Tenant's urgent repair request dismissed due to lack of urgency and late evidence.

Répertoire No. 1193/24

L-BAIL-69/24

O R D O N N A N C E

rendue le 28 mars 2024, en matière de référé bail à loyer,

en application de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civil

par Nous, Paul Lambert, Juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Natascha CASULLI,

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

sub 1-2) comparant par Maître Cynthia FAVARI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant à l’audience par Maître Leyla GÜRBÜZEL, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Yasmine POOS, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Strassen

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la présente ordonnance – déposée

au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 6 février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

22 février 2024.

Lors de la prédite audience l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries au 14 mars

2024.

Lors de l’audience du 14 mars 2024, l’affaire fut mise au rôle général.

L’affaire fut réappelée à l’audience du 21 mars 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Cynthia FAVARI et Maître Leyla

GÜRBÜZEL, en remplacement de Maître Yasmine POOS, furent entendues en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l’ o r d o n n a n c e q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de céans, siégeant comme

juge des référés en matière de bail à loyer, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant ce Tribunal pour :

« partant vu l’urgence,

ordonner à la partie défenderesse d’effectuer l’ensemble de tous les travaux de

remise en état à savoir :

- remplacement des lattes de parquet du rez-de-chaussée, du premier et du

deuxième étages ;

- remplacement du carrelage de la salle de bains du premier étage ;

- remise en peinture de la cage d'escalier et de tous les murs affectés ;

- réfection et remise en peinture du plafond du salon, du rez-de-chaussée et de tous

les plafonds affectés ;

- réparations et remise en marge du chauffage au sol ;

avec astreinte de 1.000.- euros par jour de retard à partir du prononcé de

l'ordonnance à intervenir,

voir supprimer le loyer pour toute la période des travaux jusqu'à finalisation ;

sinon subsidiairement voir réduire le loyer à de plus juste proportions pour toute

la période des travaux jusqu'à finalisation ;

dans l'intervalle et jusqu'à finalisation des travaux enjoindre la partie

défenderesse de reloger les parties demanderesses dans un bien similaire ou

équivalant, avec astreinte de 1.000.- euros par jour de retard à partir du prononcé

de l'ordonnance à intervenir. »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont également conclu à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile.

PERSONNE3.)

A l’audience du Tribunal, le mandataire de PERSONNE3.) a conclu à « la nullité,

sinon à l’irrecevabilité, sinon à voir déclarer la demande adverse sans objet » pour

les motifs suivants :

- les réparations concernant le seul sinistre déclaré, à savoir celui du 14 juin

2023, ont été effectuées, tout autre endommagement ayant été causé par les

locataires eux-mêmes. En effet, une simple fuite d’un tuyau, soit un défaut

d’entretien des locataires, aurait provoqué les dommages actuellement

invoqués. Les dégâts auraient été causés et amplifiés par l’absence prolongée

des locataires.

- au vu de l’absence de ventilation de la demande quant à l’astreinte, il y aurait

lieu de retenir le libellé obscur de la requête,

- les mesures sollicitées n’étant pas conservatoires mais définitives celles-ci

dépasseraient le cadre d’une procédure de référé,

- la réduction du loyer ne serait pas fondée, les articles 1719 et 1720 du code

civil ne prévoyant pas de telles mesures,

- il y aurait absence d’urgence alors que les requérants habiteraient toujours

les lieux qui seraient habitables. En effet, seule une partie de l’immeuble

serait affecté par les dégâts actuellement invoqués.

A titre reconventionnel, PERSONNE3.) a conclu à la condamnation de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), chacun pris individuellement, de lui payer une

indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile.

PERSONNE3.) a également conclu à la condamnation de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), chacun pris individuellement, de lui payer une indemnité de 1.000

euros pour procédure abusive et vexatoire.

Il échet de donner acte à PERSONNE3.) de ses demandes reconventionnelles.

Appréciation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes mesures

provisoires et notamment fixer le loyer provisoirement. Sont applicables les

articles 15, 16 et 17 du Nouveau Code de Procédure civile.

L’article 15 du Nouveau Code de Procédure civile prévoit que dans tous les cas

d’urgence, le juge de paix peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se

heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifie l’existence d’un différend.

De même, il peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de

remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire

cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort de la lecture de la requête du 6 février 2024 que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basent leur demande exclusivement sur

l’urgence.

