Tenant partially wins security deposit claim; landlord partially wins cleaning and charges; court denies procedural fees.

Répertoire n°900/2024

E-BAIL-39/24

Audience publique du 19 avril 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

partie

défenderesse sur reconvention,

comparant

par Maître

Laure

DROUET, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat à la

Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Joe MENDES

MACEDO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 25 janvier 2024 au greffe de la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 16 février 2024, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 15 mars 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties entendus

en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 25 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge

de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la

somme de 2.200.- euros à titre de caution non-remboursée avec les intérêts légaux

à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Le requérant sollicite

encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile ainsi que l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’il a été locataire d’un appartement

situé à L-ADRESSE1.), appartenant à PERSONNE2.). Il explique qu’il est entré dans

les lieux le 2 juillet 2018 et que PERSONNE2.) a acheté l’appartement litigieux en

cours de bail. Il soutient qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le dernier jour

d’occupation, à savoir le 31 décembre 2022, date de la résiliation d’un commun

accord.

Le requérant fait valoir que par un premier courrier du 3 août 2023, soit huit mois

après son départ, il a sollicité le remboursement de la caution, mais qu’il n’a pas reçu

de réponse. Il explique que par un deuxième courrier du 20 octobre 2023, la caution

a été réclamée pour le 31 octobre 2023 au plus tard. Il donne à considérer que l’état

des lieux d’entrée et de sortie sont tels que la caution doit indubitablement être

remboursée, mais que la partie défenderesse refuse sans raison valable de le faire.

A l’audience des plaidoiries du 15 mars 2024, le requérant maintient ses demandes

telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) explique dans un premier temps que le requérant n’a pas versé le

contrat de bail portant sur l’appartement litigieux, mais le nouveau contrat de bail. Elle

verse le contrat de bail du 11 juin 2018 signé avec l’ancien propriétaire.

Elle explique que suite à l’acquisition de l’appartement au mois de septembre 2022,

le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des parties avec effet au

31 décembre 2022 et qu’un état des lieux de sortie a été dressé. Elle soutient que le

requérant a omis de verser les photos qui ont été prises lors de cet état des lieux de

sortie et elle affirme que les lieux se trouvaient dans un état lamentable. Elle fait valoir

que le four n’était plus utilisable, les toilettes étaient dégueulasses, l’appartement

n’était pas nettoyé et qu’il y avait de nombreux petits dommages. Elle affirme avoir,

entre autres, dû nettoyer les lieux (224.- euros), acheter un nouveau four (518,99

euros) et remplacer la douche (860,72 euros). Elle soutient avoir en outre payé les

frais d’agence du nouveau bail de PERSONNE1.) pour lui faire une faveur.

Elle affirme qu’en début de bail, les lieux ont été remis à PERSONNE1.) en bon état

et qu’il avait l’obligation de les rendre dans un bon état. En outre, la résiliation d’un

commun accord signée entre parties aurait expressément prévu que le bien doit être

rendu dans un état propre et sans dégâts.

La défenderesse fait encore valoir que PERSONNE1.) lui doit encore le montant de

835,06 euros à titre de charges pour l’année 2022.

Elle demande ainsi à ce que les frais de remise en état et les charges, à hauteur d’un

montant total de 2.438,77 euros, soient compensés avec la garantie locative de

2.200.-

euros, et elle demande à titre reconventionnel à voir condamner

PERSONNE1.) au paiement de la différence, à savoir du montant de 238,77 euros.

Elle réclame en outre une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

PERSONNE1.) conteste les affirmations adverses et soutient qu’en début de location

les lieux se trouvaient déjà dans un état déplorable et qu’il les a rendus dans le même

état. Il soutient qu’il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie que le four n’était plus

utilisable et que l’état des lieux de sortie indique seulement qu’il fallait le nettoyer. En

ce qui concerne la douche, il soutient que les dégâts notés relèvent de l’usure

normale. Etant donné que les lieux lui auraient été remis dans un état sale, il est d’avis

que les frais de nettoyage ne sont pas non plus justifiés. En plus, la facture versée en

cause daterait du mois de mars 2023, donc trois mois après sa sortie des lieux.

Il donne encore à considérer que PERSONNE2.) n’a jamais réclamé de quelconques

frais de remise en état avant le dépôt de la présente requête.

En ce qui concerne les charges, il affirme avoir payé les avances et il déclare qu’il

versera les preuves de paiement en cours de délibéré. A titre subsidiaire, il ne

s’oppose pas à la compensation des charges avec la garantie locative.

PERSONNE2.) conteste que les lieux se trouvaient dans un mauvais état en début

de bail et elle renvoie au contrat de bail et à l’état des lieux d’entrée.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Suivant contrat de bail signé en date du 11 juin 2018, PERSONNE3.) avait donné en

location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.100.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100.-

euros. Le contrat stipule que le locataire doit fournir une garantie bancaire de 2.200.-

euros.

Il n’est pas contesté que suite à la vente dudit appartement à PERSONNE2.) au mois

de septembre 2022, la garantie locative à hauteur de 2.200.- euros lui a été transmise.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résilié le contrat de bail d’un commun accord

au 31 décembre 2022 et un état des lieux de sortie a été dressé à cette date.

En ce qui concerne la demande principale en remboursement de la garantie locative,

le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution,

qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette

garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit

restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut

en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses

obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur

elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au

moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses,

p. 441 et 442 sub n°1165b et s.).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n°2/2001, n°65).

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à la demande en soutenant que le locataire a

causé des dégâts locatifs et qu’il redoit encore des charges.

Il convient dès lors d’analyser en premier lieu la demande reconventionnelle de la

partie défenderesse.

Aux termes de l’article 7 du contrat de bail signé en date du 11 juin 2018

« L’appartement est dans un état locatif impeccable à l’entrée du locataire. » L’état

des lieux d’entrée signé le 2 juillet 2018 précise que dans l’ensemble les lieux se

trouvaient dans un état neuf, sinon bon, mis à part le balcon, le sol de la salle de bains

et l’emplacement de parking qui présentaient de l’usure normale. Il y est encore

précisé que le four était sale et que pour le surplus, l’appartement se trouvait dans un

état propre. Aucune photo montrant les lieux loués en début de bail n’a été versée au

dossier.

Contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), il ne résulte pas des éléments du

dossier qu’il a reçu les lieux dans un état déplorable.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. Trib. Lux. 5 février 1987,

rôle no 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la

preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef

ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P.

31, p. 344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car

il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement

dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même

s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet

de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. Lux. 27 mars 2012,

B.I.J. n°8/2012).

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par

lui allégués.

Le tribunal rappelle encore que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du

preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date.

C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait

subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution

effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs

est due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de

remettre les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment

de la restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de

l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette

évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers

à ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation

du bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n°

287, p. 227).

PERSONNE2.) verse plusieurs photos afin de prouver que PERSONNE1.) a causé

des dégâts au four et à la douche et qu’il n’a pas restitué les lieux dans un état propre.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle verse par ailleurs une facture datée

du 29 mars 2023 de la société SOCIETE1.) S.A. à hauteur de 860,72 euros à titre de

frais de remise en état de la douche, une commande du 19 janvier 2023 auprès de la

société SOCIETE2.) à hauteur de 518,99 euros pour un nouveau four ainsi qu’un

devis daté du 23 mars 2023 de la société SOCIETE3.) pour le nettoyage complet de

l’appartement pour un montant de 224.- euros.

Tout en ne remettant pas en cause que les photos versées en cause reflètent l’état

des lieux au moment de la sortie, PERSONNE1.) conteste ces demandes en

soutenant qu’aux termes de l’état des lieux de sortie l’appartement a été restitué dans

un bon état.

Il résulte de l’état des lieux de sortie dressé le 31 décembre 2022 que l’appartement

se trouvait dans un bon état, sinon qu’il y avait des traces d’usure normale. Il n’y a

que le four, le réfrigérateur, le WC et les accessoires qui ont été décrits dans un état

mauvais.

Les parties ont encore noté que la cuisine, la salle de bains et les fenêtres du séjour

étaient à nettoyer.

S’il est certes vrai que les parties n’ont pas noté que le four était hors de

fonctionnement, le tribunal se doit cependant de noter que les photos permettent de

retenir qu’il était dans un état de saleté tellement avancé qu’un remplacement était

nécessaire. La demande reconventionnelle est partant fondée pour le montant

réclamé de 518,99 euros.

Etant donné que les parties ont noté que les lieux devaient être nettoyés, il y a

également lieu de faire droit à la demande reconventionnelle concernant les frais de

nettoyage à hauteur de 224.- euros.

Par contre, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que la douche devait

être remplacée, de sorte que cette demande est à déclarer non fondée.

En ce qui concerne les charges à hauteur de 835,06 euros qui résultent d’un

décompte individuel établi par le syndic, il y a lieu de noter que PERSONNE1.) n’a

pas émis de contestations particulières concernant les postes réclamés et qu’il n’a

pas non plus versé de preuve de paiement des charges en cours de délibéré tel

qu’annoncé lors des débats à l’audience.

La demande de PERSONNE2.) est partant à déclarer fondée pour le montant réclamé

de 835,06 euros.

Compte tenu des développements qui précèdent, la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.) est fondée pour le montant total de (518,99 + 224 + 835,06 euros =)

1.578,05 euros.

Après compensation des montants dus à la bailleresse, la demande en

remboursement de la garantie locative de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour

le montant de (2.200 – 1.578,05 =) 621,95 euros avec les intérêts légaux à compter

du 25 janvier 2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour

de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise, il y a lieu de déclarer les

demandes du demandeur et de la défenderesse non fondées.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) partiellement fondée pour le

montant de 1.578,05 euros,

dit la demande principale de PERSONNE1.), après compensation, partiellement

fondée pour le montant de 621,95 euros,

partant,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 621,95 euros

(six cent vingt-et-un euros et quatre-vingt-quinze cents) avec les intérêts légaux

à partir du 25 janvier 2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.