Tenant eviction granted for rent arrears; procedural claims dismissed; provisional execution rejected due to lack of urgency.

Répertoire No. 1530/24

L-BAIL-453/23

L-BAIL-570/23

Audience publique extraordinaire du 8 mai 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à usage d’habitation, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

-I-

1)

PERSONNE1.),

2)

PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

sub 1-2) comparant par Maître Aurélie BELINGAR, avocat à la Cour, demeurant

à Esch-sur-Alzette

e t

1)

PERSONNE3.),

2)

PERSONNE4.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

sub 1) – 2) comparant par Maître Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

-II-

1) PERSONNE3.),

2)

PERSONNE4.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.)

ADRESSE2.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) - 2) comparant par Maître Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Aurélie BELINGAR, avocat à la Cour, demeurant à Esch-

sur-Alzette

F a i t s

L’affaire L-BAIL-453/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement

– déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 7 juillet 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

28 août 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au

28 septembre 2023. Le 20 septembre 2023 le tribunal prononça la rupture et

l’affaire fut refixée au 12 octobre 2023.

L’affaire L-BAIL-570/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement

– déposé au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 1er septembre

2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

2 octobre 2023

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 12 octobre 2023, ensemble avec

le rôle L-BAIL-453/23.

Lors de la prédite audience, les deux affaires furent refixées aux fins de plaidoiries

à l’audience publique du 11 janvier 2024, puis refixées au 14 mars 2024.

Lors de la dernière audience du 14 mars 2024, Maître Aurélie BELINGAER et

Maître Perrine LAURICELLA, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

L-BAIL-453/23

Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg en date

du 7 juillet 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le Tribunal de céans, siégeant en

matière de bail à loyer, pour :

-

voir constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail signé

entre parties le 1er septembre 2022 est bonne et valable, partant prononcer la

résiliation du contrat de bail en question par application de la clause

résolutoire, avec effet au jour du présent jugement,

-

sinon voir prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat de bail aux torts

exclusifs de PERSONNE3.) laquelle aurait commis des fautes graves dans

l’exécution de ce contrat de bail, avec effet au jour du présent jugement,

-

condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 4.800 euros à titre de

loyers impayés, avec les intérêts conventionnels de 10% l’an à compter de

chaque échéance, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. A

l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont augmenté leur

demande à 13.200 euros pour inclure les loyers échus depuis le dépôt de la

requête,

-

subsidiairement, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

résiliation du bail et au paiement des arriérés de loyers est dirigée contre

PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

-

en tout état de cause, le déguerpissement de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) endéans un délai de huitaine à compter de la notification du

présent jugement serait à ordonner,

-

voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à remettre le bien loué

dans son pristin état,

-

voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de la somme

de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de Procédure civile.

A l’audience du Tribunal du 14 mars 2024, outre l’augmentation de leur demande

en condamnation pour arriérés des loyers, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

renoncé à leur demande tendant à la résiliation du contrat de bail et au

déguerpissement de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)/PERSONNE4.) alors

que ceux-ci auraient entretemps quitté les lieux.

L-BAIL-570/23

Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg en date

du 1er septembre 2023, PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) ont sollicité la

convocation de PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière

de bail à loyer, pour :

-

constater que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) souffrent

« d’une impossible occupation des lieux loués » et « fixer une indemnité

nouvelle destinée à réparer le trouble de jouissance causé à partir du 1er

septembre 2022 jusqu’au jour où le trouble aurait cessé, à hauteur de 960

euros représentant 80 % du montant du loyer »,

-

partant voir condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de 10.560

euros à titre de cette « indemnité ». A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) ont augmenté cette demande au montant de 17.280 euros.

Il y a lieu de leur en donner acte,

-

la voir condamner au montant de 1.000 euros à titre d’indemnité de procédure

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile,

-

la voir condamner au montant de 4.878 euros à titre de frais d’avocat sur base

de l’article 1382 du Code civil. A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) ont augmenté leur demande au montant de 7.661,25 euros. Il

y a lieu de leur en donner acte.

A

l’audience

du

Tribunal

du

mars

2024,

PERSONNE1.)

a

reconventionnellement (dans le cadre de la notice précitée) conclu à la

condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)/PERSONNE4.) :

-

au montant de 10.215,68 euros à titre de frais d’avocats sur base de l’article

1382 du Code civil.