La loi du 21 septembre 2006 précitée a donc introduit en matière de bail à loyer le

référé-urgence et en partie le référé-sauvegarde. Ladite loi permet au juge de paix

de prescrire en cas de litige entre les bailleurs et les locataires toutes les mesures

provisoires et toutes les mesures qu’il est habilité à prendre sur base des articles

932 et 933 du Nouveau Code de Procédure civile sauf celles destinées à empêcher

le dépérissement des preuves étant donné que l’article 15 du Nouveau Code de

Procédure civile ne reprend pas la deuxième phrase de l’article 933 alinéa 1er du

Nouveau Code de Procédure civile (cf. TA 17 décembre 2010, n° 133.151).

Le référé-urgence est soumis à la double condition de l’urgence et de l’absence de

contestation sérieuse.

Il y a urgence toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire et ne

préjugeant en rien le fond, met en péril les intérêts d’une des parties.

L’urgence s’apprécie au moment où la décision est prise (cf. Cour 22 décembre

1992, n°13.567 du rôle).

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être

sollicitée et prise, mais dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver

de voir prendre une mesure actuellement nécessaire pour éviter un préjudice

certain.

En l’espèce, il échet de constater que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font état

de deux sinistres des eaux datés par leurs soins au 15 juin 2023 et au 4 septembre

2023.

Il ressort encore de leur requête qu’ils se limitent de solliciter le remplacement des

lattes du parquet de trois étages, le remplacement du carrelage d’une salle de bains,

la remise en peinture partielle et la réparation et la remise en marche du chauffage

au sol.

Par conséquent, les installations de chauffage, de sanitaire et d’électricité semblent

fonctionner normalement.

Le 6 septembre 2023, le mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a adressé

un courrier recommandé à PERSONNE3.) pour lui demander de remettre les lieux

en l’état concernant les points susmentionnés et de communiquer sous huitaine un

planning d’exécution des travaux (leur pièce 2).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent cependant en défaut de prouver la

moindre diligence dans leur chef aux fins de relancer le propriétaire des lieux aux

fins de remise en état ou, du moins, aux fins de communication d’un planning

d’exécution des travaux.

Il ressort certes des pièces 3 et 4 versées par les requérants qu’ils ont correspondu

avec un bureau d’architectes au sujet de dégâts non autrement spécifiés.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent cependant en défaut de prouver qu’ils

ont entrepris la moindre démarche auprès de PERSONNE3.) ou pour agir

judiciairement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont partant attendu entre la mi-septembre 2023

(écoulement du délai imparti à PERSONNE3.) pour communiquer un planning des

travaux) et le 4 février 2024 (dépôt de la requête en référé) pour réagir à une

prétendue passivité de la part de leur bailleur et face à une situation qu’ils qualifient

pourtant d’urgente.

Le constat de l’huissier de justice Cathérine NILLES du 14 février 2024 versé en

tant que pièce 10 par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est encore postérieur au

dépôt de la requête.

Cette négligence et cette passivité très longue de la part des requérants excluent

l’urgence. A défaut de toute preuve de circonstances ou de faits nouveaux mettant

en péril les intérêts des requérants et qui pourraient imposer une mesure immédiate

ou rendre insupportable l’attente d’une décision au fond, il n’y a en l’occurrence

ni urgence subjective, ni urgence objective pour ordonner en référé d’effectuer des

travaux, une telle mesure pouvant encore être utilement ordonnée par le juge du

fond.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer irrecevable de ce chef.

Par conséquent, les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à faire

exécuter les travaux suivants :

- remplacement des lattes de parquet du rez-de-chaussée, du premier et du

deuxième étages ;

- remplacement du carrelage de la salle de bains du premier étage ;

- remise en peinture de la cage d'escalier et de tous les murs affectés ;

- réfection et remise en peinture du plafond du salon, du rez-de-chaussée et de tous

les plafonds affectés ;

- réparations et remise en marge du chauffage au sol ;

sous peine d’une astreinte et de voir supprimer sinon réduire le loyer ainsi qu’aux

fins de relogement sont à déclarer irrecevables.

Ayant succombé au litige, il échet de débouter les parties requérantes de leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure.

La partie défenderesse n’ayant pas établi la condition d’iniquité requise par la loi,

leur demande en obtention d’une indemnité de procédure doit également être

rejetée.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de la partie défenderesse à titre

d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire, celle-ci est à rejeter.

En effet, l’exercice d’une action en justice n’est pas, d’une manière générale,

générateur de responsabilité civile, sauf s’il constitue un acte de malice ou de

mauvaise foi ou s’il procède d’une erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est

pas le cas en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s :

Nous, Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, siégeant en référé en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement,

disons irrecevable la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

déclarons non-fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile ;

donnons acte à PERSONNE3.) de sa demande reconventionnelle ;

déclarons non-fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile et en allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire ;

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière