Tenant loses commercial lease case; landlord wins eviction and rent refund; no provisional execution ordered.

Répertoire n°1086/2024

E-BAIL-77/24 et

E-BAIL-86/24

Audience publique du 8 mai 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans les causes entre

I. E-BAIL-77/24

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Michel BRAUSCH, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par

son

ou ses gérants

actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Sanae IGRI, avocat à la Cour,

demeurant à Pétange ;

II. E-BAIL-86/24

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par

son

ou ses gérants

actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Sanae IGRI, préqualifiée,

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Michel BRAUSCH, préqualifié.

Faits :

L’affaire inscrite sous le numéro E-BAIL-77/24 fut introduite par requête déposée le

14 février 2024 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête

demeure annexée au présent jugement.

L’affaire inscrite sous le numéro E-BAIL-86/24 fut introduite par requête déposée le

16 février 2024 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête

demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 1er mars 2024, date à laquelle les

affaires furent fixées au 19 avril 2024.

A cette audience les affaires furent utilement retenues, les mandataires des parties

entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 14 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail

commercial, aux fins de voir condamner la partie défenderesse au paiement du

montant de 40.928,40 euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à

compter du 3 novembre 2023, date de la mise en demeure, sinon à compter du jour

de la demande en justice, jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir

des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de

quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir. Le requérant demande

à voir condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1.892,26 euros

à titre de charges locatives et au paiement d’une indemnité d’occupation de 5.232,10

euros par mois, due entre la résolution judiciaire du bail et le déguerpissement effectif

des lieux. Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la

partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le requérant expose que fin 2021, sans préjudice quant à

une date exacte, il est entré en pourparlers avec la société SOCIETE1.) en vue de

l’exploitation par cette dernière d’un foyer de jour pour enfants dans la maison

d’habitation lui appartenant et située à L-ADRESSE3.). Il explique avoir hérité dudit

immeuble suite au décès de ses parents et qu’il servait avant à des fins d’habitation.

Il affirme avoir remis une clé à la société SOCIETE1.) en mars 2022, soit

préalablement à la signature du contrat de bail, afin qu’elle puisse prendre inspection

des lieux, décider des travaux d’aménagement à effectuer et lui permettre de faire

toutes démarches administratives nécessaires, notamment la demande en obtention

de l’autorisation d’exploitation avant le début des activités commerciales. Le

requérant fait valoir qu’il voulait aussi profiter de ce temps afin de procéder

notamment au remplacement de la chaudière et qu’il a indiqué à la future locataire

qu’il prendrait en charge nombreux travaux de rénovations qui s’imposeraient

éventuellement.

Il soutient qu’un accord a été trouvé et que suivant contrat de bail commercial signé

en date du 27 octobre 2022, il a loué la maison litigieuse à la société SOCIETE1.)

pour une durée de six ans jusqu’au 31 octobre 2028 moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 5.000.- euros, indice 957,56 (septembre 2022) qui devait être adapté

d’année en année en cas d’augmentation de l’indice du coût de la vie d’un minimum

de cinq points. Il explique que le premier loyer était payable le 1er décembre 2022 et

que toutes les charges locatives incombaient à la locataire.

Le requérant fait valoir que déjà le 1er février 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

gérantes de la société SOCIETE1.), lui ont adressé un courrier sollicitant sa

compassion et demandant à leur accorder une résiliation anticipée du contrat de bail

moyennant un préavis de trois mois. Le motif invoqué pour justifier cette résiliation

aurait été la viabilité économique du projet, l’ITM n’ayant pas exprimé son accord pour

faire usage de l’ancien escalier de la maison et étant donné que ce dernier serait

classé, il ne pourrait pas être démoli. Seule la construction d’un deuxième escalier

aurait permis d’exploiter la maison en tant que foyer de jour pour enfants, ce qui aurait

été trop coûteux et aurait eu comme conséquence que moins d’enfants pourraient

être accueillis en raison de la perte de place. Les gérantes auraient expliqué que le

projet ne dégagerait ainsi pas assez de bénéfices, raison pour laquelle la société

SOCIETE1.) voulait résilier le bail. La société SOCIETE1.) aurait encore prétendu

que la maison présentait des fissures et moisissures.

Il explique que par courrier du 15 février 2023 il a pris position quant aux reproches

et quant à la demande en résiliation d’un commun accord. Il affirme que dans un autre

courrier préalable à celui de la société SOCIETE1.), il avait déjà donné son

consentement pour la modification de l’escalier, sinon pour la construction d’un

deuxième escalier. Il soutient qu’il ne posait donc nullement obstacle à la réalisation

du projet et n’avait pas à prendre en considération la rentabilité du projet de la société

SOCIETE1.). Il leur aurait rappelé que la société SOCIETE1.) connaissait les lieux

depuis mars 2022, mais qu’aucune démarche n’avait été entreprise pour faire modifier

l’escalier ou vérifier la viabilité économique du projet jusqu’après la signature du

contrat de bail. Un architecte n’aurait été appelé sur place par la société SOCIETE1.)

que le 12 janvier 2023. Il leur a en outre reproché de ne jamais avoir reçu

communication des échanges avec l’ITM ni un refus ministériel pour l’autorisation

d’exploitation de la crèche prévue. Au contraire, renseignement pris auprès de l’TM,

celle-ci n’aurait jamais émis de critique quant à l’escalier et il est d’avis qu’il ne

s’agissait que d’un prétexte de la société SOCIETE1.).

Le requérant soutient qu’il avait été prévu dans le contrat de bail commercial que seul

un refus de l’autorisation d’exploitation par le Ministère compétent justifierait la

résiliation anticipée du contrat de bail moyennant un préavis de trois mois. Or, aucun

refus de la sorte ne lui aurait été présenté.

Il affirme avoir pris très au sérieux les reproches d’insalubrité soulevés soudainement

par la société SOCIETE1.) (après qu’elle disposait des clés pendant près d’un an

déjà) et s’être rendu, en date du 10 février 2023, dans l’immeuble ensemble avec un

architecte et un charpentier-isolateur afin de vérifier ces allégations. Les experts lui

auraient alors confirmé que la maison ne présentait le moindre danger structurel, que

les fissures n’étaient que superficielles et normales pour un immeuble de cet âge-là

et que les moisissures étaient dues à de la condensation suite à un manque de

chauffage durant l’hiver (soit durant le bail). Les experts auraient retenu que les

fissures pouvaient être réparées au moment de repeindre les murs et les moisissures

disparaîtraient dès qu’on commencerait à chauffer et à aérer les pièces

convenablement. Lors de cette visite, il aurait dû constater que la société SOCIETE1.)

avait déjà arraché les papiers-peints et tapis pleins et qu’elle avait dès lors fortement

dégradé l’immeuble.

Le requérant fait valoir que compte tenu de ces constatations, il est resté ferme et a

refusé la résiliation d’un commun accord en insistant sur l’exécution du contrat jusqu’à

son terme. Alternativement, il aurait proposé à la société SOCIETE1.) de remette en

état la maison et de chercher un repreneur pour le contrat de bail commercial.

Il explique que dès le début du contrat de bail, les loyers étaient payés tardivement et

que depuis juillet 2023, la société SOCIETE1.) a complètement cessé de payer le

loyer, de sorte que les arriérés pour les mois de juillet 2023 à octobre 2023 inclus se

chiffrent à 20.000.- euros. Il fait valoir que depuis le mois de novembre 2023, le loyer

mensuel a augmenté conformément à l’indice des prix à la consommation au montant

de 5.232,10 euros et qu’ainsi les arriérés pour les mois de novembre 2023 à février

2024 s’élèvent au montant de 20.928,40 euros. Au total, la partie défenderesse

redevrait au jour du dépôt de la requête le montant total de 40.928,40 euros à titre

d’arriérés de loyers.

Il soutient que la société SOCIETE1.) n’a jamais réglé les moindres charges relatives

à l’immeuble et que par courriers du 24 avril 2023, du 19 juillet 2023, du 29 octobre

2023 et du 26 janvier 2024, il lui a transmis les factures à régler. Au jour du dépôt de

la requête, les charges impayées s’élèveraient au montant total de 1.892,26 euros.

Il fait encore valoir que depuis le début du contrat de bail, la société SOCIETE1.) n’a

pas fait les moindres travaux d’entretien régulier dans l’immeuble loué. Ainsi, les

égouts des terrasses seraient désormais bouchés, le jardin se trouverait dans un état

déplorable et il y aurait des traces de condensation dans l’immeuble vu le manque de

chauffage et d’aération. De plus, la société SOCIETE1.) aurait dégradé l’immeuble

en arrachant les papiers-peints et les tapis pleins. Il estime qu’il est manifeste que la

société SOCIETE1.) doit subir les coûts de remise en état de l’immeuble et il se

réserve expressément le droit d’introduire, après déguerpissement, une procédure

judiciaire en dédommagement des dégâts locatifs.

Le requérant estime que les faits ci-avant décrits constituent des violations graves

des obligations à charge de la locataire, de sorte qu’il demande, outre la

condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges, la résiliation du

contrat de bail et le déguerpissement de la société SOCIETE1.).

Etant donné que la société SOCIETE1.) occupe actuellement l’immeuble objet du bail

commercial, il demande à la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation

pour la période entre la résolution judiciaire du contrat de bail et le déguerpissement

effectif des lieux, cette indemnité d’occupation devant être fixée à hauteur du montant

du loyer, soit à 5.232,10 euros par mois.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro E-BAIL-77/24.

Par requête déposée en date du 16 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, principalement, aux fins

de constater et de déclarer la nullité du contrat de bail commercial conclu en date du

27 octobre 2022 pour cause de dol, sinon d’erreur, sinon pour défaut d’objet, sinon

pour cause illicite et partant pour voir ordonner la restitution des loyers perçus par

PERSONNE1.) à hauteur de 35.000.- euros. Subsidiairement, la requérante

demande au tribunal de prononcer la nullité, sinon la résolution, sinon la résiliation du

bail conclu entre parties aux torts exclusifs du bailleur, respectivement pour défaut

d’entretien de la chose louée la rendant impropre à sa destination et pour défaut de

jouissance paisible et partant, pour voir ordonner la restitution des loyers perçus par

PERSONNE1.) à hauteur de 35.000.- euros.

En tout état de cause, la société SOCIETE1.) demande à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 25.000.- euros à titre de dommages et

intérêts pour inexécution contractuelle, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du

code civil. Elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation du

défendeur au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) expose que suivant contrat de bail

commercial signé en date du 27 octobre 2022 pour une durée de six années, elle a

pris en location auprès de PERSONNE1.) une maison d’habitation sise à L-

ADRESSE3.) pour l’exploitation d’un foyer de jour pour enfants.

Elle explique que par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er février

2023, elle a résilié le contrat de bail moyennant un préavis de trois mois en raison de

l’insalubrité du bien et de l’impossibilité d’effectuer des travaux compromettant le

projet professionnel relatif à l’accueil d’enfants. Elle reproche au bailleur de ne jamais

avoir libéré les lieux, que de nombreux meubles y sont stockés et que des personnes

non identifiées ont accès à la maison. Elle soutient qu’en dépit de ces considérations,

le bailleur a refusé la résiliation du bail par un courrier du 15 février 2023 aux termes

duquel il aurait indiqué qu’aucune décision défavorable des autorités compétentes

n’empêche la réalisation des travaux et que d’autre part des professionnels du

bâtiment n’ont pas constaté de moisissures et que les fissures dans les plafonds ne

constituent pas une inquiétude pour l’accueil d’enfants.

La société SOCIETE1.) fait valoir que pour faire constater les désordres affectant le

maison prise en location, elle a mandaté le cabinet d’expertises Molitor en date du 10

novembre 2023. Elle affirme que par courrier du 9 novembre 2023, la Commune de

ADRESSE4.) a confirmé que l’immeuble loué est considéré « comme immeuble

d’habitation unifamilial » et que le bailleur aurait dû demander au bourgmestre

l’autorisation pour un changement d’affectation, ce qu’il n’aurait cependant pas fait.

Elle conclut principalement à la nullité du contrat de bail pour vice du consentement,

sinon pour défaut d’objet, sinon d’illicéité de la cause sur base des articles 1108,

1109, 1116 et 1131 du code civil.

Elle fait valoir qu’au moment de la conclusion du contrat, elle croyait légitimement que

la maison était classée en tant que local commercial, de sorte qu’elle aurait pu y

exercer une activité de foyer de jour pour enfants. Il se serait cependant avéré que le

bailleur l’a trompée en lui faisant croire qu’une activité de foyer de jour était permise

dans la maison et qu’il a gardé le silence sur ce que les lieux loués n’étaient pas

affectés pour y pratiquer une telle activité. En l’espèce, la maison litigieuse serait

classée en tant qu’immeuble d’habitation unifamilial et non pas en tant que local à

usage professionnel, sinon commercial. Le certificat de la Commune de ADRESSE4.)

daté du 9 novembre 2023 confirmerait que la maison est destinée à un usage

d’habitation.

Elle soutient que pour pouvoir conclure un contrat de bail commercial, le propriétaire

et bailleur aurait dû demander une autorisation de changement d’affectation de

l’immeuble. Elle en conclut qu’elle s’est méprise sur un élément essentiel de son

engagement, à savoir le fait de pouvoir exploiter son activité dans les lieux loués, ce

qui s’avérerait impossible.

En tout état de cause, elle fait valoir qu’elle n’aurait jamais contracté si elle avait eu

connaissance de cet état de fait et que le bailleur ne peut nier avoir eu connaissance

de cette absence d’autorisation de pouvoir exercer une activité commerciale au sein

de son bien.

Par ailleurs, à défaut de demande de changement d’affectation du bailleur, le contrat

serait illicite pour être contraire aux prescriptions cadastrales. Elle en conclut encore

que le bail est sans objet, car aucune activité de type exploitation d’un foyer de jour

pour enfants, ni aucun autre commerce ne peut s’établir légalement dans la maison

louée, faute d’être recensée en tant que local commercial.

Si le tribunal devait décider que l’objet du contrat du contrat est valable, elle est d’avis

qu’il repose sur une cause illicite alors qu’aucun contrat à caractère commercial

portant sur la maison d’habitation ne pouvait être conclu à défaut d’autorisation de

changement d’affectation sollicitée et obtenue.

Compte tenu de la nullité du contrat, elle demande à voir condamner PERSONNE1.)

à lui restituer les loyers perçus à hauteur de 35.000.- euros.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) demande au tribunal de prononcer la nullité,

sinon la résolution, sinon la résiliation du contrat de bail pour dol, sinon pour fautes

graves du bailleur sur base des articles 1719 et 1721 du code civil.

Elle explique que lors de la remise des clés, elle n’a pu constater l’insalubrité

manifeste de la maison, caractérisée par la présence d’humidité, la non-conformité

de l’installation électrique et de la chaudière ainsi que la présence d’amiante dans la

bâtisse, notamment dans les pièces destinées à servir de réfectoire ou de cantine.

Elle soutient que tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la

chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement

destinée, qui supprime ou diminue cet usage, est un vice et que le bailleur est tenu

de délivrer le bien en bon état d’une part, et que d’autre part, il lui incombe de

l’entretenir pendant la durée du louage. Il devrait permettre l’usage normal de la chose

pour lequel elle a été louée. Le bailleur devrait, par conséquent, s’abstenir de tout

acte qui compromet le droit du preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués.

Elle en conclut que le bailleur, qui prive le preneur d’une partie du confort assuré par

le contrat de bail, trouble sa jouissance.

Elle fait valoir qu’en dépit d’un courrier adressé au bailleur en date du 1er février 2023,

ce dernier a refusé la résiliation avec un préavis de trois mois alors qu’elle a

expressément insisté sur l’insalubrité de la maison.

Elle insiste à voir dire que la maison louée est impropre à l’usage auquel elle est

destinée et elle affirme avoir, à de nombreuses reprises, alerté de son insalubrité,

notamment en raison de la présence de moisissures et d’humidité. Elle soutient en

outre avoir également informé le bailleur de la non-conformité de l’escalier alors que

ce dernier ne peut être modifié étant un bien classé.

La société SOCIETE1.) explique que dans le rapport d’expertise établi par l’expert

Kevin NAVREZ de nombreux problèmes ont été détectés. S’agissant de la cave, il

aurait été constaté qu’il « y a des infiltrations au niveau de la fenêtre, l’enduit est prêt

à tomber. Pour résoudre ce problème, il faut engager des travaux colossaux à

l’extérieur (terrassement, drainage, étanchéité...). Sans travaux, ces locaux ne seront

jamais utilisables pour l’activité de crèche. ». En outre, l’expert aurait relevé un risque

de chute de l’enduit mural, une installation électrique qui n’est pas aux normes,

dangereuse et nécessite une réfection complète, soulignant même un risque

d’électrisation. Le système électrique ne serait ainsi pas conforme aux normes en

vigueur et notamment au règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant

les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité.

Elle soutient qu’aux termes de l’article 1720 du code civil: « Le bailleur est tenu de

délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant

la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que

les locatives. ». Ainsi, si dans le cadre d’une location, les menus travaux sont à charge

du locataire il serait constant que les réparations plus importantes touchant au gros-

œuvre, comme la réfection du circuit électrique, reviennent au bailleur.

Elle affirme encore que d’autres problèmes ont été soulevés, notamment l’absence

de réception de la chaudière installée par les autorités compétentes telle que prévue

par le règlement grand-ducal du 27 février 2010 concernant les installations à gaz, la

présence d’une tablette cassée tranchante créant un risque de coupure élevée et une

importante condensation.

Elle fait valoir que la maison prise en location présente également « d’anciennes

traces d’humidité ainsi que des traces de moisissures à différents endroits », l’expert

ayant rappelé qu’en application du règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 cité

ci-avant, aucun logement ne peut présenter « 2° une concentration élevée de

microorganismes provoquée par une fuite ou infiltration d’eau, un pont thermique, une

humidité ascensionnelle ou un système de ventilation mécanique ou de traitement

d’air pouvant porter préjudice à la santé des occupants ».

En application de la jurisprudence en la matière, le juge disposerait d’un pouvoir

d’appréciation quant à la sanction à adopter face à un bail portant sur un bien ne

respectant pas les exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, en tenant

notamment compte de la gravité des normes violées et d’une prise en considération

des intérêts en jeu et qu’il peut le cas échéant annuler le bail avec un effet rétroactif.

Elle explique que l’expert a également pu constater qu’elle n’a en réalité jamais eu de

jouissance complète de la maison d’habitation alors que de nombreux meubles

appartenant au bailleur y sont entreposés, que des pièces de ladite maison sont

fermées à clé et que certains objets personnels sont apparus depuis qu’elle est

locataire. Elle soutient que le bailleur dispose encore et toujours des clés de la maison

d’habitation et que ce dernier a procédé à l’enlèvement d’une serrure présente

initialement sur la porte d’entrée. Enfin, il se serait avéré que des personnes non

identifiées ont accès à la maison d’habitation au mépris du contrat signé entre parties

et que diverses personnes reçoivent toujours du courrier à cette adresse. Elle fait

valoir qu’une salle de bain est utilisée et que des chaussures ont été laissées au

dernier étage de la maison alors qu’elles ne s’y trouvaient pas quelques jours

auparavant. Elle affirme avoir déposé plainte auprès de la Police grand-ducale en

date du 19 octobre 2023 pour ces faits.

Le pire serait néanmoins la présence de fibre d’amiante (la variété d’amosite) qui

aurait été constatée par l’expert à différents endroits de la maison. Elle précise sur ce

point que la seule présence d’amiante l’empêche d’affecter le bien à l’usage d’un foyer

de jour pour enfants ou à un quelconque autre usage.

La société SOCIETE1.) déplore ainsi que le bailleur n’a jamais permis la jouissance

paisible des lieux loués et que sa responsabilité est engagée sur base des articles

1719 et 1721 du code civil. Elle demande au tribunal de prononcer la nullité, sinon la

résolution, sinon la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre parties en

date du 27 octobre 2022 aux torts exclusifs du bailleur, respectivement pour défaut

d’entretien de la chose louée la rendant impropre à sa destination et défaut de

jouissance paisible du preneur et d’ordonner la restitution des loyers perçus par le

bailleur.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner le bailleur à des

dommages et intérêts pour un montant de 25.000.- euros sur base des dispositions

de l’article 1147 du code civil. En l’espèce, le bailleur ne se serait jamais conformé à

ses obligations contractuelles alors qu’il aurait dû garantir une jouissance paisible du

bien pris en location et il n’aurait jamais entretenu le bien afin que ce dernier soit en

état de servir et conforme à l’usage pour lequel il a été loué. Elle précise que ces

obligations sont des obligations de résultat.

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à prononcer la nullité du contrat de bail, sinon

la résolution, la partie demanderesse sollicite la condamnation du bailleur au titre de

la responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil.

Elle estime que la faute du bailleur se traduit en l’espèce dans la négligence, sinon

l’imprudence de ce dernier alors qu’il aurait dû s’assurer qu’un contrat de bail

commercial portant sur la maison d’habitation unifamiliale pouvait être conclu. La

Commune de ADRESSE4.) aurait reconnu qu’à ce jour, seul un contrat de bail à

usage d’habitation peut être conclu sur le bien litigieux alors qu’aucune demande en

changement de destination n’a été réalisée et qu’au regard de ces circonstances, le

bailleur a vidé le contrat de sa substance, respectivement de son objet. Elle lui

reproche d’avoir fait conclure un contrat de bail qui viole les prescriptions

règlementaires et qu’en conséquence, elle n’a jamais pu exercer son activité au sein

de la maison. Elle soutient que de ce fait, elle subit un préjudice économique

important alors que depuis la signature du contrat de bail, aucun enfant n’a pu être

accueilli. Elle donne finalement à considérer qu’il est évident qu’elle n’aurait jamais

conclu un tel contrat et ne se serait jamais engagée si elle avait eu connaissance de

l’état d’insalubrité dans lequel se trouve la maison d’habitation.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro E-BAIL-86/24.

A l’audience des plaidoiries du 19 avril 2024, les deux parties s’accordent pour dire

qu’il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre les

deux rôles et de statuer par un seul jugement.

PERSONNE1.) insiste de prime abord sur la chronologie des faits et il fait valoir que

la partie adverse a signé le contrat de bail en pleine connaissance de cause alors

qu’elle a pu visiter les lieux avant la signature du bail dès le mois de février/mars

2022. Pour prouver que la locataire disposait d’une clé avant la signature du bail, il

se réfère à une attestation testimoniale établie par l’agent immobilier PERSONNE4.).

Il explique que les loyers des mois de mars et avril 2024 n’ont pas non plus été payés,

de sorte qu’il augmente la demande en paiement au montant total de 51.392,60

euros. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans la

requête.

Il fait valoir que depuis que la société SOCIETE1.) lui a fait part de son intention de

résilier le bail, cette dernière a essayé de chercher un repreneur et il verse des

courriels qu’elle a envoyés à l’agent immobilier PERSONNE4.).

La société SOCIETE1.) conteste avoir reçu les clés dès le mois de février ou mars

2022. Elle explique que PERSONNE1.) ne pouvait pas encore louer l’immeuble à ce

moment alors que la succession n’était pas réglée. Elle précise que l’agent immobilier

détient les clés depuis le mois de février 2022 et qu’il les a toujours pour faire des

visites à de potentiels repreneurs.

Elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. Elle soutient

qu’elle n’a jamais exploité les lieux, partant n’a jamais consommé de l’eau ou de

l’électricité, de sorte qu’elle conclut en tout état de cause au rejet de la demande en

paiement à titre de charges qui ne serait par ailleurs étayée par aucune pièce

justificative.

Elle maintient toutes ses demandes telles que formulées dans la requête et elle

sollicite par ailleurs le remboursement de la garantie locative à hauteur de 30.000.-

euros payée en début de bail.

La société SOCIETE1.) insiste sur les conclusions de l’expert Kevin NAVREZ qui

aurait retenu qu’il s’agit en l’occurrence d’une maison à usage d’habitation, isolée et

classée, de sorte que c’est à tort que le bailleur lui a soumis un « bail commercial ».

A cet égard, elle reproche à PERSONNE1.) de ne pas avoir sollicité un changement

d’affectation de la maison avant la signature du bail et d’avoir expressément

mentionné dans le bail qu’il s’agissait d’un bail commercial aux fins d’exploitation d’un

foyer de jour pour enfants alors que l’exercice d’un commerce n’y est pas autorisé.

Elle lui reproche encore d’avoir loué une maison mal entretenue, ayant été à

l’abandon pendant la période où la succession n’était pas réglée. Elle soutient que

les garde-corps ne sont pas conformes aux règlementations en vigueur, que la toiture

n’est pas entretenue et que les gouttières sont bouchées. Les combles ne seraient

pas exploitables alors qu’elles seraient fermées à clé et non accessibles. L’expert

aurait relevé de la présence d’amiante tant dans la maison que dans le jardin. Le

bailleur aurait seulement fait remplacer la chaudière, mais il n’aurait pas fait

réceptionner les travaux par une entreprise agréée.

Elle explique que l’ITM n’a pas été sur place, mais que dans un courriel du 7 février

2024, l’ITM a indiqué qu’une structure d’accueil pour enfants ne peut être ouverte en

présence d’amiante et que le bâtiment doit être mis en conformité.

Elle propose, le cas échéant, de nommer un nouvel expert pour se prononcer sur la

description des lieux loués, la description de toutes les malfaçons de l’immeuble, la

description des travaux nécessaires pour l’exploitation d’un foyer de jour pour enfants,

la présence d’amiante dans la maison et dans le jardin, la conformité de la chaudière,

des garde-corps et de l’installation électrique ainsi que pour évaluer la superficie non

exploitable alors que non mise à disposition par le bailleur. Elle demande à ce que

les frais de l’expert soient avancés à parts égales par les deux parties.

PERSONNE1.) s’oppose aux moyens de nullité soulevés par la société SOCIETE1.).

Il fait valoir que la nullité pour cause illicite ne peut être prononcée que s’il est avéré

que le changement d’affectation n’est pas possible, ce qui n’est pas le cas en

l’espèce. Il donne à considérer que la société SOCIETE1.) n’a fait aucune demande

à la Commune et que le moyen a été inventé par après. Il estime que la société

SOCIETE1.) est une professionnelle et qu’au moment de la visite de la maison, elle

devait connaître les conditions applicables pour l’exploitation d’un foyer de jour pour

enfants.

Il précise qu’il résulte clairement de l’attestation testimoniale de l’agent immobilier

PERSONNE4.) que la première visite a eu lieu au début de l’année 2022. Il ne

conteste pas qu’à ce moment la succession de ses parents n’était pas encore réglée

et que le début du contrat a dû être reporté au mois d’octobre 2022, ce qui ne

signifierait cependant pas que des visites n’étaient pas possibles. Il affirme que dès

le début la locataire a dit qu’elle prévoyait des travaux d’aménagement et que ces

travaux sont expressément mentionnés dans le contrat de bail au point 2 de la

rubrique « charges et conditions ». Malheureusement, le courriel du 2 décembre 2021

auquel il est fait référence n’aurait pas été joint par la société SOCIETE1.) et il

explique qu’il ne le retrouve plus. En tout état de cause, cela prouverait que les deux

parties étaient d’accord que des travaux devaient être effectués.

Il fait valoir qu’il a fait installer à ses frais une nouvelle chaudière et il indique qu’il

appartient à l’installateur de demander l’accréditation nécessaire.

Il soutient que la société SOCIETE1.) n’a fait venir le premier architecte qu’au mois

de janvier 2023 et qu’elle n’a jamais fait une quelconque demande à la Commune ou

à l’ITM. Il précise que pour un changement d’affectation d’un immeuble, il faut

présenter un projet à la Commune, ce qu’elle n’aurait jamais fait. Il donne à considérer

que dans le courrier de la Commune versé par la société SOCIETE1.), la Commune

ne s’oppose pas à un changement d’affectation. Il estime qu’il appartient au locataire,

et non pas au propriétaire, de faire une telle demande.

Il explique que le contrat de bail prévoit une résiliation anticipée en cas de refus des

autorités compétentes pour l’exploitation d’un foyer de jour pour enfants, mais que la

société SOCIETE1.) n’a fait aucune démarche pour obtenir un agrément. Il lui

reproche de s’être lancée dans un projet qu’elle ne maîtrisait pas. Dans la lettre de

résiliation, la société SOCIETE1.) aurait clairement indiqué qu’elle souhaitait résilier

le bail alors que le projet ne s’avérait pas aussi rentable que prévu.

Il conclut encore au rejet de la demande en nullité pour cause d’erreur, l’affectation

d’un immeuble étant visible sur Geoportail. En tant que professionnelle, la société

SOCIETE1.) aurait dû se renseigner avant de signer le contrat. Il n’y aurait pas non

plus lieu d’annuler le bail pour cause illicite, un commerce ayant pu être légalement

exercé dans les lieux si une demande de changement d’affectation avait été

introduite.

PERSONNE1.) conteste ensuite toute faute dans son chef, respectivement un

quelconque défaut de jouissance paisible dans le chef de la locataire. Il conteste les

conclusions de l’expertise unilatérale à laquelle il n’a pas été invité de participer. Il

donne à considérer que cette expertise n’a été lancée qu’après la mise en demeure

de payer envoyée à la société SOCIETE1.), soit presque deux années après la remise

des clés, et il lui reproche de vouloir se constituer un dossier ex post afin de se délier

de son obligation de payer les loyers. En tout état de cause, il remet en cause l’utilité

des conclusions de l’expert qui ne s’est rendu sur les lieux que deux années après la

remise des clés, de sorte qu’il ne saurait se prononcer sur l’état de la maison en début

de bail, notamment en ce qui concerne les prétendus problèmes d’humidité et de

moisissures. Il soutient par ailleurs que tous les travaux actuellement évoqués par

l’expert étaient prévisibles au moment de la visite de la maison.

