Referee court dismisses request to stop construction due to lack of specific servitude details requiring full trial.

No. 470/24

du 29 avril 2024

O R D O N N A N C E

rendue le vingt-neuf avril deux mille vingt-quatre en matière de référé civil par Lex

EIPPERS, Juge de paix à Diekirch, assisté du greffier Gilles GARSON, dans la cause

entre :

1) PERSONNE1.) et son épouse

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

Suivant ordonnance rendue en date du 3 avril 2024 par le juge de paix directeur de

Diekirch, les parties demanderesses ont été autorisées à citer la partie défenderesse à

l’audience publique extraordinaire de référés du lundi, 15 avril 2024 à 14.30 heures.

Par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 5 avril 2024,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.) à

comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch le lundi, 15 avril 2024 à 14.30

heures pour y entendre statuer sur les conclusions de la citation.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience extraordinaire du 17 avril 2024.

Maître Daniel BAULISCH, représentant de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna

lecture de la citation introductive d'instance et exposa l'affaire.

Maître Romain BUCCI, représentant de PERSONNE3.), fut entendu en ses moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé

l’ordonnance qui suit :

Par exploit d’huissier du 5 avril 2024, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont

fait donner citation à PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de céans,

siégeant en matière de référé civil, pour voir :

-

dire que ce dernier doit arrêter tous travaux de construction autorisés par

ADRESSE3.) dans un délai de trente-six heures à partir du jour de la signification

de l’ordonnance à intervenir, le tout sous peine d’une astreinte de 5.000.- euros

par jour d’infraction constatée ;

-

en toute hypothèse, ordonner la cessation de tous travaux de construction ayant

pour effet de compromettre la réalisation de mise en place des infrastructures de

canalisation, d’eau et d’électricité sur les propriétés inscrites au cadastre de

ADRESSE3.), section MB de ADRESSE4.), sous les numéros NUMERO1.),

NUMERO2.), NUMERO3.) et NUMERO4.) ;

-

dire que la cessation des travaux devra intervenir dans les trente-six heures à

partir de la signification de l’ordonnance à intervenir, le tout sous peine d’une

astreinte de 5.000.- euros par jour d’infraction constatée ;

-

condamner PERSONNE3.) à payer aux parties demanderesses une indemnité de

procédure de 2.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile ;

-

condamner la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance ;

-

ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) font valoir

qu’ils seraient propriétaires depuis 1991 d’une parcelle actuellement inscrite au cadastre

sous le numéro NUMERO5.) qui se trouverait directement derrière la propriété acquise

par PERSONNE3.) en date du 23 septembre 2019, soit la parcelle numéro NUMERO6.),

divisée suite à un remembrement en les parcelles numéros NUMERO1.), NUMERO2.),

NUMERO3.) et NUMERO4.).

Les parties demanderesses auraient acquis leur parcelle en 1991 dans l’optique de la

viabiliser un jour, raison pour laquelle une servitude conventionnelle aurait été négociée

et un droit réel grèverait la propriété du défendeur consistant à pouvoir réaliser les

infrastructures de canalisation-eau-électricité sur cette propriété alors que celle des

époux PERSONNE4.) se trouverait enclavée. Or, en raison du projet immobilier

actuellement réalisé par la partie citée, cette viabilisation serait impossible alors qu’il ne

tiendrait pas compte des contraintes de la servitude grevant la propriété de

PERSONNE3.). L’existence de cette servitude aurait d’ailleurs été expressément

rappelée à PERSONNE3.) dans l’acte de vente notarié du 23 septembre 2019. Or, après

avoir acquis cette propriété, il aurait élaboré un projet immobilier dépassant la

reconstruction d’une maison unifamiliale et il n’aurait pas tenu compte des contraintes

techniques à respecter pour ne pas hypothéquer la viabilisation du terrain en deuxième

ligne appartenant aux demandeurs. Les autorisations accordées de la part de la commune

feraient actuellement l’objet d’un recours administratif pour des violations du PAG de

ADRESSE3.). Or, en tout état de cause, les autorisations délivrées par la commune le

seraient sous réserve des droits des tiers. En l’espèce, les autorisations accordées

rendraient impossible la réalisation future des travaux d’infrastructure pour le terrain des

requérants. Ainsi, il résulterait d’un courrier du bourgmestre de ADRESSE3.) du 11

janvier 2024 que la servitude ne serait pas garantie pour le raccordement au niveau de

la canalisation. Dans son avis du 12 février 2024, l’architecte PERSONNE5.) aurait

attesté qu’un raccordement de la parcelle n° NUMERO7.) aux réseaux d’électricité et

de canalisation serait impossible dans l’état actuel. En effet, la société SOCIETE1.)

demanderait un passage pour leurs réseaux d’une largeur de trois mètres sans qu’une

construction ou plantation ne soient acceptées sur cette bande. La bande prévue par le

plan d’autorisation ne serait que d’un mètre. Il serait par ailleurs impossible de faire

passer la canalisation en-dessous de la rampe du garage du projet de PERSONNE3.) en

raison d’une profondeur insuffisante du canal sous niveau de la rue.

Les requérants déclarent baser leur demande sur l’article 15 alinéa 3 du nouveau code

de procédure civile afin de prévenir un dommage imminent sinon de faire cesser un

trouble manifestement illicite. Leur action aurait comme objectif de suspendre voire

d’interrompre les travaux actuellement en cours tout en attendant l’adaptation du projet

immobilier du cité aux contraintes de la servitude grevant manifestement sa propriété.

En raison de l’avancement des travaux, l’urgence serait également donnée.

PERSONNE3.) affirme tout d’abord que les travaux actuellement exécutés le seraient

conformément aux autorisations accordées en date du 1er octobre 2021.

Il conclut à l’irrecevabilité de la demande en contestant formellement l’existence de la

servitude conventionnelle alléguée. En se référant à la clause contenue dans l’acte

notarié de 1991, il soutient qu’il s’agirait en l’occurrence d’un droit personnel et non

d’un droit réel. Ainsi le droit aurait été accordé par les anciens propriétaires aux parties

requérantes sans grever le terrain d’un droit réel. Ce moyen constituerait une

contestation sérieuse sur l’existence du trouble allégué.

Subsidiairement, la mesure provisoire d’un arrêt du chantier ne serait pas dans la

compétence du juge des référés mais relèverait de la compétence exclusive du

bourgmestre de sorte que le juge des référés serait incompétent pour connaître de la

demande.

Plus subsidiairement, il y aurait lieu de constater que la servitude serait éteinte alors

qu’elle ne serait plus utile. Ainsi, la parcelle n° NUMERO7.) ne serait pas constructible

car elle serait située en seconde position par rapport à la voie desservante, conformément

à l’article 1.6. du plan d’aménagement particulier « quartiers existants » de

ADRESSE3.). Il y aurait donc extinction de la servitude au vu de la configuration des

lieux.

Quant à l’existence d’un trouble manifestement illicite, PERSONNE3.) estime que la

preuve de la commission d’un acte illicite ne serait pas rapportée. Il disposerait des

autorisations afférentes et il n’y aurait pas de violations d’un droit quelconque.

En l’absence d’un projet de construction dans le chef des requérants, il n’existerait pas

non plus de dommage imminent.

Plus subsidiairement, la mesure provisoire requise serait vague et imprécise et il ne serait

pas possible de déterminer quels travaux seraient visés par l’arrêt sollicité.

S’agissant de l’astreinte, il y aurait lieu de la réduire de façon significative en tenant

compte de l’importance très relative de l’enjeu.

PERSONNE3.) a finalement contestée la demande en allocation d’une indemnité de

procédure et formulé à son tour une demande tendant au même objet pour un montant

de 2.000.- euros.

Quant aux faits :

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) sont propriétaires d’une parcelle inscrite

au cadastre ADRESSE3.), section MB de ADRESSE4.), sous le numéro NUMERO5.),

acquise aux termes d’un acte notarié du 14 août 1991. Cette parcelle n’est pas contiguë

à la voie publique.

PERSONNE3.) a, par acte de vente du 23 septembre 2019, acquis la parcelle numéro

NUMERO6.), subdivisée ultérieurement en quatre parcelles portant les numéros

NUMERO1.), NUMERO2.), NUMERO3.) et NUMERO4.).

Suivant trois permis de construire du 1er octobre 2021, prolongés le 30 septembre 2022,

PERSONNE3.) s’est vu accorder l’autorisation de démolir une maison existante et de

construire une résidence à quatre logements et deux maisons unifamiliales en bande sur

les parcelles numéros NUMERO1.), NUMERO2.) et NUMERO3.). Il n’est pas

autrement contesté que l’ancienne maison a été démolie et que les travaux de

construction sont actuellement en cours.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) affirment disposer d’une servitude

d’infrastructures en s’appuyant sur l’acte de vente du 14 août 1991 et que les travaux en

cours ne respecteraient pas cette servitude.

En droit :

La demande valablement introduite selon les formes de la loi, est recevable en la forme.

Il convient de relever que le juge de paix siégeant en matière de référés est naturellement

compétent pour connaître en référé des litiges qui sont au fond de la compétence de la

même justice de paix.

En vertu de l’article 4-5° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît

de toutes les contestations en rapport avec les articles 637 à 710 du Code civil.

En l’occurrence, les parties demanderesses se prévalent d’une servitude

conventionnelle.

Le juge des référés saisi est partant compétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.).

La demande est basée sur les dispositions du référé-sauvegarde.

D’après l’article 15 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix peut

toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui

s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble

manifestement illicite.

Ce libellé est identique à celui de l’article 933 alinéa 1er du même code régissant le

référé-sauvegarde devant le tribunal d’arrondissement.

Il y a deux cas d’ouverture du référé-sauvegarde, à savoir le dommage imminent et le

trouble manifestement illicite. Dans ces cas, l’urgence est sous-jacente, alors qu’il y a

toujours urgence à prévenir un danger imminent et à faire cesser un trouble

manifestement illicite.

Le « dommage imminent » et le « trouble manifestement illicite » sont deux concepts

différents et il suffit que l’un ou l’autre soit réalisé pour que l’action soit recevable.

Le dommage imminent est la voie de fait dont les circonstances font admettre qu’elle

est sur le point de se produire incessamment et qu’il faut prévenir par des mesures

appropriées.

Le trouble manifestement illicite est la voie de fait qui s’est déjà produite et qu’il s’agit

de faire cesser, en général par une mesure de remise en état.

Le trouble manifestement illicite constitutif de la voie de fait déjà réalisée, comporte

tant l’acte perturbateur imputable au défendeur, que le dommage réalisé, subi par le

demandeur (P. ESTOUP, La Pratique des Procédures Rapides, référés, ordonnances sur

requête, procédures d’injonction, n° 88).

La constatation d’un trouble manifestement illicite suppose en tout état de cause

l’existence d’un acte qui ne s’inscrit, à l’évidence, pas dans le cadre des droits légitimes

de son auteur. L’exigence d’un trouble manifestement illicite implique que le

comportement du défendeur est contraire à la morale, à la loi, au règlement, à la

convention. Si tel n’est pas le cas, le trouble sera peut-être illicite, mais il ne le sera pas

manifestement et il ne suffira dès lors pas à justifier le prononcé d’une mesure de remise

en état par le juge des référés.

Le juge des référés est toujours compétent pour faire cesser une voie de fait. Il ne peut

préjuger le fond, mais il peut fonder sa décision sur une situation de fait ou de droit qui

n’est pas ou ne peut pas être sérieusement contestée.

Le juge des référés n’est plus compétent s’il existe une contestation sérieuse au fond.

Les troubles doivent être manifestement illicites, ce qui présume que leur caractère

illicite doit précisément ne pas être l’objet de contestations sérieuses.

Il a ainsi été décidé que la demande est irrecevable lorsque la contestation porte soit sur

l’existence même du trouble allégué, soit sur le prétendu caractère manifestement

illicite de ce trouble (Cour 26 janvier 1993, n° 14772 du rôle).

Il est rappelé qu’en l’occurrence, les demandeurs soutiennent que les travaux entamés

par le défendeur méconnaissent le tracé de la servitude fixée par l’acte notarié du 14

août 1991.

L’acte notarié en question est de la teneur suivante :

«

Ausserdem räumen die Verkäufer den Ankäufern ein immerwährendes,

unentgeltliches Recht ein Kanalisations- Wasser- und Elektrizitätsleitungen sowie alle

sonstigen Leitungen durch den Restteil der vorbezeichneten Katasternummern zu

verlegen und zu unterhalten. »

À préciser que suivant l’acte en question, PERSONNE6.), PERSONNE7.) et son

épouse

PERSONNE8.),

PERSONNE9.),

PERSONNE10.),

PERSONNE11.)

et

PERSONNE12.) ont vendu à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) l’immeuble

suivant :

« Gemeinde und Sektion B von ADRESSE4.), Teil der Nummern NUMERO8.) und

NUMERO9.), Ort genannt „ADRESSE5.)“ auf einem durch Katasteringenieur

PERSONNE13.) am 18. Juni 1991 errichteten Vermessungsplan eingetragen ist,

welcher Plan nach gehöriger „ne varietur“ Paraphierung durch die Komparenten und

den handelnden Notar der gegenwärtigen Urkunde beigebogen blieb, um mit derselben

formalisiert zu werden. »

Le défendeur estime qu’il s’agirait en l’occurrence d’un droit personnel et non d’un

droit réel grevant sa propriété.

Force est tout d’abord de constater que la formulation de la clause de l’acte notarié du

14 août 1991 est telle qu’elle nécessite une interprétation de la volonté des parties quant

à la question de savoir s’il s’agit en l’occurrence d’un droit personnel ou d’une

servitude.

Or, la question de savoir si, tel que le prétendent PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.), ceux-ci bénéficient effectivement d’une servitude, relève, de toute

évidence, de la compétence du juge du fond, alors que trancher cette question

nécessiterait une analyse approfondie du mode d’acquisition respectivement

d’extinction des servitudes.

Il n’est par ailleurs, sur base des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, pas

possible de déterminer si les travaux entamés par la défenderesse ne respectent pas le

tracé de la servitude (pour autant qu’il s’agisse d’une servitude) alors que l’assiette de

cette servitude ne ressort pas de l’acte notarié du 14 août 1991, dont la clause afférente

et le plan y annexé ne sont pas précis et nécessitent également une interprétation.

Les pouvoirs du juge des référés sont d’ordre public et ce dernier ne peut, sous peine

d’irrecevabilité de la demande, excéder ses pouvoirs en tranchant des questions qui

préjudicient le fond et qui portent atteinte aux droits qui appartiendraient à l’une des

parties devant d’autres juridictions.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que la demande présentée par

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) est irrecevable.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des parties

respectives l’entièreté des sommes exposées et non comprises dans les dépens, il

convient de les débouter de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité

de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lex EIPPERS, juge de paix à Diekirch, siégeant en matière de référé civil, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

recevons la demande en la forme ;

nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision ;

déclarons la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) irrecevable ;

déboutons les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamnons PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à tous les frais et dépens

de l’instance.

Fait à Diekirch, le vingt-neuf avril deux mille vingt-quatre.

Lex EIPPERS

Gilles GARSON