Tenant evicted for over-occupancy of private room with five people including newborn.

Répertoire No. 1299/24

-assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)-

L-BAIL-801/23

Audience publique du 17 avril 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE2.), et

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

sub 1) représenté par son épouse PERSONNE3.), en vertu d’une procuration

écrite

sub 2) comparant en personne, assistée par PERSONNE4.), lui servant

d’interprète

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

représenté par la société CERNO SARL, société à responsabilité limitée de droit

luxembourgeois, inscrite au barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège

social à L-2330 LUXEMBOURG, 142, boulevard de la Pétrusse, immatriculée au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B215456, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Cora

MAGLO, assistée de Maître Sarah BESSAH, avocate, les deux demeurant à

Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Sarah BESSAH, avocate, en remplacement

de Maître Cora MAGLO, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 15 janvier 2024.

Lors de la prédite audience, la société CERNO SARL se présenta pour

PERSONNE1.) tandis que les parties demanderesses furent représentées par

PERSONNE3.). L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 18 mars

2024.

Lors de la dernière audience, PERSONNE3.), représentant également son mari

PERSONNE2.)

en vertu d’une procuration écrite, était assistée par

PERSONNE4.), lui servant d’interprète, cette dernière ayant prêté le serment de

traduire fidèlement les discours entre parties. Maître Sarah BESSAH, en

remplacement de Maître Cora MAGLO, cette dernière en représentation de la

société CERNO SARL, et PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 27 novembre 2023, les époux PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins

de voir prononcer la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs du

défendeur et de s’entendre condamner à déguerpir immédiatement des lieux

loués.

Les requérants font valoir qu’ils ont donné en location à PERSONNE1.) une

chambre privative et des parties communes dans un appartement sis à L-

ADRESSE2.).

En dépit du fait qu’il serait expressément stipulé au contrat de bail que la chambre,

qui n’aurait qu’une surface de 14 m2, est réservée au logement d’une seule

personne, le défendeur y aurait également logé son épouse et ses trois enfants,

ce qui constituerait une faute grave de PERSONNE1.) à ses obligations de

locataire justifiant la résiliation du contrat de bail et sa condamnation à déguerpir

des lieux loués.

PERSONNE1.) ne conteste pas la sur-occupation prohibée des lieux loués et le

bien-fondé de la demande en résiliation du bail, tout en précisant qu’il n’aurait pas

été prévu que son épouse et ses enfants, qui auraient auparavant été logés à

ADRESSE3.), viennent le rejoindre, mais qu’ils y auraient été contraints étant

donné qu’ils auraient été obligés de quitter le logement d’ADRESSE3.).

Il demande, en revanche, à se voir accorder un délai de déguerpissement de six

mois en expliquant qu’il serait à la recherche d’un nouveau logement, ce qui serait

toutefois compliqué étant donné qu’il se trouverait au chômage et qu’il doit trouver

un logement pouvant recueillir cinq personnes. Il donne encore à considérer qu’il

paie régulièrement son loyer.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à voir accorder un délai de

déguerpissement de six mois au défendeur, au motif que depuis l’introduction de

la demande en justice, PERSONNE1.) aurait déjà bénéficié d’un long délai de

déguerpissement, mais ils disent être d’accord avec un délai de déguerpissement

de deux mois.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il résulte des pièces versées en cause que suivant contrat de bail conclu en date

du 28 avril 2023 pour une durée de six mois, ayant pris effet le 1er mai 2023,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) une

chambre privative et des parties communes dans un appartement sis à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une

avance sur charges de 100 euros par mois.

Il est notamment stipulé à l’article 2 du contrat de bail que « Il (le locataire) déclare

également qu’il les (les lieux loués) occupera par 1 personne, il est strictement

interdit de loger plus que 1 personne dans la chambre. Tout changement du

nombre d’occupants devra être mentionné par écrit au bailleur qui se réservera

le droit d’accepter ou refuser ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations

principales, premièrement d’user de la chose louée en bon père de famille, et

suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée

d’après les circonstances, à défaut de convention, deuxièmement de payer le prix

du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas

à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à

l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas

échéant, l’allocation de dommages et intérêts. Il est de principe que le juge du

fond apprécie souverainement si les manquements d’une partie à ses obligations

contractuelles sont d’une gravité suffisante pour motiver la résolution du contrat,

la gravité des infractions aux clauses du bail s’appréciant au jour où le juge statue

sur la demande de résiliation judiciaire.

L’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille consiste pour le

locataire d’occuper paisiblement les lieux et conformément à leur destination. Elle

s’impose tant à l’égard du bailleur que des autres locataires ou voisins.

Ainsi, le preneur doit veiller à ne pas compromettre la jouissance paisible des

autres occupants. Il doit s’abstenir de tout comportement préjudiciable, éviter les

inconvénients anormaux de manière générale, tout abus de jouissance (cf. Les

Novelles, Le louage de choses, no 739).

Il est en l’espèce constant en cause qu’en violation de ce qui est stipulé au contrat

de bail, les lieux loués sont occupés par cinq personnes, dont deux adultes et

trois enfants dont un nouveau-né.

Or, l’occupation continue d’une chambre par cinq personnes n’est pas à

considérer comme constituant une occupation paisible et conforme à la

destination des lieux, étant donné qu’une chambre, de par sa taille réduite et par

le fait qu’il ne s’agit que d’une seule pièce, n’est pas destinée à abriter de manière

continue cinq personnes dont deux adultes et trois enfants dont un nouveau-né,

ce d’autant plus qu’en l’espèce le logement comprend plusieurs chambres et que

la cuisine, la salle de douche et le WC constituent des pièces communes à tous

les occupants de l’appartement.

Le tribunal considère que cette sur-occupation constitue un manquement qui est,

à lui seul, suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs

de PERSONNE1.).

Il s’ensuit qu’il y a lieu de prononcer la résiliation du bail conclu entre parties aux

torts exclusifs de PERSONNE1.) et d’ordonner son déguerpissement avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à lui accorder, compte tenu du fait qu’il

résulte des pièces du dossier qu’il s’acquitte régulièrement du paiement du loyer

et qu’il est à la recherche d’un nouveau logement, même si cette recherche

pourrait être plus active, un délai de déguerpissement de trois mois à partir de la

notification du présent jugement afin de lui permettre de se reloger.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

de PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de trois mois à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière