Landlord wins eviction and arrears judgment with provisional execution ordered against tenant.

Répertoire n° 883/2024

E-BAIL-107/23

Audience publique du 17 avril 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Foetz,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat

à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 23 février 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

15 mars 2023, lors de laquelle l’affaire fut refixée à l’audience publique du 12 mai

2023.

Suite à trois refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 20 mars 2024, lors de laquelle les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail ayant pris effet à partir du 1er février 2014, la société

anonyme SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio sis à

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 660 € et des avances sur

charges de 50 €.

Par requête déposée 23 février 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société anonyme SOCIETE1.), fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 7.030 € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges pour la période de 2015 jusqu’au mois de février 2023 inclus

et la somme de 3.012,44 € à titre de charges des années 2017, 2018, 2019 et 2020,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties dans les 15 jours du prononcé du jugement.

La société anonyme SOCIETE1.) requiert encore l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la majoration du taux d’intérêt, la condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de 350 € sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous autres droits, moyens et

actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, la société anonyme SOCIETE1.) augmente sa

demande pécuniaire et réclame la somme de 7.810 € à titre d’arriérés jusqu’au mois

de mars 2024 inclus et maintient sa demande en arriérés de charges.

PERSONNE1.) s’oppose à la demande adverse et fait valoir que, bien que le contrat

de bail prévoit un loyer de 660 € et des avances sur charges de 50 €, les parties ont

voulu convenir d’un loyer de 600 € charges comprises. Il y aurait partant « erreur »

dans le contrat de bail, l’esprit de l’accord oral ayant été de fixer le loyer à 600 €.

Le locataire verse une attestation testimoniale de PERSONNE2.), attestant que le

studio avait été loué avant le contrat de bail signé avec son neveu PERSONNE1.)

à un autre locataire pour un montant de 600 € et que, après la signature du contrat

de bail, le propriétaire lui aurait répondu « que c’était un erreur de sa part qu’il a

confondu avec un autre studio mais qu’il passerait corriger l’erreur parce qu’il

n’était pas au courant. »

PERSONNE1.) fait valoir que la preuve de l’accord résulterait encore des

paiements de 600 € effectués entre le 1er février 2014 et le 8 février 2023, premier

courrier de réclamation de la part de la bailleresse quant au montants payés. Pendant

9 ans, il aurait payé 600 € sans jamais avoir reçu une mise en demeure, une

remarque, un appel téléphonique. Il s’ensuivrait qu’il y avait eu accord de la part

du bailleur pour le montant de 600 € et renonciation pour le surplus. Le locataire

explique encore avoir mis en place un ordre permanent pour la somme de 600 € à

partir du mois de mai 2014, et un deuxième ordre permanent pour le même montant

de 600 € à partir du 1er juin 2015 pour changement de compte du bailleur et se

demande pourquoi le bailleur communique un nouveau numéro de compte sans

soulever un quelconque problème par rapport au montant du loyer.

PERSONNE1.) fait encore valoir qu’il y aurait prescription quinquennale pour

« tout ce qui va au-delà du 23 février 2018, la date du dépôt de la requête

introductive d’instance étant le 23 février 2023 ».

Subsidiairement, PERSONNE1.) fait valoir que, à défaut de tout accord retenu, il y

aurait lieu de fixer la condamnation qu’à partir du 8 février 2023, alors qu’il estime

qu’avant cette date, il n’y aurait pas eu de demande en ce qui concerne les loyers.

La société anonyme SOCIETE1.) conteste tout accord verbal entre parties, fait

valoir que la renonciation ne se présume pas et se base sur le contrat de bail signé

sur chaque page et contenant en chiffres les montants fixés à titre de loyer et

d’avances sur charges, pour dire que les termes du contrat de bail sont clairs et

précis.

Sur base de la prescription quinquennale, la bailleresse renonce finalement aux

loyers des années 2015 jusqu’au mois de février 2018 inclus et aux charges

réclamées des années 2017 et 2018 et réclame la somme de (7.810 – 1.870 -720-

720-120=) 4.380 € à titre d’arriérés de loyer et la somme de (839,53 + 917,02=)

1.756,55 € à titre de charges.

Le contrat de bail stipule : « Le loyer mensuel de base est fixé à la somme de 660 €

et 50 € d’avance sur charges ».

L’accord allégué ne ressort ni des paiement effectués, ni de l’attestation

testimoniale versée en cause, ni de l’absence de réclamations.

Il est rappelé le principe selon lequel la renonciation ne se présume pas.

Concernant la preuve de la renonciation tacite, telle qu’elle est alléguée en l’espèce,

il est admis qu’elle peut se prouver par tous moyens, notamment par un simple fait,

ce principe permettant au juge de se fonder sur des témoignages ou sur des

présomptions (JurisClasseur, Droit civil, art. 1341 à 1348, fasc. 20, n° 50).

Il faut ajouter que pour qu’une renonciation tacite puisse être retenue par le juge, il

faut que le comportement de la personne à laquelle on oppose la renonciation

exprime d’une manière claire et non équivoque cette renonciation.

En l’espèce, le silence de la défenderesse ne saurait valoir comme renonciation au

montant du loyer et des avances sur charges contractuellement prévus.

La demande de la société anonyme SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en

cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 4.380 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges et la somme

de 1.756,55 € à titre de charges, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement

du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales

du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne

satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son

cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat

avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction

des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 6.136,55 € à titre d’arriérés de loyer

et de charges, constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce dernier. PERSONNE1.)

demande un délai de déguerpissement de 3 mois. La société SOCIETE1.) ne

s’oppose pas à ce délai, de sorte qu’il y à lieu d’accorder à PERSONNE1.) un délai

de 3 mois pour libérer les lieux.

L’augmentation du taux d’intérêt légal :

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril

2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu

d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation aux arriérés de loyer et avances sur charges impayées. En ce qui

concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le

sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du

10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin

2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de la société anonyme SOCIETE1.) est

fondée jusqu'à concurrence de 350 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) pour le montant de

(4.380 + 1.756,55 =) 6.136,55 € à titre d’arriérés de loyer et de charges ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) la somme de

6.136,55 €, avec les intérêts légaux sur le montant de 5.356,55 € à partir du 23

février 2023 et sur le montant de 780 € à partir du 20 mars 2024, dates des demandes

respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 3 mois à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours

et sans caution en ce qui concerne les condamnations pécuniaires ;

dit fondée la demande de de la société anonyme SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) une

indemnité de procédure de 350 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.