + 945,43) 2.979,10 euros, (ii) d’un

montant de 380 euros par mois à titre d’avance sur charges, (iii) d’un montant de

30 euros par mois pour l’entretien des conduites de bière et l’installation de débit

mise à sa disposition et (iv) d’une redevance mensuelle pour la mise à disposition

de la concession de cabaretage de 146,25 euros TTC.

La société SOCIETE1.) SA fait valoir que les défendeurs lui resteraient à l’heure

actuelle redevables d’une somme de 25.612,64 euros à titre d’arriérés de loyers

et charges, au paiement de laquelle il y aurait dès lors lieu de les condamner, et

que le non-paiement du loyer constituerait une faute grave justifiant la résiliation

du bail aux torts exclusifs des défendeurs ainsi que leur condamnation à

déguerpir des lieux loués.

Il y aurait en outre lieu de condamner les défendeurs à lui payer une indemnité

de relocation de (6 x 2.946,45) 17.678,70 euros, ce qui correspondrait à six mois

de loyers, sur base de l’article 1760 du code civil et de l’article 18 des conditions

générales du contrat de bail.

La société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent

ni être redevables de la somme réclamée à titre d’arriérés de loyers et charges,

ni de celle réclamée à titre d’indemnité de relocation, mais ils demandent à se

voir accorder des délais de paiement en soutenant qu’il ne leur serait pas possible

d’apurer la totalité de la dette en une seule fois, et ils proposent le paiement d’une

somme de 1.000 euros par mois.

Ils se disent également d’accord avec la demande en résiliation du bail et en

déguerpissement, en soutenant qu’ils essaieraient de toute façon depuis des

mois à vendre le fonds de commerce, mais que la requérante ne coopérerait pas.

La société SOCIETE1.) SA s’oppose à la demande des défendeurs tendant à se

voir octroyer des délais de paiement, au motif qu’elle ne connaîtrait pas leur

situation financière et qu’ils ne lui auraient pas soumis de proposition de paiement

depuis l’introduction de la demande en justice, et en raison de l’importance des

arriérés.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

1. Quant aux arriérés de loyers et charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

prix du bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies par la requérante et du décompte versé à l’appui,

et en l’absence de contestations formulées par les défendeurs concernant le

montant réclamé à titre d’arriérés de loyers et charges, la demande de ce chef

est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 25.612,64 euros, avec les

intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde, à laquelle il

y a lieu de condamner solidairement les défendeurs compte tenu de la solidarité

stipulée au contrat de bail.

2. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts

exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

Au vu de l’importance des arriérés et en l’absence de contestation de la part des

défendeurs, il y a lieu de retenir qu’ils ont gravement manqué à leurs obligations

de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail à leurs

torts exclusifs et leur condamnation à déguerpir des lieux loués, sauf à leur

accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la notification

du présent jugement.

3. Quant à l’indemnité de relocation

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité de

relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à réparer la

perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal requis pour trouver

un autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des conditions

générales du contrat de bail, qu’en cas de résiliation du contrat par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une indemnité forfaitaire égale

à six mois de loyer et charges.

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de

relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur

et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En optant pour une

fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais nécessairement,

retenu une indemnité qui est indépendante du temps effectivement nécessaire à

la relocation de l’immeuble. Une telle clause est valable et sort ses effets

conformément à l’article 1134 du code civil. Elle dispense donc le bailleur de

prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son

but étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue

d’éviter toute discussion en cas de manquement.

Dès lors, et comme la société SOCIETE1.) SA effectue son calcul par rapport au

loyer de 2.388,08 euros applicable en novembre 2023 et sans inclure les charges,

sa demande à titre d’indemnité de relocation est à déclarer fondée pour la somme

réclamée de (6 x 2.946,45) 17.678,70 euros.

4. Quant aux délais de paiement

En vertu de l’article 1244, alinéa 2 du code civil, le juge peut en considération de

la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve,

accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des

poursuites.

Il se dégage de la lecture de cet article que les délais de paiement sont des

moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir en aide

à un débiteur malheureux en reportant ou échelonnant le paiement de la dette.

Ce moyen doit donc être utilisé avec modération, le principe étant que le débiteur

doit exécuter l’obligation immédiatement.

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du code civil n’est à accorder que s’il

apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le

débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il

soumette à la juridiction saisie une projection approximative de l’évolution future

de sa situation financière et en fonction de cette projection indique la durée

requise du terme de grâce sollicité.

La possibilité d’octroyer des délais de paiement suppose en tout état de cause

que le débiteur soit de bonne foi.

En l’absence de la moindre pièce versée en cause par les défendeurs qui

documenterait leur situation financière, le tribunal ne se trouve pas en mesure

d’apprécier leur situation financière actuelle, ni l’évolution à court ou moyen terme

de celle-ci, et partant, leur capacité éventuelle de s’acquitter d’un paiement

mensuel de 1.000 euros en guise de remboursement de leur dette.

Il n’y a partant pas lieu d’accorder aux défendeurs un paiement échelonné.

5. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il y dette reconnue, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement, et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la somme

de 25.612,64 euros ;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme de

17.678,70 euros ;

condamne la société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

solidairement à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 43.291,34 euros

(quarante-trois mille deux cent quatre-vingt-onze euros et trente-quatre

centimes), avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, soit

sur la somme de 31.527,06 euros à partir du 6 novembre 2023 et sur la somme

de 11.764,28 euros à partir du 24 avril 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder à la société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) des délais de paiement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs de la

société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne la société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un

délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux

frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

condamne la société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

payer à la société SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 500 (cinq

cents) euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

condamne la société SOCIETE2.) S.n.c., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière