Court allows partial payment claim for duplex sale, deducting prior transfer and denying provisional execution.

Répertoire No. 1373/24

L-CIV-443/23

Audience publique du 24 avril 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Simone PINTO ESTEVES, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Bofferdange

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats PIERRET et

associés SARL, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du

Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1730

LUXEMBOURG, 8, rue de l’Hippodrome, immatriculée au Registre de Commerce

et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B263981, représentée par son

gérant actuellement en fonctions

comparant à l’audience par Maître Anouck EWERLING, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

Par exploit de l'huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES du 14

juillet 2023,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

firent donner citation à

PERSONNE3.) à comparaître le lundi, 21 août 2023 à 9.00 heures devant le

tribunal de paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à la

citation prémentionnée et annexée au présent jugement.

A l'appel de la cause à la prédite audience publique, la société Etude d’avocats

PIERRET et associés SARL se présenta pour PERSONNE3.) et l’affaire fut fixée

aux fins de plaidoiries à l’audience du 20 décembre 2023, puis refixée au 20 mars

2024.

A la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Simone

PINTO ESTEVES, en remplacement de Maître Claude SCHMARTZ, et Maître

Anouck EWERLING, en représentation de la société Etude d’avocats PIERRET

et associés SARL, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par exploit d’huissier de justice du 14 juillet 2023, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait citer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour s’entendre condamner à lui payer la somme de

11.752,87 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 12

janvier 2023, sinon de celle du 19 mai 2023, sinon à partir de la demande en

justice, jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de procédure de 500 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et pour voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les demandeurs exposent que suivant acte de vente en état futur d’achèvement

conclu en date du 27 juillet 2010, ils ont vendu à la défenderesse un appartement-

duplex sis dans un immeuble en copropriété dénommé « Résidence

ADRESSE3.) », sis à ADRESSE4.), au prix en principal de 321.954,13 euros,

payable en plusieurs tranches.

Ils soutiennent qu’en dépit d’une mise en demeure du 11 février 2023, la

défenderesse resterait en défaut de régler la dernière tranche s’élevant à une

somme de 11.752,87 euros.

PERSONNE3.) soulève, à titre principal, la prescription de la demande sur le

fondement de l’article 189 du code de commerce.

La défenderesse fait valoir qu’il y aurait eu cinq appartements à vendre dans ledit

immeuble et qu’elle aurait acquis un de ces appartements par le biais d’une

annonce publiée sur le site internet SOCIETE1.).lu.

Il résulterait de cette annonce que PERSONNE1.) s’est présenté comme

promoteur et celui-ci se serait par la suite également comporté comme tel, à

savoir qu’il aurait fait la coordination des travaux de construction, il aurait été la

personne de contact et il aurait émis les factures relatives aux différentes

tranches tout en ayant facturé la TVA réduite de 3%.

S’y ajouterait qu’après la fin de la construction, les demandeurs auraient ouvert

une agence immobilière.

Ces éléments prouveraient que PERSONNE1.) a agi en qualité de commerçant

dans le cadre de ladite vente en état futur d’achèvement, de sorte que la

prescription décennale prévue par l’article 189 du code de commerce serait

applicable.

Comme la facture litigieuse daterait de 2011 et que la mise en demeure n’aurait

été émise qu’en 2023, la demande serait prescrite.

A titre subsidiaire, PERSONNE3.) demande à voir déclarer la demande non

fondée, en faisant valoir que la construction aurait été affectée de multiples vices

et malfaçons et qu’il n’y aurait jamais eu de remise des clefs officielle, de sorte

qu’elle aurait valablement pu refuser le paiement de la dernière tranche faisant

l’objet de la facture litigieuse.

La défenderesse précise qu’en raison de ces vices et malfaçons, elle n’aurait pas

voulu garder l’appartement et qu’elle l’aurait dès lors vendu rapidement, à savoir

en juillet 2012.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE3.) conteste le montant réclamé au motif

qu’elle aurait réglé un acompte de 3.002,05 euros, de sorte qu’elle resterait

redevable tout au plus d’une somme de 8.750,82 euros.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 500 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Les demandeurs concluent au rejet du moyen de prescription soulevé par

PERSONNE3.) au motif qu’ils n’auraient pas agi en qualité de commerçants et

ne rentreraient partant pas dans la définition de l’article 1er du code de commerce.

PERSONNE1.), aurait, en effet, à l’époque exercé la profession d’aide-soignant-

masseur, tandis que PERSONNE2.) n’aurait pas exercé de profession, et dans

le cadre de la vente avec PERSONNE3.), ils auraient agi comme maîtres

d’ouvrage privés, et non pas en qualité de promoteurs immobiliers. La

circonstance que sur le site de la construction il y aurait en 2009 eu un panneau

avec le nom de « PERSONNE4.) », en sus du fait qu’il ne serait pas établi qu’il

s’agirait du nom des demandeurs, ne serait en tout état de cause pas de nature

à prouver le contraire. Il en serait de même de la circonstance que deux ans

après la vente litigieuse, ils auraient ouvert une agence immobilière. Les

demandeurs affirment en outre qu’ils auraient facturé la TVA sur la demande

expresse de la défenderesse.

La prescription décennale prévue par l’article 189 du code de commerce ne serait

partant pas applicable.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de retenir que seul PERSONNE1.) était

commerçant au moment de la vente litigieuse, de sorte que la prescription

décennale prévue par l’article 189 du code de commerce ne serait pas applicable

à l’encontre de PERSONNE2.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent également les vices et malfaçons

allégués qui ne seraient aucunement prouvés par la défenderesse. Celle-ci

n’allèguerait d’ailleurs même pas que lors de la revente de l’appartement, le prix

de vente qu’elle a touché aurait été moins élevé en raison de ces prétendus vices

et malfaçons.

A titre subsidiaire, ils demandent le paiement de la somme de 8.750,82 euros.

Il est constant en cause que suivant acte de vente en état futur d’achèvement

conclu en date du 27 juillet 2010, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont vendu à

la défenderesse un appartement-duplex sis dans un immeuble en copropriété en

cours de construction, dénommé « Résidence

ADRESSE3.) », sis à

ADRESSE4.), au prix en principal de 321.954,13 euros, payable en onze

tranches, et que la dernière tranche, celle qui est actuellement litigieuse, s’élève

à une somme de 11.752,87 euros, et a fait l’objet d’une facture du 24 juin 2011.

La construction a été achevée en 2011, sans préjudice quant à la date exacte.

PERSONNE3.) a par la suite et sans préjudice quant à la date exacte, vendu ledit

appartement.

1. Quant à la prescription

PERSONNE3.) soulève l’exception de prescription, et, partant l’irrecevabilité de

la demande, sur base de l’article 189 du code de commerce.

Aux termes de l’article 189 du code de commerce, les obligations nées à

l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-

commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des

prescriptions spéciales plus courtes.

Il se dégage du libellé de l’article 189 du code de commerce, qu’il faut qu’une des

parties, au moins, au rapport d’obligation soit commerçante, qu’il suffit qu’une

des parties soit commerçante, quelle que soit sa position, débitrice ou créancière

et que l’obligation litigieuse soit née à l’occasion du commerce du cocontractant

commerçant.

D’après l’article 1er du code de commerce « Sont commerçants ceux qui exercent

des actes de commerce, et en font leur profession habituelle ».

L’article 2 la loi modifiée du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux

professions d'artisan, de commerçant, d'industriel ainsi qu'à certaines

professions libérales définit la profession de promoteur immobilier comme suit :

« 29° « promoteur immobilier » : l'activité commerciale consistant à s'obliger

envers le maître d'un ouvrage, à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen

de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction

d'un ou de plusieurs édifices, ainsi qu'à procéder ou à faire procéder, moyennant

une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques,

administratives ou financières concourant au même objet.

La qualification de commerçant suppose l'accomplissement répété d'actes de

commerce. L'accomplissement d'un seul acte de commerce par nature ou

l'accomplissement occasionnel de ce type d'acte ne permet pas de retenir la

qualification de commerçant. L'habitude implique la répétition des actes et des

opérations. La loi et la jurisprudence exigent que la réalisation des actes de

commerce soit habituelle et se confine à l'exercice d'une véritable profession

commerciale. Sont commerçants ceux dont l'activité professionnelle est d'exercer

des actes de commerce. La jurisprudence insiste sur la nécessité de la réunion

de ces deux éléments (Cour d’appel, 8 mai 2013, n°37291 du rôle).

En l’espèce, même à supposer que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient, dans

le cadre de l’acte de vente en état futur d’achèvement, effectivement agi en

qualité de promoteurs immobiliers, il n’en reste pas moins qu’il n’est toutefois

prouvé par aucune pièce du dossier qu’ils aient, à l’époque, exercé de façon

habituelle et répétée cette activité de promoteurs immobiliers.

En effet, la seule circonstance qu’ils ont par la suite constitué une société

commerciale dans laquelle ils ont exercé les fonctions d’administrateur,

respectivement d’administrateur-délégué, est dénuée de force probante, étant

donné, (i) qu’il y a lieu de rappeler que la seule participation à une société –

même commerciale – et l’exercice des fonctions de dirigeant d’une telle société

n’ont qu’un caractère purement civil et ne sont pas de nature à conférer à

l’associé-administrateur la qualité de commerçant, (ii) que l’objet social de cette

société tel que résultant des statuts versés en cause par la défenderesse n'établit

pas à lui seul que cette société s’adonne à l’activité de promoteur immobilier, et

(iii) qu’en tout état de cause, la constitution de cette société n’a eu lieu qu’en date

du 9 mai 2012, à savoir presque deux ans après la signature de l’acte de vente

en l’état futur d’achèvement litigieux.

Il s’ensuit que les conditions prévues par l’article 1er précité du code de commerce

ne sont pas réunies dans le chef de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), de

sorte qu’ils ne sont pas à qualifier de commerçants et que la prescription

décennale prévue par l’article 189 du code de commerce n’est dès lors pas

applicable.

Le moyen de prescription soulevé par PERSONNE3.) est partant à rejeter.

La demande, introduite par ailleurs dans les formes et délais de la loi, est à

déclarer recevable.

2. Quant au fond

Pour s’opposer au paiement du solde du prix de vente, la défenderesse se

prévaut de vices et malfaçons qui auraient affecté l’appartement faisant l’objet du

contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre parties, soulevant ainsi

l’exception d’inexécution.

L'exception d'inexécution, prévue par l’article 1134-2 du code civil, est le droit

qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son

obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente.

Destinée en effet à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation,

l’exception d’inexécution ne peut être utilisée que de manière limitée dans le

temps. L'exécution défectueuse d'un contrat peut autoriser l'exception

d'inexécution, mais elle ne peut justifier un refus définitif d'exécution (Jacques

GHESTIN, Traité de droit civil, Les effets du contrat, 3e éd., n°365, p.430 et s.).

Ainsi, l’exception d’inexécution est un moyen temporaire destiné à obtenir du

cocontractant qu’il exécute son obligation.

S’il apparaît que la bonne exécution de l’obligation est devenue impossible, le

créancier, victime de cette situation, doit agir, soit en résolution du contrat lorsqu’il

n’est pas encore exécuté, soit en allocation de dommages et intérêts lorsque le

contrat a été exécuté de manière défectueuse (TAL, 25 janvier 2002, numéro 70

210 du rôle).

Ainsi l'exception comporte, en puissance, une demande reconventionnelle. Il

dépend du défendeur de la formuler pour obtenir un jugement de condamnation,

avec les avantages qui en découlent pour lui (Marcel PLANIOL et Georges

RIPERT, Traité pratique de droit civil français, T.VI, n°446, p.601).

Mais l’exception d'inexécution ne porte pas atteinte à l'exigibilité de la dette du

débiteur, de sorte que le débiteur n'est en aucun cas dispensé du paiement du

prix.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) ne peut valablement invoquer l’exception

d’inexécution en raison des prétendus vices et malfaçons ayant affecté

l’immeuble faisant l’objet du contrat de vente conclu entre parties.

La défenderesse s’oppose encore à la demande au motif qu’il n’y aurait jamais

eu de remise des clefs formelle.

Aux termes de l’acte de vente en état futur d’achèvement, il est stipulé au point

I.2. « Conditions de paiement », que la dernière tranche de 11.752,87 euros est

payable lors de la remise des clefs.

Or, il n’est pas contesté par PERSONNE3.) - et d’ailleurs établi à suffisance de

droit par le fait qu’elle a pu procéder à la revente de l’appartement -, que la remise

des clefs a effectivement eu lieu à un moment donné même s’il n’y a pas eu de

remise des clefs formelle, de sorte que la condition contractuelle pour l’exigibilité

de la dernière tranche est remplie.

Dès lors, et indépendamment de toute autre considération juridique, la demande

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est fondée en son principe.

Il résulte ensuite d’un justificatif de la SOCIETE2.) qu’en sus des paiements

reconnus par les demandeurs, celle-ci leur a en outre versé pour le compte de

PERSONNE3.) en date du 15 juillet 2011 la somme supplémentaire de 3.002,05

euros.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer

fondée pour la somme de (11.752,87 – 3.002,05 =) 8.750,82 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 12 janvier 2023 jusqu’à solde.

3. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE3.) ne peut pas prétendre au paiement

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, tandis qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 400

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

P a r

c e s

m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

rejette le moyen de prescription soulevé par PERSONNE3.) ;

déclare la demande recevable ;

la déclare fondée à concurrence de la somme de 8.750,82 euros ;

déboute pour le surplus ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 8.750,82 euros (huit mille sept cent cinquante euros et quatre-vingt-

deux centimes), avec les intérêts légaux à partir du 12 janvier 2023 jusqu’à solde

;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

indemnité de procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

déboute PERSONNE3.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière