Landlord partially wins rent claim; court rejects relocation fee due to mutual termination agreement.

N° 453 / 24

du 24 avril 2024

Audience publique du mercredi, vingt-quatre avril deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

1. PERSONNE1.), éducatrice, et

2. PERSONNE2.), électricien, les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Cindy FORINI, avocat, en

remplacement de Maître Audrey SÈBE, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

et

1. PERSONNE3.), sans état actuel connu, et

2. PERSONNE4.), sans état actuel connu, les deux demeurant à

B-

ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 14 novembre 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 12 janvier 2024 à

09.30 heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 12 janvier 2024, l’affaire fut

refixée au mercredi, 27 mars 2024, où elle fut utilement retenue de sorte que les

débats eurent lieu comme suit :

Maître Cindy FORINI, comparant pour les parties demanderesses, donna lecture

de la requête et développa ses moyens.

Maître Alain BINGEN, comparant pour les parties défenderesses, fut entendu en

ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 14

novembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement fait

convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le Tribunal de Paix de céans

pour s’y entendre condamner à payer les montants suivants :

Loyer 18-31 mai 2022 :

541,94 €

Loyer 1-15 janvier 2023 :

580,65 €

Charges locatives 1.6.2022-15.01.2023 :

999,77 €

Indemnité de relocation :

3.019,35 €

Total :

5.141,71 €

En outre, les parties demanderesses réclament l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 €.

Il est constant en cause que les parties défenderesses avaient pris en location

auprès des parties demanderesses un appartement à L-ADRESSE3.).

Aucun écrit n’a été établi entre parties.

Actuellement, elles sont en désaccord d’une part sur la date de prise d’effet du

bail, d’autre part sur le montant du loyer.

En ce qui concerne le début du bail, les propriétaires déclarent que les locataires

auraient occupé les lieux dès le 18 mai 2022. Les locataires de leur côté indiquent

avoir pris possession des lieux loués à partir du 1er juin 2022 seulement.

Il appartient aux parties demanderesses d’établir le bien-fondé de leur demande

en paiement d’un loyer pour la période litigieuse du 18 au 31 mai 2022.

Face aux contestations des parties défenderesses et en l’absence de bail écrit, le

seul élément probant que les propriétaires ont fait valoir est un courriel du Bureau

de la Population de la SOCIETE1.) indiquant que la date du 18 mai 2022 au 13

janvier 2023, probablement au titre de la date d’entrée et de sortie des parties

défenderesses (bien que cela ne soit pas précisé).

Or force est de constater que ce courriel à lui seul ne prouve pas la prise de

possession des lieux loués à partir du 18 mai 2022, le Bureau de la Population ne

contrôlant pas une remise des clés par le propriétaire.

S’y ajoute que dans le cadre du décompte des charges locatives, les propriétaires

indiquent la date du 1er juin 2022 comme date de début de leur calcul, en tout cas

pour le chauffage.

Il s’ensuit que la demande en paiement du loyer du mois de mai 2022 doit être

abjugée.

En revanche et en l’absence de contestations à ce sujet par les parties

défenderesses, la demande en paiement du montant de 580,65 € au titre du loyer

(et des avances sur charges) de janvier 2023 est à déclarer fondée.

En ce qui concerne la demande en paiement du montant de 999,77 € au titre du

décompte des charges locatives, il importe de se prononcer sur le montant du

loyer et des avances sur charges locatives convenus entre parties.

En effet et toujours en l’absence de bail écrit, les propriétaires soutiennent que le

loyer mensuel convenu était de 1.200,00 € avec des avances sur charges de

200,00 € par mois en sus.

Les locataires de leur côté indiquent que le loyer convenu était de 1.000,00 € par

mois et les avances sur charges de 400,00 € par mois.

Force est de constater que les paiements effectués, seul élément probant en

l’espèce, n’établissent pas les prétentions des bailleurs, auxquels incombe

cependant la charge de la preuve.

En effet, aucune mention n’a été faite par les locataires sur les virements. Le fait

qu’ils ont payé une fois 1.200,00 € au lieu de 1.400,00 € (à 6 reprises) ne prouve

pas non plus que les charges auraient été fixées à 200,00 € seulement.

La charge de la preuve du montant du loyer appartenant au bailleur, il y a lieu de

retenir que celui-ci n’a pas établi que le loyer mensuel était de 1.200,00 €,

circonstance d’ailleurs confortée par le nouveau bail conclu à partir du 1er avril

2023 pour un loyer de 1.100,00 € et des avances sur charges à 400,00 €.

Il y a donc lieu de retenir que les locataires ont payé 2.600,00 € au titre des

avances sur charges de sorte que la demande en paiement du montant de 999,77

€ pour le décompte desdites charges est à déclarer non fondée.

Les parties demanderesses réclament encore le paiement d’une indemnité de

relocation, pour la période du 15 janvier au 31 mars 2023, indiquant que les

locataires n’auraient pas respecté de préavis pour la résiliation du bail entre

parties.

En l’absence d’écrit, le bail est présumé à durée indéterminée.

Dans ce cas, le locataire peut le résilier à tout moment, mais en respectant le

préavis usuel, normalement de trois mois.

Cependant, les parties peuvent aussi convenir d’une résiliation du bail d’un

commun accord.

En l’espèce, les bailleurs versent un échange de messages entre parties datant du

12 janvier 2023.

Le Tribunal retient de cet échange que les bailleurs ne se sont nullement opposés

au départ, pour une date très proche, des locataires.

Il faut en conclure que le bail a été résilié d’un commun accord et que la demande

en paiement d’une indemnité de relocation est à abjuger.

Les bailleurs n’ayant pas établi en quoi il serait inéquitable de laisser les frais non

compris dans les dépens à leur charge, leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire des parties défenderesses

qui ne sont pas mariées, la solidarité n’ayant pas été stipulée entre parties.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, les

conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

la déclare partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 580,65 € avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande en justice – 14 novembre 2023 – jusqu’à solde ;

déclare la demande non fondée pour le surplus et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur adjoint à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre

audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch,

« Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.