Court orders eviction of unauthorized occupant and awards occupancy damages and procedural fees to landlords.

Répertoire n°903/2024

E-CIV-39/24

Audience publique du 19 avril 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérant(s)

actuellement en fonctions,

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérant(s)

actuellement en fonctions,

3) la société anonyme SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement

en fonctions,

4) la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son ou ses gérant(s)

actuellement en fonctions,

5) la société à responsabilité limitée SOCIETE5.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE5.), représentée par son ou ses gérant(s)

actuellement en fonctions,

6) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE6.),

parties demanderesses, comparant par Maître Conny MULLER, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

et

l’association sans but lucratif SOCIETE6.), prise en sa qualité de tuteur de

PERSONNE2.), ayant ses bureaux à L-ADRESSE7.), représentée par ses

organes statutaires actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Frank WIES, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

Faits :

Par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER du 5 février 2024, les sociétés

SOCIETE1.) s.à r.l., SOCIETE2.) s.à r.l., SOCIETE3.) S.A., SOCIETE4.) s.à r.l.,

SOCIETE5.) s.à r.l. et PERSONNE1.) ont fait donner citation à l’association sans but

lucratif SOCIETE6.), prise en sa qualité de tuteur de PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, à l’audience publique du lundi 26 février

2024 pour y voir statuer conformément au dispositif dudit exploit qui restera annexé

au présent jugement.

L’affaire fut fixée et utilement retenue à l’audience publique du 27 mars 2024, lors de

laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par exploit d’huissier de justice Georges WEBER du 5 février 2024, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.à r.l., la société anonyme SOCIETE3.) S.A., la société à responsabilité

limitée SOCIETE4.) s.à r.l., la société à responsabilité limitée SOCIETE5.) s.à r.l. et

PERSONNE1.) ont fait citer l’association sans but lucratif SOCIETE6.) a.s.b.l., prise

en sa qualité de tuteur de PERSONNE2.), placé sous tutelle suivant jugement

n°12/2020 du 15 janvier 2020 du juge des tutelles auprès du tribunal de la jeunesse

et des tutelles près le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, aux fins de

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, pour voir dire que PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre de la maison

sise à L-ADRESSE8.) et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés

dans la huitaine de la notification du jugement à intervenir. Les requérantes

demandent à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par la partie citée

à 1.500.- euros et à voir condamner la partie citée au paiement du montant de 3.850.-

euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 17 novembre 2023 au mois

de janvier 2024 inclus, à augmenter des intérêts de retard au taux légal à compter de

la demande en justice, jusqu’à solde. Elles demandent à voir dire que le taux d’intérêt

légal sera augmenté de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la

notification du jugement à intervenir. Elles sollicitent encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, la condamnation de la partie citée au paiement des frais et

dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les requérantes exposent qu’en vertu d’une licitation du

8 novembre 2023, elles sont devenues les nouveaux propriétaires chacune pour un

sixième de la maison sise à L-ADRESSE8.), inscrite au cadastre comme suit :

Commune d’ADRESSE9.), section A d’ADRESSE10.), numéroNUMERO1.), place

(occupée), bâtiment d’habitation, lieu-dit « ADRESSE11.) », 3a90ca.

Elles soutiennent que suivant l’acte de licitation « Il est donné injonction aux parties

occupants les lieux de quitter ces lieux avec tous ceux qui l’occupent de leur chef

dans un délai de deux mois à partir du jour où l’adjudication est devenu définitive. »

Malgré ces stipulations, PERSONNE2.) occuperait toujours les lieux alors même qu’il

n’en est plus le propriétaire, ni n’en disposerait d’un quelconque droit à cet égard, de

sorte qu’il serait à considérer comme occupant sans droit ni titre. Les requérantes

demandent ainsi l’obtention d’un titre pour pouvoir procéder au déguerpissement de

PERSONNE2.).

Les requérantes revendiquent encore le paiement d’une indemnité d’occupation.

Elles soutiennent que suivant l’acte de licitation « l’entrée en jouissance effective

aura lieu après paiement complet des prix et frais de la présente adjudication » et

que le cahier des charges précise que « L’entrée en jouissance est fixée au jour du

paiement du prix et des frais d’adjudication, sauf stipulation contraire. A partir de cette

époque, l’adjudicataire aura le droit de toucher les loyers et fermages à échoir. »

Elles affirment avoir entièrement payé le prix de vente et les frais d’acte, le dernier

virement datant du 16 novembre 2023. Conformément aux stipulations

contractuelles, les requérantes sollicitent le paiement d’une indemnité d’occupation,

évaluée au montant mensuel de 1.500.- euros, à compter du 17 novembre 2024, soit

le montant total de 3.850.- euros, réparti comme suit :

-

850.- euros pour la période du 17 au 30 novembre 2023,

-

1.500.- euros pour le mois de décembre 2023,

-

1.500.- euros pour le mois de janvier 2024.

A l’audience des plaidoiries du 27 mars 2024, les requérantes augmentent leur

demande en paiement au montant total de 6.850.- euros jusqu’au mois de mars 2024

inclus. Elles expliquent avoir évalué l’indemnité d’occupation de 1.500.- euros sur

base du prix de vente et des frais de la licitation.

Le mandataire de PERSONNE2.) ne conteste pas que ce dernier occupe toujours

les lieux. Il explique que son mandant est atteint de graves troubles psychiatriques

(type schizophrénie) et qu’il a toujours vécu dans la maison litigieuse. Il explique que

la maison a dû être vendue suite au décès de sa mère et qu’en raison de ses troubles

psychiatriques, il ne comprend pas qu’il n’est plus propriétaire de la maison. Il se

rapporte à prudence de justice en ce qui concerne le délai de déguerpissement et il

donne à considérer que le déguerpissement s’annonce d’ores et déjà très difficile.

Il demande cependant à voir réduire le montant de l’indemnité d’occupation en

excluant les frais de la licitation et en appliquant un taux plus réduit. Il soutient que la

maison se trouve actuellement dans un mauvais état. Il fait encore valoir que

l’indemnité d’occupation n’est due qu’à partir du 8 janvier 2024 étant donné qu’aux

termes de l’acte de licitation, un délai de déguerpissement de deux mois a été

accordé à PERSONNE2.). Il demande finalement à ce que les intérêts ne soient

calculés qu’à partir des échéances respectives. Il conteste également l’indemnité de

procédure réclamée.

Les requérantes répliquent que si l’acte de licitation a certes accordé un délai de

déguerpissement de deux mois à PERSONNE2.), il n’est pas indiqué que ce dernier

peut occuper gratuitement la maison pendant cette période.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de la demande

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions

relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation

constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264, alinéa 2

du nouveau code de procédure civile (Cour, 28 novembre 2001, n°25013 du rôle), et

devant dès lors être soulevée d’office par le juge.

Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou

citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité

l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non

(Cass., 18 décembre 1997, n°64/97).

En vertu de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît

de toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit qu’elles soient

ou non la suite d’une convention.

S’agissant en l’espèce d’une demande en déguerpissement et en paiement d’une

indemnité d’occupation, le litige relève de la compétence d’attribution du juge de paix.

Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le

mode de saisine de droit commun du juge de paix.

La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit

commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.

Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande

portée devant le juge de paix conformément à l’article 3,3° précité du nouveau code

de procédure civile sera formée par requête.

Or, conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3), alinéa 2 de cette loi,

l’article 20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes en paiement d’une

indemnité d’occupation et en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qu’à celles

qui sont la suite (i) soit d’un bail portant sur un logement à usage d’habitation à des

personnes physiques, (ii) soit d’un bail portant sur un immeuble affecté à un usage

commercial, administratif, industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession

libérale, (iii) soit d’un bail portant sur des structures d’hébergement réservées au

logement provisoire d’étrangers visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant

l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché de Luxembourg, (iv) soit d’un

bail portant sur un logement meublé ou non-meublé dans des structures

d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour

personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et

notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures

d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les

relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaines social, familial et

thérapeutique, (v) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé mis

à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un

syndicat de communes, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant

dans le domaine du logement.