-

au montant de 3.600 euros à titre d’indemnité de relocation correspondant à

trois mois de loyer pour non-respect du préavis de résiliation.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Quant à la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des affaires portant les numéros de rôle L-BAIL-453/23 et L-BAIL-

570/23 et de statuer par un seul et unique jugement.

Quant aux moyens soulevés in limite litis

A l’audience du Tribunal du 14 mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi

que PERSONNE3.) et PERSONNE4.), chacun de leur côté, ont soulevé

l’irrecevabilité de la requête introduite de l’autre côté de la barre pour libellé

obscur tendant au défaut de ventilation de la demande adverse.

Concernant le défaut de ventilation de la demande des parties requérantes

respectives, si de nombreuses décisions retiennent que pour échapper au reproche

du libellé obscur, les demandeurs qui agissent en commun dans un même exploit

ne peuvent se limiter à revendiquer un montant global, mais doivent préciser la

part devant revenir à chacun d’eux, sous peine de nullité, il est cependant fait

exception à l’obligation de ventilation en cas de demandes indivisibles (Cour

d’appel 16 mai 2017, N° 31218 du rôle).

Ainsi, aucune imprécision quant à l’objet d’une telle demande ne saurait être

retenue en cas d’indivisibilité de la créance alléguée, telle une créance profitant à

une indivision (v. en ce sens, relativement à une demande en obtention d’indemnité

d’occupation unique formulée par deux héritiers, mais devant profiter à une

indivision successorale : Cour d’appel, 1ère chambre, arrêt n° 168/18 du 24 octobre

2018, n° CAL-2017-00027 du rôle).

Il est admis que l’obligation de ventilation ne s’impose pas lorsque la demande

résulte d’un contrat unique (Cour, 16 mai 2007, n° 31 208 du rôle).

En l’espèce, les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)/PERSONNE4.) sont toutes basées sur un

même contrat de bail unique.

Au vu des développements qui précèdent, les moyens d’irrecevabilité tirés du

libellé obscur pour défaut de ventilation sont à déclarer non-fondés.

Quant au fond

A titre liminaire, il y a lieu de retenir qu’il n’est constant en cause au vu des

plaidoiries à l’audience du Tribunal que :

-

un contrat de bail écrit a été conclu entre parties en date du 1er septembre

2022 entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en leur qualité de bailleur et

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en leur qualité de locataire et que

-

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ont définitivement quitté

les lieux loués le 25 février 2024.

Le Tribunal n’analysera donc pas les moyens et prétentions des parties contenues

dans leurs requêtes respectives quant au volet d’opposabilité dudit contrat de bail

écrit, de la résiliation/résolution de ce contrat de bail et tendant au déguerpissement

des lieux de locataires, ces demandes étant sans objet.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’ils

sont propriétaires d’une maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.).

Par contrat de bail du 1er septembre 2022 conclu pour une année renouvelable

tacitement, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ont pris en location

une chambre à coucher, une cuisine équipée et une place de parking moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros à payer par anticipation le 1er de

chaque mois.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) resteraient actuellement en

défaut de payer le moindre loyer depuis avril 2023 jusqu’au déguerpissement le 25

février 2024, soit au total la somme de (11x 1.200) 13.200 euros.

Les moyens et prétentions de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.)

font valoir que depuis le mois de septembre 2022, ils ne peuvent plus jouir

paisiblement des lieux loués.

La maison en question, divisée en plusieurs chambres d’habitation, serait

surpeuplée, les parties communes sales et l’électricité ne serait pas aux normes.

Par un courrier recommandé du 29 mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

auraient été mis en demeure de verser une indemnité à hauteur de 80 % du loyer

payé entre le 1er septembre 2022 et le 30 mars 2023, soit la somme de 6.720 euros

pour compenser les troubles de jouissance subis. A l’audience du Tribunal, cette

demande a été augmentée à la somme de 17.280 euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) basent leur demande sur les

articles 1719 et 1721 du Code civil et font état des troubles de jouissance suivants :

-

les bailleurs violeraient l’article 3 (2) du règlement grand-ducal déterminant

les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité

auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou

mis à disposition à des fins d’habitation alors que plusieurs des chambres de

la maison seraient occupées par trois personnes, que le chauffage serait

défectueux de façon régulière pendant les périodes hivernales et que les

parties communes seraient extraordinairement sales faute de nettoyage à

effectuer par les bailleurs,

-

les bailleurs violeraient encore ce règlement grand-ducal alors que

l’installation électrique près de la zone de lavage ne serait pas aux normes,

-

les bailleurs empêcheraient la jouissance paisible des lieux alors qu’un

changement de serrures de tout l’immeuble aurait été effectué sans accord

des locataires, alors que l’accès à leur garage aurait été impossible pendant

une semaine et alors que les bailleurs ne protègeraient pas PERSONNE3.) et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.) des autres locataires de l’immeuble qui ne

cesseraient pas de les intimider.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne contestent pas redevoir les

sommes réclamées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à titre d’arriérés de

loyers. Ces loyers seraient tous consignés auprès de leur mandataire.

Ils concluent néanmoins à la compensation judiciaire entre les sommes ainsi redues

aux bailleurs et l’indemnité redue par ces derniers à titre d’indemnisation des

troubles de jouissance.

Les demandes reconventionnelles adverses en indemnisation des frais d’avocat et

d’indemnité de relocation seraient encore à déclarer irrecevables sinon non-

fondées.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent la version des faits adverse alors que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) auraient régulièrement « semé

le chaos » dans la résidence par leurs agissements.

A l’appui de leurs allégations, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont versé

plusieurs pièces (photographies et échanges de communications) dont il résulterait

que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) délaissaient les parties

communes et plus particulièrement des sanitaires et la cuisine dans un état

inacceptable après l’utilisation.

L’ensemble des troubles de jouissance allégués de l’autre côté de la barre dont

contestés, alors que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) resteraient

en défaut de fournir la moindre preuve notamment quant à une éventuelle

surpopulation des lieux, quant à des défauts inhérents à l’installation électrique et

de chauffage et quant au défaut de nettoyage pris en charge par les bailleurs.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) seraient encore en défaut de

prouver toute dénonciation ou mise en demeure formelle en relation avec les

troubles actuellement invoqués. Malgré la gravité des troubles invoqués qui

auraient

débuté

en

septembre

2022,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.) auraient continué à occuper les lieux jusqu’à

février 2024.

Ainsi, la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en indemnisation des

troubles de jouissance allégués serait à déclarer non-fondée. A titre subsidiaire,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à une réduction de cette indemnité.

Les demandes adverses en allocation d’une indemnité de procédure et tendant à

l’indemnisation des frais d’avocats adverses seraient encore à déclarer non-

fondées.

Appréciation

Quant aux demandes principales

Les arriérés de loyers (L-BAIL-453/23)

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne contestent pas redevoir les

loyers impayés réclamés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers réclamés ne figurant au dossier

et en l’absence de toute contestation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), il y

a lieu de faire droit à la demande en condamnation solidaire telle que formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à titre d’arriérés de loyers impayés pour la

somme de 13.200 euros.

Cette somme est à augmenter des intérêts conventionnels de 10 % à compter de

chaque échéance, jusqu’à solde, ceci en conformité avec l’article 3 du contrat de

bail conclu entre parties.

Les troubles de jouissance (L-BAIL-570/23)

Il convient de rappeler que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du

Code civil est le droit qu’a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser

d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due.

L’exception d’inexécution, sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, ne

permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers,

que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles.

Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable

inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution

prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués (cf. TAL, 18

décembre 1997, n° 59818).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques

inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose

louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars

1991, n° 42950).

L’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper

au paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement

incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

(cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, Les baux en

général, 2e éd., n° 400 et 400 bis).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il

est victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le

paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (cf. M. LA

HAYE et J. VANKERCKHOVE, op. cit. n° 244).

Pour justifier l’exception d’inexécution, le locataire doit donc avoir averti le

bailleur du trouble invoqué et le défaut d’exécution invoqué doit avoir privé le

locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

En l’espèce, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) se prévalent d’un

courrier envoyé par leur avocat à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le 29 mars

2023 (leur pièce 2) par lequel ils auraient dénoncé les troubles de jouissance relatifs

à une prétendue surpopulation des lieux, à un défaut de chauffage et d’eau chaude,

à un défaut de nettoyage des parties communes et du défaut de mise au norme de

l’électricité de l’immeuble.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) font encore valoir dans ce

courrier que les bailleurs leurs auraient « retiré » les clefs de façon à ce qu’ils ne

pourraient plus depuis le 25 mars 2023 accéder à l’immeuble. Ils auraient été

contraints de contacter la Police pour remédier à ces défauts.

Il est ainsi établi en cause que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont dénoncé les

troubles de jouissance énumérés dans leur requête à leurs bailleurs PERSONNE1.)

et PERSONNE2.).

Ces derniers contestent formellement l’existence de ces troubles de jouissance, de

façon à ce qu’il y a lieu de les analyser consécutivement.

Quant au défaut de chauffage et d’eau chaude

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) soutiennent que pendant la

période hivernale 2022/2023 le chauffage de la maison aurait été défectueux et que

l’eau chaude n’aurait pas été mise à disposition en quantités suffisantes.

Pour

prouver

leur

version

des

faits,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ont versé en tant que pièce 6 des échanges avec

les bailleurs datés du 29 septembre 2022, 6 novembre 2022, 8 novembre 2022, 18

décembre 2022 et 7 mars 2023 par lesquels ils font état d’une température ambiante

trop faible (« It’s freezing »). Il y a lieu de relever cependant que PERSONNE2.)

a répondu à chaque fois en précisant qu’il allait passer sur les lieux et en indiquant

les démarches à suivre pour mettre en marche le chauffage (« You can go to

basement into heating room and push the button,then it will run »).

Ensuite, en tant que pièce 15, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont communiqué

un « rapport d’expertise concernant les températures affectant une chambre de

location et ses parties communes » de la maison en question dressé par le

CABINET d’EXPERTISES MOLITOR suite à une visite des lieux le 16 novembre

2023.

Cette expertise, dressée unilatéralement, fait état de températures ambiantes entre

14 et 19 degrés dans les parties communes et de 22 degrés dans la chambre pris en

location par PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Il est à remarquer qu’un appareil

de chauffage électrique était installé dans cette dernière chambre en raison de la

présence d’un nouveau-né. L’accès à la chaufferie n’était pas possible pendant la

visite des lieux.

Le contrôle de la température des tuyaux fournissant le chauffage au sol a permis

de relever une température de 18,5 degrés, les têtes thermostatiques étant mesurées

à 23,8 degrés. L’expert a encore constaté que la manipulation des thermostats a

permis de constater leur clic de déclenchement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) critiquent cette pièce alors qu’il s’agirait d’une

mesure d’expertise purement unilatérale.

De leur côté, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent à titre de pièce 39 une

facture SOCIETE1.) dont il ressort d’un entretien de la chaudière a été entrepris le

16 novembre 2023.

Aux termes de leurs pièces 18 à 22, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) règleraient

encore des acomptes importants pour la fourniture en gaz concernant la maison, de

sorte à ce qu’il serait établi que le chauffage était bien fonctionnel. La pièce 22, à

savoir le décompte annuel (période du 14 juin 2022 au 30 juin 2023), renseignerait

en effet une consommation en gaz qui serait nettement supérieure à la valeur

moyenne de l’année précédente alors que la somme 1.152,70 euros aurait dû être

versée à titre de consommation non couverte par les acomptes.

Le Tribunal constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne

prennent pas autrement position quant au défaut de disponibilité d’eau chaude, de

sorte à ce qu’il ne saurait s’agir d’un trouble de jouissance.

Ensuite, il ressort de l’analyse des pièces versées en cause que pendant la période

hivernale

2022/2023

litigieuse

en

l’espèce,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.) prouvent avoir contacté leurs bailleurs pour se

plaindre du défaut de chauffage.

Ils ont à chaque fois obtenu une réaction de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui

se sont présentés sur les lieux pour remédier à la situation.

Un entretien de la chaufferie a encore été faite le 16 novembre 2023.

Malgré cet entretien nécessitant d’éteindre complètement l’installation, il ressort

de l’expertise unilatérale versée en cause par PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

que la température de départ, à savoir celle produite par l’unité centrale de

chauffage et alimentant le chauffage au sol, présentait une température de 18,5

degrés au niveau de la tuyauterie et même supérieure sur les têtes thermostatiques.

La température mesurée dans la chambre prise en location a encore été de 22

degrés. PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) y avaient placé un

chauffage électrique d’appoint, de façon à ce qu’ils ont influencé eux-mêmes les

constations de l’expert.

En tout état de cause, les températures constatées (unilatéralement) par l’expert

sont loin d’être « freezing » (entre 14 et 19 degrés) et peuvent très bien résulter

d’une mauvaise manipulation des thermostats.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

prouvent

encore

implicitement

un

fonctionnement du chauffage en question en raison de l’importante consommation

de gaz pendant l’année en question.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) restent en défaut

de prouver l’existence d’un défaut de chauffage et ainsi également un quelconque

défaut de jouissance en résultant.

Quant à la surpopulation

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) font état d’une surpopulation

de la maison en question dans le sens où plus de deux personnes occuperaient des

chambres à coucher et que de façon régulière, 15 personnes y résideraient.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent ce défaut.

Le Tribunal constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne

versent aucune pièce pour appuyer leurs dires, de façon à ce qu’ils restent à l’état

de pure allégation.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) restent en défaut

de prouver une prétendue surpopulation et ainsi également un quelconque défaut

de jouissance en résultant.

Quant à l’installation électrique

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) font état d’un défaut de

l’installation électrique dans l’une des pièces humides de la maison.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent ce défaut.

Le Tribunal constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne

versent aucune pièce pour appuyer leurs dires, de façon à ce qu’ils restent à l’état

de pure allégation.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) restent en défaut

de prouver un prétendu défaut affectant l’installation électrique et ainsi également

un quelconque défaut de jouissance en résultant.

Quant au défaut de nettoyage

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) font état d’un défaut de

nettoyage des parties communes par les bailleurs.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent ce défaut.

Le Tribunal constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne

versent aucune pièce pour appuyer leur dires, de façon à ce qu’ils restent à l’état

de pure allégation.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) restent en défaut

de prouver un prétendu défaut de nettoyage des parties communes par les bailleurs

et ainsi également un quelconque défaut de jouissance en résultant.

Quant au remplacement des clefs

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) font état d’un changement des

serrures par les bailleurs. Par l’effet de ce changement, ils n’auraient pas pu

accéder à leur logement.

Il ressort des pièces versées en cause qu’au cours du mois de mars 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont effectivement changé toutes les serrures de

la maison et versent en tant que pièce 15 un échange avec PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) dont il ressort que les nouvelles clefs ont été réceptionnées et

permettaient l’accès à la maison.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) restent en défaut

de prouver un prétendu d’accès à leur logement ou au garage par l’effet d’un

changement de serrure et ainsi également un quelconque défaut de jouissance en

résultant.

Conclusion

Il ressort des développements qui précèdent que

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.) restent en défaut de prouver les troubles de

jouissance allégués, de sorte à ce que leur demande en condamnation de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur payer une indemnité à hauteur de 80 %

du loyer redû est à déclarer non-fondée.

Quant à la demande reconventionnelle présentée par PERSONNE1.) (L-BAIL-

570/23)

Par une demande reconventionnelle, PERSONNE1.) (qui est la seule défenderesse

dans ce dossier et partant la seule à pouvoir prétendre à une telle demande) a conclu

à la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au paiement d’une

indemnité de relocation à hauteur de 3 mois de loyer, à savoir la somme de 3.600

euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ont conclu à l’irrecevabilité de

cette demande reconventionnelle.

La demande reconventionnelle est la demande incidente formée par le défendeur

dans le but soit de faire prononcer une condamnation contre le défendeur, soit

d’écarter la demande principale, soit d’en atténuer les effets.

Dans le but de simplifier la procédure et d’éviter aux parties de se présenter

successivement devant plusieurs juridictions, la jurisprudence permet au défendeur

de porter devant le juge saisi de la demande principale les demandes simplement

connexes à cette demande.

Considérée dans son évolution, la jurisprudence tend manifestement à favoriser la

demande reconventionnelle en réduisant au minimum les conditions essentielles

de recevabilité et en se laissant guider dans une large mesure par les exigences de

l’équité. Dans l’état actuel du droit, on admet généralement qu’il est satisfait au

vœu de la loi lorsque la demande principale et la demande reconventionnelle ne

sont pas complètement indépendantes l’une de l’autre. Dès qu’un certain lien les

unit et qu’elles ne sont pas complètement étrangères l’une vis-à-vis de l’autre, il

existe entre les deux demandes une connexité suffisante.

L’exigence d’un lien suffisant entre la demande originaire et la demande

reconventionnelle peut être expliquée par la connexité qui existe entre ces deux

demandes. Toutes les fois que ce lien n’existe pas, la demande reconventionnelle

ne peut être accueillie et doit faire l’objet d’une instance séparée, nécessitant une

requête distincte.

En l’espèce, la demande principale de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) tend

à l’allocation d’une indemnité pour troubles de jouissance et la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tend à la condamnation de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à lui payer une indemnité de relocation.

Le Tribunal constate que la demande reconventionnelle n’est pas unie par un lien

suffisamment étroit avec la demande principale de sorte qu’il s’ensuit que la

demande reconventionnelle de PERSONNE1.) est à déclarer irrecevable.

Quant aux demandes accessoires

Les frais d’avocat

PERSONNE1.) ainsi que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont conclu à

l’allocation d’une indemnité à titre d’indemnisation des frais et honoraires

d’avocat exposés par eux.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (cf. Cour d’appel,

20 novembre 2014, n° 39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284

et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire. Le tribunal considère dès

lors que le choix de la partie demanderesse de faire gérer le litige l’opposant à la

partie défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait être

opposable à la partie défenderesse, dans la mesure où il ne s’agit pas d’un préjudice

imputable à une faute de la partie adverse, mais d’un choix délibéré dont la partie

demanderesse doit seule supporter les conséquences.

Il y a dès lors lieu de rejeter les demandes de PERSONNE1.) ainsi que de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement des frais et honoraires d’avocats.

L’indemnité de procédure

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l ’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 800

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.)

sont

par

conséquent

condamnés solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant

de 800 euros.

Toujours eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile est à déclarer non-fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, «l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) succombant au litige, ils sont condamnés

solidairement aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à usage

d’habitation, statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous le numéros de rôle L-BAIL-453/23

et L-BAIL-570/23 ;

reçoit les demandes en la forme ;

se déclare compétent pour en connaître ;

donne acte aux parties de leurs demandes respectives en augmentation de la

condamnation pécuniaire des parties adverses et à et PERSONNE2.) de ses

demandes reconventionnelles ;

déclare non-fondés les moyens d’irrecevabilité soulevés par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’analyser les moyens soulevés par les parties quant au volet

d’opposabilité dudit contrat de bail écrit, de la résiliation/résolution de ce contrat

de bail et tendant au déguerpissement des lieux de locataires, ces demandes étant

sans objet ;

dit fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en arriérés

de loyers à hauteur de 13.200 euros avec les intérêts conventionnels de 10 % à

compter de chaque échéance, jusqu’à solde ;

partant

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 13.200

euros avec les intérêts conventionnels de 10 % à compter de chaque échéance,

jusqu’à solde ;

déclare

non-fondée

la

demande

de

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.) tendant à voir « fixer une indemnité nouvelle

destinée à réparer le trouble de jouissance causé à partir du 1er septembre 2022

jusqu’au cour où le trouble aurait cessé, à hauteur de 960 euros représentant 80

% du montant du loyer » et la demande en condamnation de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à ce titre à la somme de 17.280 euros, partant en déboute ;

déclare non-fondées

les demandes de

PERSONNE1.)

ainsi que de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à titre de frais d’avocat sur base de l’article

1382 du Code civil, partant en déboute ;

déclare

non-fondée

la

demande

de

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.)

tendant à l’allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, partant

en déboute ;

dit fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à

l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de Procédure civile pour le montant de 800 euros ;

partant

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)/PERSONNE4.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 800

euros ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière