Landlord wins eviction for renovation; court rejects relocation claim and procedural costs.

No. 460/2024

du 25.04.2024

Audience publique du jeudi, 25 avril 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse, comparant par Maître Jean-Xavier MANGA, avocat,

demeurant à Luxembourg.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 14 novembre 2023 au greffe de la

Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître

devant le tribunal de paix de Diekirch, à l’audience publique du vendredi, 22

décembre 2023, à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der Aler Kiirch", pour

y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après l’appel de la cause à l’audience publique du 28 mars 2024 elle fut

utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Maître Joël DECKER exposa le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Jean-Xavier MANGA fut entendu en ses explications et moyens de

défense.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 14

novembre 2023, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) a

régulièrement fait convoquer PERSONNE1.) devant le Tribunal de Paix de

céans pour s’y voir constater que le contrat de bail entre parties a été résilié

pour motif grave et légitime avec effet au 15 octobre 2023, s’y entendre

déclarer occupant sans droit ni titre à partir du 15 octobre 2023, s’y entendre

condamner à déguerpir des lieux et y entendre fixer l’indemnité d’occupation

à 650,- € par mois. En outre, la partie demanderesse réclame l’allocation

d’une indemnité de procédure de 700,- €.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a pris en location auprès de la

société anonyme SOCIETE2.) un appartement à L-ADRESSE1.), ceci à

partir du 1er janvier 2018 et pour un loyer de 650,- € par mois. Le bail était

conclu pour trois années, tacitement reconductible d’année en année.

Par jugement rendu par le Tribunal de Paix de céans en date du 29 mars 2023,

le loyer mensuel redu a été réduit à 550,- € par mois, ceci à partir du 1er

octobre 2022 et suite à des travaux d’enlèvement d’un mur de séparation dans

le logement. En outre, le jugement précité a résilié le bail entre parties pour

non-paiement des loyers aux échéances convenues.

Par jugement rendu sur appel en date du 3 novembre 2023, le bailleur a été

débouté de sa demande en résiliation du bail.

Par courrier du 29 juin 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

ayant entretemps acquis ledit immeuble, a résilié le contrat de bail pour le 15

octobre 2023 en invoquant des travaux de rénovation d’envergure.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation dispose que tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle

cause est prorogé à moins que … il existe d’autres motifs graves et légitimes

à établir par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des

travaux de rénovation importants, constitue le cas échéant un motif grave et

légitime de résiliation du bail.

Il appartient au bailleur souhaitant de résilier le contrat de bail pour motif

grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation d’établir

l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle

pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant

ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié.

Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne

correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les

travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors

même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement

avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de

vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit

apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une

certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre

les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient

justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).

Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à

accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est

envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est

possible (ibidem).

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué en cause est

suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail

(cf. TAL, 20 février 2024, numéro du rôle TAL-2023-08822).

En l’espèce, il résulte des pièces versées en cause que la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) entend installer un chauffage au sol et une

ventilation mécanique, remplacer les portes et fenêtres, isoler les murs et le

sol et remplacer la salle de bains.

L’autorisation pour les travaux projetés a d’ores et déjà été accordée par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WEISWAMPACH.

Au vu des considérations qui précèdent, le Tribunal retient que la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) a démontré à suffisance de droit que les

travaux de rénovation envisagés ont une utilité réelle pour l’immeuble et

qu’ils ne permettent pas le maintien dans les lieux loués du locataire. Il

s’ensuit qu’en l’espèce le motif de résiliation est à considérer comme justifié.

Il y a donc lieu de déclarer le bail entre parties résilié (pour le futur, alors que

de par la loi, le bail est prorogé et il appartient au Tribunal d’apprécier le

mérite du motif de résiliation invoqué) et de condamner PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef.

Aucune disposition légale n’oblige le bailleur à reloger le locataire pendant

les travaux ainsi qu’il a été demandé par PERSONNE1.) à l’audience.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) n’ayant pas établi en quoi il

serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à sa charge,

sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est à abjuger.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, les

conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

la déclare fondée ;

partant,

déclare le bail résilié entre parties ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués à L-ADRESSE1.)

avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 3 mois à partir

de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à faire

expulser PERSONNE1.) dans les formes prévues par la loi et aux frais de

cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés ;

déclare la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur adjoint à Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en

notre audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de

Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le

greffier.