Landlord wins rent arrears and eviction case; court orders tenant to vacate within two months.

Rép. n° 1518/24

du 7.5.2024

Dossier n° L-BAIL-113/24

Audience publique du sept mai

deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ;

partie demanderesse,

comparant à l’audience par Maître Florent JEANMOYE, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, lequel se présenta pour compte de la société à

responsabilité limitée F&F LEGAL S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée aux fins des présentes par Maître Tom FELGEN, avocat à

la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) ;

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partie défenderesse,

comparant par son gérant, PERSONNE1.).

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 20 février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 19 mars 2024 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,

16 avril 2024 à 9 heures, salle JP 0.15.

La requérante, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., comparut à l’audience par

Maître Florent JEANMOYE, avocat à la Cour, lequel se présenta pour compte de la

société à responsabilité limitée F&F LEGAL S.à r.l., représentée aux fins des

présentes par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, tandis que la défenderesse, la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l., comparut par son gérant,

PERSONNE1.).

Les parties furent entendues en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 20

février 2024, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la convocation de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui

payer la somme de 103.870.- euros au titre d’arriérés de loyers et de charges,

augmentée des intérêts de retard conformément à l’article 5 de la loi modifiée du 18

avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, sinon avec les

intérêts légaux à partir de la première mise en demeure du 24 novembre 2023, sinon

à partir de la deuxième mise en demeure du 12 janvier 2024, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde.

La requérante demande en outre la résiliation du contrat de bail et la

condamnation de la partie défenderesse au déguerpissement. Elle sollicite

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finalement une indemnité de procédure de 5.000.- euros ainsi que la condamnation

de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Par contrat de bail du 22 décembre 2021, la partie requérante a donné en bail à la

partie défenderesse, avec effet au 1er janvier 2022, un hall, des bureaux, vestiaires et

sanitaires au rez-de-chaussée des bâtiments ADRESSE4.) sis à L-ADRESSE3.), ainsi

que quatre places de parking extérieures moyennent un loyer indexé qui s’élève au

jour de la demande au montant de 12.050,63.- euros et une avance sur charges à

800.- euros par mois.

Lors de l’audience des plaidoiries, la requérante a tout d’abord demandé le rejet

des pièces versées par le gérant de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à

r.l. pour avoir été communiquées tardivement, soit quelques minutes avant les

plaidoiries.

La requérante augmente ensuite sa demande à titre des loyers impayés jusqu’au

mois de mars 2024 et conclut à la condamnation de la partie défenderesse à lui payer

la somme de 117.305,77.- euros.

La demanderesse maintient ses autres demandes.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit

présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. augmente sa demande du loyer

et des avances sur charges du mois de mars 2024 venus à échéance après

l’introduction de la demande. Ladite demande ayant un lien avec la demande

initiale, est recevable.

Il convient de lui en donner acte.

Le gérant de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. ne conteste pas

les arriérés de loyers et charges réclamés par la bailleresse. Etant donné que les lieux

pris en bail sont trop grands en surface et trop chers, elle aurait, avec l’accord de la

bailleresse, sous-loué une partie des locaux. Comme ses propres clients accuseraient

des retards de paiement, elle ferait face à des difficultés financières. Cependant, la

situation de la société serait en train de s’améliorer et son gérant demande un délai

supplémentaire de deux mois pour établir que la société est viable.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. maintient ses demandes et précise qu’elle

aurait été non seulement patiente, mais qu’elle aurait accepté un plan de

remboursement échelonné des arriérés de loyers et charges. Or, la locataire n’aurait

pas respecté l’échéancier convenu entre les parties.

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En ce qui concerne la demande de rejet des pièces de la partie défenderesse, le

tribunal rappelle que suivant l’article 64 du Nouveau Code de procédure civile, les

parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait

sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments qu’elles produisent et les

moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa

défense.

Suivant l’article 282 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut écarter

du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Il est difficile de fixer une durée déterminée au délai « utile » puisque tout dépend

au cas par cas du genre d’affaires, du volume et du nombre des pièces

communiquées et de leur nature (Thierry HOSCHEIT : Le droit judiciaire privé au

Grand-Duché de Luxembourg, n° 541, Editions Bauler).

Le volume et le nombre de pièces ainsi que la nature des pièces influent aussi sur

le temps que leur destinataire doit investir pour en prendre utilement connaissance

et les instruire (ibidem).

En l’espèce, il est évident que les pièces (par ailleurs non numérotées et/ou

fardées) comprenant une multitude de documents divers et des photos, versées

quelques minutes avant les plaidoiries, ont été communiquées tardivement, le

mandataire de la partie requérante ayant été dans l’impossibilité de les soumettre à

sa mandante et de préparer utilement ses moyens en réponse.

Ces pièces sont partant à rejeter.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur

le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées en cause

que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. reste actuellement

redevable de la somme de 117.305,77.- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges échus jusqu’au mois de mars 2024, aucune preuve de paiement relative

à cette somme ne figurant au dossier.

La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour le montant

total réclamé.

La partie requérante demande en outre d’augmenter ce montant « des intérêts de

retards conformément à l’article 5 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard sinon des intérêts légaux ».

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La créance de la partie requérante ne constitue pas une créance résultant d’une

transaction commerciale, telle que définie à l’article 1er point i) de la loi modifiée du

18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, de sorte que

le taux d’intérêt de retard correspond, conformément à l’article 15-1 de cette loi qui

renvoie sur ce point à son article 14, au taux de l’intérêt légal « ordinaire » fixé par

règlement grand-ducal pour la durée de l’année civile.

Il y a partant lieu de condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

S.à r.l. à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 117.305,77.- euros,

avec les intérêts légaux, sur le montant de 103.870,28.- euros, à partir du 20 février

2024, jour de la demande en justice, et, sur le montant de 13.435,49.- euros, à partir

du 16 avril 2024, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

La requérante sollicite encore la résiliation du contrat de bail et la condamnation

de la locataire au déguerpissement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

(article 1728 du Code civil). Le non-paiement des loyers et avances sur charges

locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire justifiant la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Un délai au déguerpissement de deux mois à compter de la notification du

présent jugement est à accorder à la partie défenderesse.

La partie demanderesse demande finalement une indemnité de procédure de

5.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu

contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en

justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,

cette indemnité est à évaluer à 700.- euros.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t recevables les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. ;

6 / 6

d o n n e acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa

demande ;

d i t fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant

de 117.305,77.- euros à titre de loyers et avances sur charges impayés ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. à

payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 117.305,77.- (cent dix-sept

mille trois cent cinq virgule soixante-dix-sept) euros, avec les intérêts légaux, sur le

montant de 103.870,28.- (cent trois mille huit cent soixante-dix virgule vingt-huit)

euros, à partir du 20 février 2024, jour de la demande en justice, et, sur le montant

de 13.435,49.- (treize mille quatre cent trente-cinq virgule quarante-neuf) euros, à

partir du 16 avril 2024, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à

solde ;

p r o n o n c e la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard

dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la notification du présent jugement ;

au besoin, a u t o r i s e la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

d i t fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention

d’une indemnité de procédure pour un montant de 700.- euros ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. à

payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 700.- (sept cents) euros ;

c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. tous les frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier

Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY,

juge de paix

Tom BAUER,

greffier