En ce qui concerne la présence d’amiante, il fait valoir qu’il n’en a eu connaissance

qu’après la communication de l’expertise et il indique que la simple présence

d’amiante ne signifie pas nécessairement qu’il y a un risque pour la santé tant qu’elle

reste intégrée dans le corps de la construction.

Il reproche de son côté à la locataire de ne pas avoir entretenu la maison pendant la

période de location.

PERSONNE1.) explique qu’il résulte du contrat de bail qu’au deuxième étage

uniquement une chambre est donnée en location et qu’il était convenu entre parties

que les trois autres chambres restent verrouillées à clé alors qu’elles contiennent des

meubles de la succession. Il affirme ne pas avoir laissé de clé à l’agent immobilier

pour effectuer des visites de la maison. Il suppose que ce sont les locataires qui ont

donné une clé à l’agent immobilier pour qu’il puisse effectuer des visites avec de

potentiels repreneurs. Il déclare avoir été dans la maison ensemble avec un expert

au mois de janvier 2023 pour prendre inspection des fissures dont faisait état la

locataire. Il fait valoir que depuis lors il n’est plus entré dans la maison et qu’il n’y a

pas laissé des chaussures ou utilisé la salle de bains.

Quant à la demande en paiement à titre de charges, il soutient ne pas avoir versé de

factures à l’appui de sa demande alors qu’il ne réclame que le minimum, à savoir les

abonnements aux réseaux. Il indique qu’il les versera en cours de délibéré.

PERSONNE1.) conclut au rejet de la demande en paiement à titre de dommages et

intérêts et il conteste que la locataire ait subi le moindre dommage en raison d’une

quelconque faute de sa part tant sur la base contractuelle que sur la base délictuelle.

Il conclut également au rejet de la demande en paiement à titre d’indemnité de

procédure.

Il déclare ne pas s’opposer à la nomination d’un expert par le tribunal, mais il s’oppose

à devoir avancer les frais de l’expert alors que l’état de la maison était connu au

moment de la signature du contrat de bail. Il demande le cas échéant d’étendre la

mission de l’expert également pour déterminer l’origine de l’humidité et des

infiltrations.

La société SOCIETE1.) réplique qu’il n’y a jamais eu entrée en jouissance, partant

exploitation, des lieux loués alors qu’ils présentaient un danger et que 50% de la

surface louée ne lui a pas été mise à disposition. Elle conteste qu’il ait été convenu

que le bailleur puisse utiliser des pièces à l’étage.

Elle donne à considérer que le bailleur a toujours une clé et qu’il a commis une

violation de domicile en entrant dans les lieux loués au mois de janvier 2023, ce qui

montrerait également qu’il n’y avait pas jouissance des lieux. Elle soutient que les

visites des potentiels repreneurs ont été imposées par le bailleur qui refusait la

résiliation, sauf reprise du bail par un autre locataire aux mêmes conditions. Elle fait

encore valoir que l’immeuble lui a été remis sans passeport énergétique et sans état

des lieux.

En cours de délibéré, PERSONNE1.) verse trois factures concernant les taxes

communales dont il réclame le paiement et il propose en tant qu’expert Gilbert

BALLINI.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) propose de nommer l’expert Steve

MOLITOR du bureau d’expertises WIES.

Motifs de la décision

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux

rôles et de statuer par un seul jugement.

Les requêtes sont recevables pour avoir été introduites dans la forme requise par la

loi.

Suivant contrat de bail signé en date du 27 octobre 2022, PERSONNE1.) a donné en

location à la société

SOCIETE1.)

s.à r.l., représentée par ses gérantes

PERSONNE3.) et PERSONNE2.), une maison située à L-ADRESSE3.), jusqu’au 31

octobre 2028 moyennant paiement d’un loyer mensuel de base indexé de 5.000.-

euros, payable d’avance le premier de chaque mois à compter du 1er décembre 2022.

Le tribunal se doit de noter qu’aucune des parties ne verse l’état des lieux d’entrée ni

le courriel du 2 décembre 2021 contenant la liste des travaux fournie par la locataire

dont il est fait état dans le contrat de bail.

Par lettre du 1er février 2023, les gérantes de la société SOCIETE1.) ont informé

PERSONNE1.) de leur volonté de résilier anticipativement le contrat de bail.

Par courrier du 15 février 2023, PERSONNE1.) a refusé la résiliation anticipée du

bail.

Il est constant en cause que la locataire a payé les loyers jusqu’au mois de juin 2023

inclus et que par plusieurs courriers, le bailleur a rappelé à la locataire qu’elle devait

s’acquitter des loyers subséquents ainsi que des charges. Une mise en demeure a

été envoyée par courrier recommandé du mandataire du bailleur en date du 3

novembre 2023 qui a été contestée par le mandataire de la locataire par un courrier

du 8 décembre 2023.

Dans un souci de logique juridique, il y a lieu d’examiner en premier lieu les moyens

de nullité soulevés par la société SOCIETE1.).

A titre principal, la société SOCIETE1.) conclut à la nullité du contrat de bail pour

réticence dolosive dans le chef de PERSONNE1.), ce dernier ayant délibérément

omis de lui indiquer que la maison litigieuse est à usage d’habitation et non pas de

commerce et qu’un changement d’affectation devait être sollicité auprès des autorités

communales. Elle affirme que le silence de PERSONNE1.) a vicié son consentement

et qu’elle n’aurait pas signé le contrat de bail si elle avait su que l’activité de foyer de

jour pour enfants ne pouvait être réalisée dans les lieux loués.

PERSONNE1.) conclut au rejet de la demande en annulation en donnant à considérer

que la maison louée se situe dans une zone d’habitation dans laquelle l’exploitation

d’un foyer de jour pour enfants est autorisée et qu’il aurait appartenu à la société

SOCIETE1.) de solliciter les autorisations requises, respectivement de se renseigner

avant de signer le contrat.

Aux termes de l’article 1108 du code civil, « quatre conditions sont essentielles pour

la validité d’une convention : - le consentement de la partie qui s’oblige ; - sa capacité

de contracter ; - un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; - une cause

licite dans l’obligation ».

Conformément à l’article 1109 du code civil, il n’y a point de consentement valable si

le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou

surpris par dol.

En vertu de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention

lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident

que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas,

et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le simple silence d’une partie dissimulant à l’autre un

fait qui, s’il avait été connu par elle, l’aurait empêchée de contracter.

La preuve du dol incombe à celui qui l’allègue.

Le dol étant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont admissibles.

Il y a partant lieu d’examiner en premier lieu si PERSONNE1.), en sa qualité de

bailleur, était tenu de renseigner la société SOCIETE1.) sur l’affectation spécifique de

l’immeuble, destiné au seul usage d’habitation, qu’elle entendait louer.

Une obligation de renseignement existe chaque fois qu’un déséquilibre des

connaissances entre les cocontractants peut être mis en évidence, c’est-à-dire

lorsque l’une des parties ignore légitimement des informations qui lui étaient utiles et

que l’autre connaissait ou se devait de connaître (cf. G. RAVARANI, La responsabilité

civile des personnes privées et publiques, 3e édition, n°513).

Une personne ne peut être tenue de renseigner son cocontractant que si elle détient

une information, dont la connaissance par le cocontractant est de nature à conduire

celui-ci à modifier son comportement, soit qu’il renonce à son projet de conclure le

contrat, soit qu’il persévère dans celui-ci en réexaminant les conditions. Celui qui se

prétend créancier d’une obligation de renseignement, en l’espèce, la société

SOCIETE1.), doit donc d’abord prouver que l’information recelée ainsi que

l’importance de celle-ci pour lui-même, étaient connues par son cocontractant.

L’obligation d’information n’existe que si celui qui se prétend créancier de cette

obligation a lui-même ignoré le fait recelé et si cette ignorance est légitime (cf. TAL

11 mai 2022, 2022TALCH14/00076).

Il est constant en cause qu’en l’espèce, PERSONNE1.) a donné en location à la

société SOCIETE1.), suivant contrat de bail du 27 octobre 2022, une maison

d’habitation située à ADRESSE3.).

Le contrat de bail que les parties qualifient de « commercial » stipule expressément

que « La société SOCIETE1.) s.à r.l. a pour objet l’exploitation d’un foyer de jour pour

enfants « crèche ». Le Locataire s’engage à ne pas changer la nature du commerce

sans l’accord préalable et écrit du bailleur. »

En cours de bail, il s’est avéré que la maison louée est affectée à un usage

d’habitation unifamilial et non pas à un usage de commerce.

Il résulte en effet d’un certificat émis par l’Administration communale de ADRESSE4.)

à l’attention du mandataire de la locataire en date du 9 novembre 2023 que :

« Par la présente, il est certifié que l’immeuble sis à ADRESSE3.), inscrit sous le

numéro NUMERO1.) de la section C de ADRESSE5.), commune de ADRESSE4.),

est classé dans la zone urbanisée mixte urbaine (MIX-U) suivant le plan

d’aménagement général de la commune de ADRESSE4.).

Il s’agit par ailleurs d’un bâtiment protégé au niveau communal et il est situé en zone

« Secteur protégé d’intérêt communal de type environnement construit – C » et ainsi

des mesures de protection spécifiques sont applicables.

En ce qui concerne votre question si oui ou non l’immeuble peut faire l’objet d’un bail

commercial pour la totalité ou une partie de l’immeuble, nous vous informons qu’à

priori rien ne s’oppose à la conclusion d’un tel contrat de bail.

Toujours est-il important de retenir que la partie écrite du plan d’aménagement

général de la commune de ADRESSE4.) précise l’utilisation du sol et l’affectation des

immeubles dans la zone en question par la formulation jointe à la présente lettre.

Afin d’être en mesure d’accorder une autorisation de bâtir respectivement une

autorisation de changement d’affectation de l’immeuble, actuellement considéré

comme immeuble d’habitation unifamilial, il serait toutefois indispensable d’introduire

un projet détaillé sur base duquel le bourgmestre pourra juger primairement la

conformité quant au plan d’aménagement général et accessoirement quelles

conditions réglementaires sont applicables en fonction de l’affectation projetée. »

PERSONNE1.) ne conteste pas avoir connu la seule affectation de la maison louée

à un usage d’habitation, de sorte qu’il y a lieu d’admettre qu’il avait connaissance de

ce fait. Il résulte par ailleurs des explications fournies à l’audience que la maison a

toujours servi d’habitation à ses parents.

Il n’est pas non plus contesté que dès le début des négociations PERSONNE1.) avait

connaissance du fait que la société SOCIETE1.) avait l’intention d’exploiter un foyer

de jour pour enfants dans l’immeuble pris en location. Connaissant ainsi la destination

spéciale des lieux donnés en location, il a pu et dû savoir que la locataire n’aurait pas

contracté si elle avait su que l’exploitation de son activité commerciale ne pouvait pas

s’y faire, voire qu’elle ne pouvait se faire que de manière très difficile.

Contrairement à la position de PERSONNE1.), le fait d’avoir pu consulter sur

Geoportail, respectivement auprès de l’Administration du cadastre ou de la

Commune, l’affectation de l’immeuble loué ne porte pas à conséquence. En effet, tel

qu’il résulte du certificat de l’Administration communale, même si l’exploitation d’une

crèche dans les lieux litigieux n’est en principe pas prohibée, il n’en reste pas moins

qu’elle est sujette à autorisation préalable par le bourgmestre et soumise à des

conditions spécifiques, notamment compte tenu du fait que la maison est classée

comme « bâtiment protégé » au niveau communal.

Il est encore faux pour PERSONNE1.) de dire qu’il aurait appartenu à la société

SOCIETE1.) de se renseigner au préalable et de solliciter elle-même toutes les

autorisations requises.

Il a en effet été jugé que « Commet une faute engageant sa responsabilité le bailleur

qui donne à bail commercial des locaux à usage d’habitation. Il appartient au bailleur,

préalablement à la conclusion de la convention locative de solliciter auprès des

services compétents l’autorisation administrative prévue par la loi. » (cf. Cour d’appel

Paris, Chambre 16 section B, 11 mai 2001, contentieux judiciaire, JurisData n°2001-

144106)

Il résulte des développements qui précèdent qu’en l’occurrence, PERSONNE1.) était

tenu d’une obligation de renseignement et sa réticence est constituée par le silence

gardé au sujet du classement de l’immeuble prévoyant seulement un usage

d’habitation des lieux litigieux et non pas commercial.

Si le dol peut résulter d’un simple silence, il faut cependant pour qu’il entraîne un vice

du consentement, qu’il repose sur une faute intentionnelle, que l’auteur des

manœuvres, mensonge ou réticence, ait agi intentionnellement pour tromper le

contractant (cf. CA 7 février 2007, Pas. 33, p. 397).

Tel que relevé ci-avant, il est admis que PERSONNE1.) avait connaissance de

l’affectation à un usage d’habitation et qu’il a su que la société SOCIETE1.) entendait

exploiter un foyer de jour pour enfants dans l’immeuble loué.

Il en résulte que PERSONNE1.) connaissait les informations susvisées rendant

l’exploitation d’un foyer de jour pour enfants plus compliquée à sa locataire, dans la

mesure où cette dernière aurait été contrainte de demander une autorisation pour un

changement d’affectation et aucun élément du dossier n’établit qu’un tel changement

d’affectation des lieux litigieux aurait été facilement envisageable compte tenu des

conditions spécifiques applicables pour les bâtiments protégés.

Au vu de tout ce qui précède, le tribunal conclut que PERSONNE1.) a délibérément

gardé le silence sur les informations, dont la connaissance par la société SOCIETE1.)

l’aurait conduite à ne pas conclure le contrat de bail en date du 27 octobre 2022.

Le dol étant établi en l’espèce, il y a par conséquent lieu d’annuler le contrat de bail

du 27 octobre 2022 conclu entre parties.

La nullité du contrat de bail entraîne son anéantissement rétroactif.

Eu égard à la nullité du contrat de bail conclu entre parties, il n’y a pas lieu d’analyser

la demande de PERSONNE1.) tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs de la

locataire. Il n’y a pas non plus lieu d’analyser les demandes subsidiaires de la société

SOCIETE1.) formulées dans l’hypothèse où le contrat de bail ne serait pas annulé.

Quant aux conséquences de l’annulation et comme en l’occurrence l’acte annulé a

été exécuté, les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient

avant cette exécution.

La société SOCIETE1.) est dès lors à considérer comme occupante sans droit ni titre

et il y a lieu de la condamner à déguerpir des lieux dans un délai d’un mois à partir

de la notification du présent jugement.

Lorsque la nullité d’un contrat est prononcée pour vice du consentement, les parties

doivent restituer ce qu’elles ont reçu l’une de l’autre, de manière à revenir à la situation

antérieure (cf. CA 12 mars 2008, Pas. 34, p. 189).

Etant donné que le bail entre parties est annulé, PERSONNE1.) doit restituer le

montant des loyers payés, de sorte que la demande y relative formulée par la société

SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 35.000.- euros.

Le tribunal se doit de constater que PERSONNE1.) ne demande à voir condamner la

société SOCIETE1.) qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de

5.232,10 euros par mois pour la seule période entre la résolution judiciaire du contrat

et le déguerpissement effectif des lieux.

Cette demande est sans objet alors que le bail n’est pas résilié, mais annulé et elle

aurait en tout état de cause été prématurée pour constituer une demande future.

A l’audience, la société SOCIETE1.) réclame en outre le remboursement de la

garantie locative à hauteur de 30.000.- euros.

PERSONNE1.) n’a pas remis en cause la recevabilité de cette demande et compte

tenu des éléments du dossier, il y a lieu de la qualifier de demande additionnelle pour

avoir un lien avec la demande initiale et de la déclarer recevable.

En l’occurrence, PERSONNE1.) ne conteste pas que cette garantie lui ait été fournie

en début de bail.

Compte tenu de l’annulation du contrat de bail, il y a lieu de faire droit à la demande

en restitution portant sur la garantie locative et d’ordonner la restitution de cette

garantie locative à hauteur de 30.000.- euros.

La société SOCIETE1.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le

montant de 25.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution

contractuelle, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du code civil en raison du

préjudice économique subi par le fait de ne pas avoir pu ouvrir de crèche.

PERSONNE1.) conteste cette demande tant en son principe qu’en son quantum.

S’il est certes vrai que le contrat de bail est annulé pour cause de dol, la société

SOCIETE1.) reste cependant en défaut de rapporter la preuve d’avoir subi un

quelconque préjudice économique, de sorte que sa demande en paiement à titre de

dommages et intérêts est à déclarer non fondée.

En ce qui concerne les demandes respectives de PERSONNE1.) et de la société

SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure, il convient de rappeler que

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015,

numéro 3508 du registre).

Aucune des parties ne justifiant en l’espèce de l’iniquité requise, il y a lieu de débouter

les deux parties de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il

n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros E-BAIL-77/24 et E-BAIL-

86/24,

reçoit les demandes en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. qu’elle demande

la restitution de la garantie locative,

dit que le contrat de bail conclu entre parties en date du 27 octobre 2022 est nul,

déclare fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l.

en remboursement des loyers payés,

partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 35.000.- euros (trente-cinq mille euros) à titre de

remboursement des loyers payés, avec les intérêts légaux à partir du 16 février 2024,

date de la demande en justice, jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à déguerpir des

lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 1 (un)

mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise PERSONNE1.) à faire expulser la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

déclare recevable et fondée la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. en restitution de la garantie locative,

partant,

condamne

PERSONNE1.)

à restituer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. la garantie locative à hauteur de 30.000.- euros (trente mille

euros),

dit non fondée la demande en paiement de PERSONNE1.) à titre d’indemnité

d’occupation pour la période entre la résiliation judiciaire et le déguerpissement

effectif,

dit non fondée la demande en paiement de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. à titre de dommages et intérêts,

dit non fondées les demandes respectives de PERSONNE1.) et de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par le juge de

paix, assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.