Tenant claims rejected; landlord awarded rent and costs but denied procedural fees and provisional execution.

Rép. n° 1515/24

du 7.5.2024

Dossier n° L-BAIL-759/23

Audience publique du sept mai

deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE1.) S.A.),

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), venant, par fusion simplifiée

par absorption, aux droits de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., ayant eu son

siège social à L-ADRESSE2.), et ayant été inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) ;

partie demanderesse,

comparant par Maître Yanis HAMAMA, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Joseph HANSEN, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg ;

e t

la société anonyme SOCIETE3.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.) ;

2 / 8

partie défenderesse,

comparant à l’audience par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg, lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée

ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES S.à r.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO4.), représentée aux fins de la présente procédure par

Maître Laurent LIMPACH précité.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 10 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 5 décembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

mardi, 16 avril 2024 à 9 heures, salle JP 0.15.

La requérante, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE1.)

S.A.), comparut par Maître Yanis HAMAMA, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Joseph HANSEN, avocat à la Cour, tandis que la défenderesse, la société

anonyme SOCIETE3.) S.A., comparut à l’audience par Maître Laurent LIMPACH,

avocat à la Cour, lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité

limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES S.à r.l., représentée aux fins de

la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH précité.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 10

novembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE1.)

S.A.) a sollicité la convocation de la société anonyme SOCIETE3.) S.A. devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 11.651.65.- euros au titre des arriérés de loyers

et de charges pour les mois de juin 2018 à janvier 2019, « à majorer des intérêts de

retard de paiement applicables aux transactions commerciales suivant l’article 3 de la loi du

18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, sinon des intérêts

3 / 8

légaux à partir du 25 janvier 2020, date d’exigibilité de la créance d’après courrier du

soussigné du 6 janvier 2020, sinon à compter de la présente requête, sinon à compter du

jugement à intervenir, jusqu’à solde ».

La partie requérante sollicite en outre une indemnité de procédure de 3.000.-

euros « au titre de l’article 5, paragraphe 3, de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard, sinon de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile », l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de la

partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

La partie requérante affirme avoir, par contrat du 7 décembre 2017, donné en bail

un bureau meublé au sein d’un centre d’affaires sis à L-ADRESSE5.), moyennant un

loyer mensuel de 1.250.- euros hors TVA et des charges mensuelles de 40.- euros

hors TVA.

La requérante soutient qu’à défaut pour la partie défenderesse d’avoir contesté

les factures lui envoyées, elle serait présumée de les avoir acceptées.

La partie défenderesse se rapporte tout d’abord à la sagesse du tribunal en ce qui

concerne la recevabilité de la demande.

Au fond, la partie défenderesse conclut tout d’abord à la prescription des loyers

et charges relatifs aux mois de juin à novembre 2018 sur base de l’article 2277 du

Code civil.

Par ailleurs, la défenderesse soutient avoir été privée d’accès à son bureau

pendant une certaine période et conteste avoir reçu les différentes factures.

Elle s’oppose en outre à voir augmenter le loyer mensuel et les charges de la TVA

à défaut pour la requérante d’établir que les parties aient procédé à la déclaration

d’option en ce sens auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines

et rappelle qu’en principe, le loyer n’est pas soumis à la TVA.

La théorie de la facture acceptée ne serait pas non applicable en l’espèce. Le

montant du loyer et son échéance étant prévus par le contrat de bail, l’établissement

d’une facture mensuelle ne s’imposerait pas. Les intérêts commerciaux réclamés ne

seraient pas dus non plus étant donné qu’un contrat de bail ne constitue pas une

transaction commerciale au sens de l’article 1er de la loi du 18 avril 2004 précitée. Le

point de départ d’éventuels intérêts légaux serait dès lors nécessairement la date de

la demande en justice et non pas 30 jours après l’envoi de chaque facture à défaut

pour la requérante d’établir ces dates.

Elle s’oppose finalement à la demande adverse au titre de l’indemnité de

procédure.

4 / 8

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. réplique en soutenant que le point de

départ de la prescription serait le « délai gracieux » accordé par son mandataire

Maître HANSEN, soit le 25 janvier 2020. Comme la partie défenderesse aurait

accepté les différentes factures, elle aurait nécessairement accepté l’application de

la TVA aux loyers et charges. Sur question du tribunal, le mandataire a précisé

ignorer si une déclaration d’option a été réalisée auprès de l’Administration de

l’Enregistrement et des Domaines. La requérante a finalement soutenu que le

contrat de bail serait une transaction commerciale au sens de la loi du 18 avril 2004

et que la TVA serait partant applicable.

Motivation

La partie demanderesse se prévaut du principe de la facture acceptée en ce que

la créance réclamée n’aurait jamais fait l’objet de contestations.

La partie défenderesse conteste généralement l’applicabilité de ce concept en

matière de bail à loyer et plus concrètement la réception des différentes factures.

Conformément à l’article 109 du Code de commerce, la preuve des achats et

ventes entre commerçants se fait notamment au moyen d’une facture acceptée.

Cette acceptation peut être expresse ou tacite.

Ce texte a une portée générale et s’applique non seulement aux ventes

commerciales mais à tous les autres contrats revêtant un caractère commercial tels

que les contrats relatifs à des prestations de service.

Concernant la correspondance commerciale acceptée, il est admis qu’il existe une

obligation morale de protester de la part du commerçant contre lequel est dirigée

une affirmation inexacte impliquant une obligation de sa part (cf. Cour, 26 mai 2004,

n° 27.727 du rôle ; Cour, 16 juin 2004, n° 27.752 du rôle).

En effet, les exigences de sécurité et de rapidité dans les relations commerciales

impliquent que soit réduit au minimum, entre commerçants, le temps durant lequel

une des parties pourra mettre en doute la véracité des affirmations de l’autre au

sujet de l’existence et des modalités de leurs obligations réciproques. C’est pourquoi

l’acceptation de la teneur de la correspondance commerciale par le silence du

destinataire des lettres est admise (voir A. Cloquet, La facture, nos 444 et 445).

Ainsi, le commerçant qui n’est pas d’accord au sujet de la facture de son

cocontractant, doit prendre l’initiative d’émettre des protestations précises valant

négation de la dette affirmée endéans un bref délai à partir de la réception de la

facture (voir e.a. Cour IV chambre, 12 juillet 1995, n° 16.844 du rôle).

Un silence prolongé bien au-delà du temps nécessaire pour prendre connaissance

de la facture, pour contrôler ses mentions et les fournitures ou services auxquels elle

se rapporte, constitue une acceptation tacite de cette facture.

5 / 8

Il y a cependant lieu de rappeler que c’est au fournisseur qu’incombe la charge

de prouver non seulement qu’il a établi la facture, mais encore qu’il l’a envoyée et

qu’elle est parvenue au client (A. CLOQUET, La facture, n° 405).

La charge de la preuve de la remise effective des factures à la société anonyme

SOCIETE3.) S.A. appartient dès lors à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

A l’appui de sa demande, elle verse les différentes factures dont le paiement est

réclamé, sans cependant établir que celles-ci ont été réceptionnées par son ancienne

locataire. Elle verse en outre une mise en demeure par courrier recommandé avec

accusé de réception de son mandataire du 9 décembre 2019, accompagnée par les

différentes factures ; or, au regard de l’enveloppe d’envoi, il résulte que ce courrier

n’a pas été remis à la destinataire mais qu’il a été retournée à l’expéditeur avec la

mention « Pas de boîte à ce nom ».

A défaut pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A. d’avoir établi la réception des

factures par la société anonyme SOCIETE3.) S.A., son moyen tiré de l’application

du principe de la facture acceptée laisse à être fondé.

La société anonyme SOCIETE3.) S.A. soulève en outre la prescription des loyers

et charges réclamés pour la période de janvier à novembre 2018 sur base de l’article

2277 du Code civil.

Aux termes de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans.

Cette prescription est un véritable mode de libération du débiteur, non basée sur

une simple présomption de paiement (JCL civil sub. art. 2270 à 2278, nos 118 et 158).

Il en découle que lorsque le délai est expiré, le créancier perd toute possibilité d’agir

contre son débiteur et, contrairement au régime des prescriptions basées sur une

présomption de paiement, il ne peut pas démontrer le non-paiement de la dette.

Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la

prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette.

La prescription libératoire commence à courir au profit du débiteur à compter du

jour où le créancier a pu intenter sa demande, c’est-à-dire, en principe, à partir de

celui de l’exigibilité de l’obligation. Tant que l’action n’est pas ouverte, le droit du

créancier ne peut pas se prescrire.

La prescription de cinq ans de l’article 2277 du Code civil commence à courir à

partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que

de termes (cf. Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109).

La prescription peut cependant être interrompue, selon les dispositions de

l’article 2244 du Code civil, par une citation en justice, un commandement ou une

6 / 8

saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire. Cette liste est limitative et

toute réclamation adressée au débiteur par une voie extrajudiciaire, comme, par

exemple, un courrier accordant « un délai gracieux », n’a pas d’effet interruptif.

Il s’ensuit que la prescription n’a été interrompue que par la demande en justice

du 10 novembre 2023.

La demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. est partant prescrite pour

les loyers et charges relatifs à la période de juin à novembre 2018.

Seuls les loyers et charges pour les mois de décembre 2018 et janvier 2019 peuvent

dès lors être réclamés par la requérante.

En ce qui concerne le montant du loyer et des charges, la défenderesse conteste

l’applicabilité de la TVA.

Les parties ont convenu au contrat de bail d’un loyer mensuel de 1.250.- euros et

des charges mensuelles pour la connexion internet de 40.- euros en mentionnant à

chaque fois « without VAT ». C’est à juste titre que la partie défenderesse a rappelé

qu’en principe, le montant du loyer et des charges n’est pas augmenté de la TVA,

sauf déclaration d’option en ce sens. A défaut pour la partie requérante de justifier

de cette déclaration d’option, il n’y a pas lieu d’augmenter le loyer et les charges de

la TVA.

La demande en condamnation de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. au titre

des arriérés de loyers et de charges est fondée et justifiée pour un montant de 2.500.-

euros au titre des loyers et charges redus pour les mois de décembre 2018 et janvier

2019 à défaut pour la partie défenderesse d’avoir prouvé qu’elle n’avait pas accès

aux lieux pendant cette période.

La partie requérante demande par ailleurs d’augmenter ce montant « des intérêts

de retard de paiement applicables aux transactions commerciales suivant l’article 3 de la loi

du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, sinon des intérêts

légaux à partir du 25 janvier 2020, date d’exigibilité de la créance d’après courrier du

soussigné du 6 janvier 2020, sinon à compter de la présente requête, sinon à compter du

jugement à intervenir, jusqu’à solde ».

La créance de la partie requérante ne constitue pas une créance résultant d’une

transaction commerciale, telle que définie à l’article 1er point i) de la loi modifiée du

18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, de sorte que

le taux d’intérêt de retard correspond, conformément à l’article 15-1 de cette loi qui

renvoie sur ce point à son article 14, au taux de l’intérêt légal « ordinaire » fixé par

règlement grand-ducal pour la durée de l’année civile.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de condamner la société anonyme SOCIETE3.)

S.A. à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 2.500.- euros, avec

7 / 8

les intérêts légaux à partir du 10 novembre 2023, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde.

La partie demanderesse demande encore une indemnité de procédure de 3.000.-

euros sur base de l’article 5, paragraphe 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004, sinon

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Pour les mêmes moyens que ceux rappelés précédemment, l’article 5, paragraphe

3 de la loi précitée n’est pas applicable en l’espèce. A titre subsidiaire, la requérante

entend fonder sa demande sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. ne justifiant pas de l’iniquité requise par

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, elle est à débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. demande finalement à ce que le jugement à

intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t recevables les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. ;

d i t fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant

de 2.500.- euros à titre de loyers et charges impayés ;

partant, c o n d a m n e la société anonyme SOCIETE3.) S.A. à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 2.500.- (deux mille cinq cents) euros, avec

8 / 8

les intérêts légaux à partir du 10 novembre 2023, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde ;

d i t non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention

d’une indemnité de procédure et en d é b o u t e ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e la société anonyme SOCIETE3.) S.A. à tous les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier

Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY,

juge de paix

Tom BAUER,

greffier