Tenant's arrears claim dismissed due to failure to prove rent contract and charge allocation key.

Répertoire No. 1185/24

L-BAIL-739/23

Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour

SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8, rue Sainte-

Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de

Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans le cadre de la présente

procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même

adresse

comparant à l’audience par Maître Pierre LEININGER, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 4 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, la société MOLITOR Avocats à la Cour SARL se

présenta pour PERSONNE1.) tandis qu’PERSONNE2.) comparut en personne.

L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 février 2024.

Lors de la dernière audience, Maître Pierre LEININGER, en remplacement de

Maître Michel MOLITOR, ce dernier en représentation de la société MOLITOR

Avocats à la Cour SARL, et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 novembre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 2.775,74 euros à titre d’arriérés de charges

pour la période du 1er novembre 2015 au 1er juillet 2023, avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du

contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs du défendeur, pour

s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine à

partir de la notification du jugement à intervenir, et pour voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir concernant la condamnation pécuniaire.

A l’audience des plaidoiries, la requérante :

-

demande la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

-

demande la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité de

relocation correspondant à trois mois de loyer ;

-

demande la condamnation du défendeur à lui payer un montant de 170,34

euros et de 195,22 euros à titre de remboursement des frais d’une sommation

d’huissier.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 1er

novembre 2016, elle a donné en location à PERSONNE2.) un studio dans un

immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600

euros et d’une avance sur charges locatives d’un montant de 150 euros par mois,

payables le premier de chaque mois.

Elle soutient qu’en dépit des décomptes lui adressés pour chaque exercice, de

plusieurs relances et d’une sommation d’huissier du 22 septembre 2023,

PERSONNE2.) lui resterait redevable du paiement des arriérés de charges

depuis le 1er novembre 2015, qui s’élèveraient à la somme de 2.775,74 euros se

détaillant comme suit :

-

du 1.11.2015 au 30.06.2016 : 568,06 euros

-

du 1.07.2016 au 1.11.2016 : - 175,72 euros

-

du 1.11.2016 au 1.07.2017 : 167,53 euros

-

du 1.07.2017 au 1.07.2018 : 593,86 euros

-

du 1.07.2018 au 1.07.2019 : 76,42 euros

-

du 1.07.2019 au 1.07.2020 : 339,33 euros

-

du 1.07.2020 au 1.07.2021 : 242,79 euros

-

du 1.07.2021 au 1.07.2022 : 614,19 euros

-

du 1.07.2022 au 1.07.2023 : 349,28 euros.

PERSONNE1.) fait ensuite valoir que le non-paiement des charges constituerait

un manquement grave d’PERSONNE2.) à ses obligations de locataire qui

justifierait la résiliation du bail à ses torts exclusifs et sa condamnation à déguerpir

des lieux loués.

La requérante réclame en outre le paiement d’une indemnité de relocation

correspondant à trois mois de loyers sur le fondement de l’article 11 du contrat

de bail qui prévoirait un délai de résiliation de trois mois.

Elle demande également le remboursement des frais de la sommation d’huissier

du 22 septembre 2023 qui s’élèveraient à la somme de (170,34 + 195,22) 365,56

euros.

PERSONNE2.) conteste la demande à titre d’arriérés de charges, en faisant valoir

qu’il serait entré dans le studio en 2016, qu’il y aurait au total six studios dans

l’immeuble et que la bailleresse diviserait toutes les charges de l’immeuble par

six, ce qui ne serait toutefois pas correct étant donné que les autres studios

seraient occupés par plusieurs personnes tandis que lui, il vit seul et

consommerait partant moins.

Il s’oppose également à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement.

A titre subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de

six à huit mois.

Le défendeur conteste encore la demande à titre d’indemnité de relocation, sans

détailler cette contestation.

PERSONNE1.) réplique que les affirmations adverses seraient de pures

allégations contestées.

Elle donne à considérer que le défendeur n’aurait, avant la présente procédure

judiciaire, jamais émis de contestations ni quant aux décomptes des charges lui

communiqués chaque année, ni quant à la sommation d’huissier, et que les

montants mis en compte ne seraient aucunement excessifs.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, et non critiquée par le

défendeur quant à sa recevabilité, est à déclarer recevable.

Il résulte des pièces versées en cause par PERSONNE1.), que suivant contrat

de bail conclu en date du 1er novembre 2016, qui stipule en son article 11 que le

bail commence le 1er novembre 2016, qu’il est conclu pour une durée d’un (1) an

et qu’il est renouvelable par tacite reconduction d’année en année, elle a donné

en location à PERSONNE2.) un studio dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une avance sur

charges locatives d’un montant de 150 euros par mois, payables le premier de

chaque mois.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

prix du bail, comprenant le loyer et les charges, aux termes convenus.

Il convient de rappeler que l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation dispose que le bailleur ne peut mettre à charge du

locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte

du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés

pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des

parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à

l’usage du logement.

Il incombe au bailleur de présenter un décompte de charges correct, clair et

précis.

Il échet de constater que la requérante se contente de verser en cause les

différents décomptes litigieux, qui comprennent chacun trois postes, à savoir un

poste « Frais de chauffage », un poste « Nettoyage parties communes » et un

poste « Ordure, Electricité, Eaux », sans toutefois joindre la moindre pièce

justificative qui permettrait d’étayer les montants réclamés, et, plus

particulièrement, de déterminer le mode de calcul et la clé de répartition utilisés,

respectivement les montants respectifs correspondant aux frais d’ordure, frais

d’électricité et frais d’eaux.

Dans ces conditions, PERSONNE1.), à qui incombe la charge de la preuve du

bien-fondé de sa prétention, reste, devant la contestation d’PERSONNE2.) quant

à la clé de répartition des charges, en défaut d’établir le bien-fondé des arriérés

de charges réclamés.

Sa demande à titre d’arriérés de charges est dès lors à déclarer non fondée.

A titre superfétatoire, il convient de relever en outre que la requérante verse en

cause uniquement un contrat de bail qui a pris effet le 1er novembre 2016, qu’elle

a confirmé à l’audience des plaidoiries qu’il n’existait pas de contrat de bail écrit

pour la période antérieure à cette date, et qu’elle n’a pas établi l’existence d’un

contrat de bail oral pour la période antérieure à cette date, de sorte qu’on voit mal

comment la requérante pourrait prétendre au paiement d’arriérés de charges

pour la période antérieure à la date de début du bail reconnue par le défendeur

et qui se situe selon ses dires « en 2016 », sans préjudice de la date exacte.

Par voie de conséquence, en l’absence de manquement prouvé dans le chef du

défendeur à son obligation de payer le prix du bail, la demande en résiliation du

bail et en déguerpissement est également à déclarer non fondée.

A défaut de résiliation du bail, il y a encore lieu de débouter la requérante de sa

demande en paiement d’une indemnité de relocation.

PERSONNE1.) ayant succombé dans ses prétentions, elle est enfin à débouter

de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, de même que de celle en

remboursement des frais de la sommation d’huissier.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement, et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle :

-

demande la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

-

demande la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité de

relocation correspondant à trois mois de loyer ;

-

demande la condamnation du défendeur à lui payer un montant de 170,34

euros et de 195,22 euros à titre de remboursement des frais d’une sommation

d’huissier ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de charges non fondée ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement non fondée ;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation non fondée ;

déclare la demande à titre des frais de la sommation d’huissier non fondée ;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière