Tenant's eviction claim dismissed as procedurally inadmissible; must use free-form request instead of citation.

No. 383/24

du 29 mars 2024

Audience publique du vendredi, vingt-neuf mars deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit dans la cause

entre :

PERSONNE1.), né le DATE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et :

1) PERSONNE2.), né le DATE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), et

2) la société civile « SOCIETE1.) », anciennement « SOCIETE2.) », établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre du Commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

parties défenderesses,

comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch.

Faits :

Par exploit ci-annexé du ministère de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Diekirch du 21 décembre 2023, la partie demanderesse fit citer les parties

défenderesses à comparaître à l’audience publique du vendredi, 19 janvier 2024 à

09.30 heures, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans

le prédit exploit.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 11 mars 2024.

Le représentant de la partie demanderesse, Maître Georges KRIEGER, exposa le

sujet de l’affaire.

Maître Daniel CRAVATTE, représentant des parties défenderesses, fut entendu en

ses moyens.

Sur quoi le Tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit:

Suivant exploit d’huissier de justice Patrick MULLER de Diekirch du 21 décembre

2023, PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) et la société civile

« SOCIETE1.) » anciennement « SOCIETE2.) » aux fins de voir constater sinon

prononcer la qualité d’occupants sans droit ni titre des parties défenderesses, voir

ordonner leur déguerpissement dans le délai de huitaine sous peine d’une astreinte

de 500.- euros par jour de retard, voir autoriser le requérant à faire exécuter la

décision de déguerpissement, voir condamner les parties défenderesses au

paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000.- euros, soit 20.000.-

euros pour la période d’avril 2022 à novembre 2023, les voir condamner

solidairement sinon in solidum à des dommages et intérêts de 5.000.- euros sur

base de l’article 1382 du Code civil à titre de frais d’avocat, les voir condamner

solidairement sinon in solidum au paiement de dommages et intérêts de 15.000.-

euros du fait que le requérant n’a pas pu exploiter lui-même les lieux et de 5.000.-

euros à titre de dommage moral et voir réserver au requérant le droit d’augmenter

sa demande en cours d’instance.

Le requérant réclame encore une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

PERSONNE1.) soutient être propriétaire des parcelles n° NUMERO2.) et

NUMERO3.) ainsi que locataire de la parcelle n° NUMERO4.), toutes sises à la

section B de ADRESSE3.), commune de ADRESSE4.). Au courant du mois

d’avril 2022, il aurait appris que ces trois parcelles seraient exploitées par les

parties défenderesses. À la suite de cette information il aurait contesté leur

présence sur lesdites parcelles par courrier recommandé du 12 avril 2022 alors

qu’il n’existerait aucun contrat de bail à ferme ni écrit ni oral ni de contrat

d’échange. Dans la mesure où les parties défenderesses auraient déjà semé sur

lesdites parcelles, il aurait toléré à ce que les lieux soient rendus à la fin des

récoltes. N’ayant toujours par libéré les lieux au 12 janvier 2023, le requérant aurait

demandé que les lieux soient libérés. Malgré ce nouveau courrier, elles

continueraient à occuper les lieux sans son autorisation.

Il précise encore que les parcelles n° NUMERO3.) et NUMERO4.) seraient

indispensables alors qu’elles relieraient deux chemins d’exploitation. Les parties

défenderesses auraient en 2020 repris l’exploitation de l’entreprise agricole

« SOCIETE2.) » et auraient cru pouvoir exploiter les parcelles litigieuses. À deux

reprises,

PERSONNE1.)

aurait retourné un soi-disant loyer aux parties

défenderesses.

Quant à l’explication historique de la confusion dans le chef des parties

défenderesses, PERSONNE1.) a donné à considérer qu’il y aurait eu un échange

de parcelles limité dans le temps, soit 1 ou 2 ans, avec un dénommé

PERSONNE3.). Cet accord aurait cessé d’exister en 2020. Puis, quand les parties

défenderesses auraient repris l’entreprise agricole « SOCIETE2.) », elles auraient

cru avoir le droit d’exploiter ces terrains.

PERSONNE1.) a demandé qu’il soit statué sur la présente demande, introduite par

voie de citation, alors même qu’il a également introduit une demande équivalente

par voie de requête en date du 8 août 2023 sous le numéro D-BAIL-179/23.

PERSONNE2.)

et

la

société

civile

« SOCIETE1.) »

anciennement

« SOCIETE2.) » ont précisé à leur tour que la « SOCIETE1.) » aurait tout d’abord

été exploité par PERSONNE4.) et PERSONNE5.), puis à partir de 2011 par la

société civile SOCIETE3.) qui serait devenue en 2018 la société civile

SOCIETE2.). Cette société aurait été acquise par PERSONNE2.) en 2021. En

2022, ladite société aurait pris la dénomination « SOCIETE1.) ».

Les parties défenderesses expliquent ensuite qu’il serait exact que la parcelle n°

NUMERO3.) serait la propriété de PERSONNE1.) et la parcelle n° NUMERO4.)

celle d’une dénommée PERSONNE6.). Elles renvoient ensuite à un relevé

parcellaire avec une partie graphique dont les parcelles coloriées en jaune seraient

depuis longtemps exploitées par la société « SOCIETE2.) » et dont la majeure

partie des parcelles appartiendrait à une dénommée PERSONNE7.). Pour les

parcelles n° NUMERO5.), il existerait un bail à ferme datant de 2004 entre

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) et un dénommé PERSONNE8.), ce dernier

ayant eu comme héritier un dénommé PERSONNE9.). Il serait ensuite

incontestable que les parcelles n° NUMERO3.) et NUMERO4.) se situeraient en

plein milieu de l’exploitation « SOCIETE2.) » tel que cela résulterait du prédit

plan parcellaire. Il y aurait donc eu un accord aux environs de l’année 2007 entre

PERSONNE1.) d’une part et PERSONNE4.) et PERSONNE5.) d’autre part de

procéder à un échange pour faciliter l’exploitation des parcelles respectives. Cet

échange au niveau de l’exploitation aurait été convenu oralement. Par la suite, cet

accord d’échange n’aurait jamais été résilié et existerait donc toujours à l’heure

actuelle de sorte que l’occupation en question ne se ferait pas sans droit ni titre.

Les parties défenderesses renvoient encore à un courrier du Service d’Économie

Rurale du 6 octobre 2023 qui confirmerait que les deux parcelles, faisant partie du

« NUMERO6.) », auraient été exploitées entre 2007 et 2021 par la société civile

SOCIETE2.) et depuis 2022 par la société civile SOCIETE1.). Le fermage pour

les parcelles n° NUMERO5.) continuerait à être payé par la société SOCIETE1.).

À toutes fins utiles et pour autant que de besoin, les parties défenderesses ont

encore offert de prouver par voie d’audition de deux témoins les faits suivants :

« Monsieur PERSONNE9.) est propriétaire des parcelles inscrites sous les

numéros NUMERO5.) sises dans la commune de ADRESSE4.), section B de

ADRESSE3.).

Lesdites parcelles ont été prises en bail, par Monsieur PERSONNE4.) et Monsieur

PERSONNE10.), auprès de feu Monsieur PERSONNE8.) (père de Monsieur

PERSONNE9.)), suivant contrat de bail du 29 janvier 2004.

Ce contrat n’a jamais fait l’objet d’une résiliation et a été repris par la société

civile SOCIETE3.), dénommée ensuite « SOCIETE2.) » ayant actuellement la

dénomination « SOCIETE1.) », société civile ayant reprise l’exploitation agricole

des sieurs PERSONNE11.).

Au cours de l’année 2007, sans préjudice quant à une date exacte, il a été convenu

entre la société civile SOCIETE3.) » et Monsieur PERSONNE1.) que ce dernier

pourrait exploiter les parcelles NUMERO5.) sises dans la commune de

ADRESSE4.), section B de ADRESSE3.).

En contrepartie Monsieur PERSONNE1.) acceptait à ce que les parcelles ayant

actuellement les numéros cadastraux NUMERO2.), NUMERO3.) et NUMERO4.)

puissent être exploitées par la société

SOCIETE3.) » devenue ensuite

« SOCIETE2.) » actuellement dénommé « SOCIETE1.) ».

Cet échange au niveau de la jouissance/exploitation n’a pas été acté par écrit mais

a été convenu oralement.

Depuis l’année 2007, Monsieur PERSONNE1.) exploitait, ainsi, les parcelles

NUMERO5.), et la société SOCIETE3.) » devenue ensuite « SOCIETE2.) »

actuellement dénommé « SOCIETE1.) » les parcelles inscrites sous les numéros

cadastraux NUMERO2.), NUMERO3.) et NUMERO4.).

Conformément à l’accord trouvé entre les différentes parties, cette exploitation se

fait sans que l’une ou l’autre partie ne soit redevable d’une quelconque

redevance ».

PERSONNE2.)

et

la

société

civile

« SOCIETE1.) »

anciennement

« SOCIETE2.) » ont conclu principalement au rejet des demandes relatives à

l’occupation sans droit ni titre et au déguerpissement. Subsidiairement, pour le cas

où l’accord d’échange en question ne serait pas retenu par le tribunal, ils se sont

opposés à voir assortir le déguerpissement d’une peine d’astreinte ainsi qu’à une

indemnité d’occupation de 1.000.- euros par mois, celle-ci étant largement

exagérée, compte tenu du fait qu’il s’agirait d’une surface de 93,52 ares. Une telle

indemnité ne pourrait commencer à courir qu’à partir de novembre 2022. Les

demandes en paiement de dommages et intérêts pour dommage moral et matériel

respectivement pour frais d’avocat seraient à rejeter alors que la preuve tant d’un

préjudice que d’une faute laisserait d’être établie. Ils ont encore contesté le principe

et le quantum de l’indemnité de procédure.

À titre reconventionnel, et comme les parcelles n° NUMERO5.) seraient occupées

par PERSONNE1.), les parties défenderesses ont requis le déguerpissement de ce

dernier desdites parcelles.

PERSONNE1.) y a répliqué en insistant sur le fait que l’ancien échange de

parcelles aurait pris fin et qu’il serait clair que PERSONNE2.) n’y devrait plus

avoir d’activité. Comme le souci primordial de PERSONNE1.) serait la libération

des lieux, il s’est rapporté à prudence de justice quant aux montants indemnitaires

qu’il a réclamés. L’offre de preuve n’étant ni pertinente ni concluante, il a encore

conclu au rejet de celle-ci. S’agissant du courrier du Service d’Économie Rurale,

il a encore soulevé le défaut de pertinence de celui-ci, ladite administration

n’effectuant aucun contrôle de la situation juridique mais se basant sur une

déclaration unilatérale pour allouer des subventions étatiques. Le début de

l’astreinte quant au déguerpissement serait à fixer à deux mois après la

signification du jugement.

Les parties ont été invitées à prendre position quant à la recevabilité de la demande

par voie de citation mais se sont rapportées à prudence de justice quant à ce point.

Il ressort de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile que le juge de paix

est compétent tant pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et

preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que

des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Il résulte en effet des travaux parlementaires no 1324 relatifs au projet de loi

concernant la compétence en matière contentieuse, civile et commerciale que la

préoccupation du législateur avait été d’unifier la compétence du juge de paix en

matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre.

L’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile doit dès lors être interprété en

ce sens qu’il attribue seulement compétence au juge de paix pour connaître des

demandes relatives aux litiges qui trouvent leur source dans le contrat de bail ainsi

que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des

lieux occupés sans droit en ne distinguant pas, si avant cette occupation sans droit

ni titre, l’occupation se justifiait ou non par une convention (TAL 1er juillet

2016, numéro du rôle 170.286).

Il s’en dégage que la demande de PERSONNE1.), présentée par voie de citation,

est à déclarer irrecevable, les demandes formulées dans le cadre de l’article 3.3°du

nouveau code de procédure civile étant, aux termes de l’article 20 de la loi du 21

septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation, à présenter par voie de

requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix.

Au vu de l’issue de l’instance, PERSONNE1.) étant la partie qui succombe, sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer non-fondée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande introduite par voie de citation irrecevable ;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure ;

laisse les frais et dépens à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences de

la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu’en tête et avons

signé avec le greffier.