La jurisprudence récente retient que les « demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite

d’un contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf TAL, 3ème, 17

janvier 2023, n°TAL-2022-05449 du rôle).

Etant donné que les parties n’ont jamais été liées par l’une des conventions précitées,

l’article 20 précité, et partant la dérogation y prévue, ne s’applique pas, de sorte qu’en

l’absence d’une autre disposition légale qui prévoirait une saisine par voie de requête

dans l’hypothèse d’une occupation sans droit ni titre qui n’est pas la suite de l’une

des conventions précitées, la demande introduite par voie de citation est recevable.

Quant au fond

Il résulte des éléments du dossier que PERSONNE2.) était propriétaire en indivision

et occupe toujours une maison d’habitation sise L-ADRESSE8.).

Suite au décès de sa mère, la licitation de la maison litigieuse a été ordonnée par un

jugement rendu le 28 octobre 2022 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

Suivant acte de licitation du 8 novembre 2023, la maison litigieuse a été acquise par

les requérantes pour un prix principal de 301.000.- euros. L’acte stipule que

« L’entrée en jouissance effective aura lieu après paiement complet des prix et frais

de la présente adjudication. » et que « Il est donné injonction aux parties occupants

les lieux de quitter ces lieux avec tous ceux qui l’occupent de leur chef dans un délai

de deux mois à partir du jour ou la présente adjudication est devenue définitive. »

Le cahier des charges prévoit en outre que « L’entrée en jouissance est fixée au jour

du paiement du prix et des frais d’adjudication, sauf stipulation contraire. A partir de

cette époque, l’adjudicataire aura le droit de toucher les loyers et fermages à échoir.

A partir de cette époque, il paiera aussi les impôts et autres charges établis sur

l’immeuble qui lui aura été adjugé ».

Il résulte des pièces versées au dossier que le prix de vente ainsi que les frais de

licitation ont été entièrement payés en date du 16 novembre 2023, de sorte que

conformément aux stipulations précitées, les requérantes ont eu la jouissance de la

maison litigieuse à partir de cette date.

Etant donné que PERSONNE2.) occupe toujours la maison sans disposer de titre à

cet égard, il y a lieu de retenir qu’il est occupant sans droit ni titre et d’ordonner son

déguerpissement.

Compte tenu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, il y a

lieu d’accorder à PERSONNE2.) un délai de déguerpissement de deux mois à

compter de la signification du jugement.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation due par PERSONNE2.), le tribunal note

que si l’acte de licitation prévoyait certes un délai de déguerpissement de deux mois,

il est clairement indiqué qu’à partir du paiement complet du prix de vente et des frais

de licitation, les acquéreurs entrent en jouissance de l’immeuble et sont en droit de

toucher les loyers et fermages.

Même si en l’occurrence l’acte de licitation ne prévoit pas expressément que

l’occupant sans droit ni titre devra régler une indemnité d’occupation, il est de

jurisprudence constante qu’un occupant sans droit ni titre doit indemniser le

propriétaire des lieux occupés.

En effet, l’indemnité d’occupation à allouer au propriétaire a pour objet de réparer le

préjudice subi par lui suite à l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans

droit ni titre (cf TAL 26 février 2019, n° du rôle TAL-2018-04868).

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève de

l’appréciation souveraine des juges du fond (JurisClasseur code civil, art. 1708 à

1782, Fasc. 295 : BAIL D'HABITATION – Locations régies par le droit commun du

louage (Code civil) – Fin du bail – Expulsion, n° 80).

Elle est déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, mais les

parties peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur à cette valeur.

Il appartient au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence les requérantes, de fournir

des éléments de nature à évaluer la valeur locative de l’immeuble. A défaut de ce

faire, le tribunal fixe ex aequo et bono l’indemnité d’occupation mensuelle redue ou

ordonne une expertise (L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 228).

Aux termes de l’article 3 alinéa 1 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, la location d’un logement

à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un

taux de 5% du capital investi dans le logement.

Il s’agit partant d’un montant maximal qui ne peut être dépassé mais qui ne permet

pas de déterminer la valeur locative de l’immeuble, respectivement de déterminer le

préjudice résultant du fait que les requérantes ont été privées de la libre disposition

des lieux.

En l’occurrence, les requérantes évaluent l’indemnité d’occupation sur base du prix

d’acquisition (301.000.- euros) et des frais d’acquisition (54.782,04 euros).

Pour la fixation de l’indemnité d’occupation, on ne doit pas se fonder sur la seule

valeur locative de l’immeuble, dès lors que le droit de l’occupant est plus précaire

que celui d’un locataire protégé par un statut légal (TAL, 25.10.1990, rôle no 40828).

Ce principe a été retenu par un arrêt de la Cour de Cassation française du 4 mai

1994, (Rép. Defrénois 1995, 564) et une réduction de 30% de la valeur locative a été

admise pour tenir compte de la précarité de l’occupation (CA, arrêt du 13.07.2006,

rôle no 29836).

Aux termes de l’article 3 (4) alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation « en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué

dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés

correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté »

et l’article 3 (1) de la même loi dispose que « la location d’un logement à usage

d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5%

du capital investi dans le logement ».

Compte tenu des éléments du dossier et de la situation mentale précaire de

PERSONNE2.), le tribunal fixe ex aequo et bono l’indemnité d’occupation journalière

au montant de 35.- euros à compter du 17 novembre 2023.

La demande des requérantes est partant à déclarer fondée pour le montant total de

(490 + 1.085 + 1.085 + 1.015 + 945 =) 4.620.- euros pour la période du 17 novembre

2023 au 27 mars 2024 inclus, avec les intérêts légaux à compter du 27 mars 2024,

date de la demande actualisée en justice, jusqu’à solde.

Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande

en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la signification de la décision à intervenir.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par les requérantes, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge des

requérantes l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 350.- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

Les requérantes ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., la société anonyme SOCIETE3.) S.A., la

société à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.à r.l., la société à responsabilité limitée

SOCIETE5.) s.à r.l. et PERSONNE1.) de l’augmentation de leur demande en

paiement,

dit que PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis à L-

ADRESSE8.),

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir de la signification

du présent jugement,

au besoin autorise les requérantes à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation journalière au montant de 35.- euros,

dit la demande en paiement à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 17

novembre 2023 au 27 mars 2024 inclus fondée à hauteur de 4.620.- euros,

condamne PERSONNE2.), représenté par son tuteur, l’association sans but lucratif

SOCIETE6.) a.s.b.l., à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l.,

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., la société anonyme

SOCIETE3.) S.A., la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.à r.l., la société

à responsabilité limitée SOCIETE5.) s.à r.l. et PERSONNE1.) le montant de 4.620.-

euros (quatre mille six cent vingt euros) avec les intérêts légaux à compter du 27

mars 2024, date de la demande actualisée en justice, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du jugement,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., la société anonyme SOCIETE3.) S.A., la

société à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.à r.l., la société à responsabilité limitée

SOCIETE5.) s.à r.l. et PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

fondée pour le montant de 350.- euros,

condamne PERSONNE2.), représenté par son tuteur, l’association sans but lucratif

SOCIETE6.) a.s.b.l. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l.,

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., la société anonyme

SOCIETE3.) S.A., la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.à r.l., la société

à responsabilité limitée SOCIETE5.) s.à r.l. et PERSONNE1.) le montant de 350.-

euros (trois cent cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.), représenté par son tuteur, l’association sans but lucratif

SOCIETE6.) a.s.b.l., aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.