Tenant eviction denied for minor breaches; partial rent arrears awarded; relocation claim rejected.

Répertoire No. 1184/24

L-BAIL-742/23

Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Stéphanie TRAN, avocate à la Cour, en remplacement de

Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1 ) la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.)

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

sub 1) comparant par sa gérante, PERSONNE1.)

sub 2) comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 4 décembre 2024.

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) comparut en personne et se

présenta en tant que gérante de la société SOCIETE2.) SARL. L’affaire fut fixée

aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 février 2024.

Lors de la dernière audience, Maître Stéphanie TRAN, en remplacement de

Maître Jerry MOSAR, et PERSONNE1.) furent entendues en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 novembre 2023, la société SOCIETE1.) SA a

fait convoquer 1) la société SOCIETE2.) SARL et 2) PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail commercial, aux fins de :

-

s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa

part, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 5.201,27 euros à titre

d’arriérés de loyers et charges pour la période de décembre 2022 à octobre

2023, et la somme de (6 x 2.591,34) 15.548,04 euros à titre d’indemnité de

relocation, chaque fois avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 2 de

la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts

de retard, à partir la mise en demeure du 17 mai 2023, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde,

-

de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs des parties défenderesses,

-

de voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués dans

un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle

demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA augmente sa demande à

titre d’arriérés de loyers et de charges redus jusqu’au mois de février 2024 inclus

à la somme de 5.480,84 euros.

Il échet de lui en donner acte.

La requérante expose que suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en

boissons conclu en date du 26 juin 2018, elle aurait donné en location à

PERSONNE1.) un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis à L-

ADRESSE2.), connu sous l’enseigne « ADRESSE3.) ».

Suivant contrat de cession du 6 septembre 2018, PERSONNE1.) aurait cédé à la

société SOCIETE2.) SARL ce contrat de sous-bail avec effet au 1er octobre 2018.

Depuis cette cession, la société SOCIETE2.) SARL serait preneur de l’immeuble

à usage de commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE2.), connu sous l’enseigne

« ADRESSE3.) », et PERSONNE1.) resterait, conformément au point 5) du

contrat de cession : « coobligé solidaire et indivisible du cessionnaire en ce qui

concerne la bonne exécution de toutes les clauses du bail cédé et de la

convention de cession ».

La société SOCIETE1.) SA soutient que malgré une mise en demeure du 17 mai

2023, les défenderesses lui resteraient à l’heure actuelle redevables d’une

somme de 5.480,84 euros à titre d’arriérés de loyers et charges jusqu’au mois de

février 2024, au paiement de laquelle il y aurait dès lors lieu de les condamner

solidairement, conformément à la clause de solidarité précitée stipulée dans le

contrat de cession.

Elle fait ensuite valoir que le non-paiement du loyer et le retard dans le paiement

du loyer constitueraient des fautes graves justifiant la résiliation du bail aux torts

exclusifs des parties défenderesses ainsi que leur condamnation à déguerpir des

lieux loués, en insistant pour dire que même si le montant actuel de la dette n’est

pas élevé, celles-ci connaîtraient des difficultés et des retards de paiement depuis

un certain temps.

Il y aurait en outre lieu de condamner les parties défenderesses solidairement à

lui payer une indemnité de relocation de 15.548,04 euros correspondant à six

mois de loyers, sur base de l’article 1760 du code civil et de l’article 18 des

conditions générales du contrat de bail.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) soutiennent qu’à l’exception du

loyer du mois de février 2024, il n’existerait pas d’autres arriérés de loyers et de

charges.

Elles affirment qu’en 2022, il y aurait eu un plan de paiement, à savoir 50 euros

par mois pour les poubelles et 80 euros par mois pour le gaz, soit une somme de

130 euros, et une somme de 760 euros par mois pour les autres charges, et que

pour l’année 2023, elles auraient tout payé, mais que la société SOCIETE1.) SA

n’aurait jamais établi de décompte, et ceci depuis 2020, respectivement que

depuis 2018, elle changerait toujours de décompte.

PERSONNE1.) a encore fourni d’autres explications relatives aux pièces qu’elle

a versées en cause, lesquelles étaient toutefois largement incompréhensibles et

elle s’est énervée devant les tentatives du tribunal d’essayer de comprendre ce

qu’elle voulait dire, de sorte qu’il n’a pas été possible pour le tribunal d’obtenir des

explications cohérentes.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il est constant en cause que suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement

en boissons conclu en date du 26 juin 2018, pour la période du 15 juillet 2018 au

28 février 2025, la société SOCIETE1.) SA a donné en location à PERSONNE1.)

un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE2.), connu

sous l’enseigne « ADRESSE3.) », moyennant paiement d’un loyer mensuel

indexé initial de 2.2671,71 euros, s’élevant actuellement au montant de 2.650,86

euros et d’une avance sur charges de 50 euros par mois.

Suivant contrat de cession du 6 septembre 2018, PERSONNE1.) a cédé à la

société SOCIETE2.) SARL ce contrat de sous-bail avec effet au 1er octobre 2018,

tout en étant restée coobligée solidaire et indivisible du cessionnaire en ce qui

concerne la bonne exécution de toutes les clauses du bail cédé et de la

convention de cession.

1. Quant aux arriérés de loyers et charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé en cause par la société SOCIETE1.) SA que pour

l’année 2022, elle n’énumère que les postes dont elle réclame actuellement le

paiement, tandis que pour l’année 2023, elle fait un décompte précis pour chaque

mois de tous les postes facturés et des différents paiements effectués par les

défenderesses.

La société SOCIETE1.) SA verse en outre en cause toutes les factures des

prestataires de service dont elle réclame le paiement, sauf en ce qui concerne les

« apurements diverses » faisant partie du dernier poste réclamé pour 2022 et

intitulé « Solde loyer 12.2020 + apurements diverses ».

Concernant les revendications pour l’année 2022, il résulte des pièces versées

en cause par les défenderesses qu’elles ont effectivement payé, pour les mois de

février à novembre 2022, une somme de 130 euros par mois avec la référence

« charges », et pour les mois de février à octobre 2022 une somme d’environ 760

euros par mois avec la référence « apurement dette », respectivement « plan

paiement », respectivement « recouvrement », respectivement « charges ».

Au vu de ces pièces, les contestations formulées par les défenderesses ne

paraissent pas, dès l’ingrès, dénuées de tout fondement, de sorte qu’à défaut

pour la société SOCIETE1.) SA d’avoir versé un décompte précis reprenant

l’ensemble des postes facturés et des paiements effectués par les

défenderesses, et également à défaut d’avoir versé le détail et les justificatifs du

poste « apurements diverses », elle reste en défaut d’établir le bien-fondé de ses

revendications pour l’année 2022, de sorte que sa demande à titre d’arriérés de

loyers et charges pour l’année 2022, s’élevant suivant son décompte à une

somme de 4.218,84 euros, n’est pas fondée.

Concernant les revendications pour l’année 2023, il convient de constater, après

un examen minutieux du décompte et des factures versées à l’appui par la

requérante ainsi que des pièces versées en cause par les défenderesses, que

celles-ci ne prouvent pas avoir effectué des paiements supplémentaires par

rapport à ceux qui ont été comptabilisés par la société SOCIETE1.) SA.

Il résulte toutefois également du décompte de la requérante que contrairement

aux affirmations des défenderesses, le loyer du mois de février 2024 est payé à

concurrence d’un montant de 2.591,34 euros et que seul un solde de 59,52 euros

reste dû.

Il s’ensuit que la demande de la requérante à titre d’arriérés de loyers et charges

pour l’année 2023, s’élevant suivant son décompte à une somme de (5.480,84 –

4.218,84 =) 1.261,16 euros, est à déclarer fondée.

La demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’arriérés de loyers et charges

est partant à déclarer fondée pour la somme de 1.261,16 euros, à laquelle il y a

lieu de condamner solidairement les défenderesses compte tenu de la solidarité

stipulée au bail.

2. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative.

Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire qui est

susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du

locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que les défenderesses ont en 2023

constamment accusé du retard dans le paiement du loyer et des charges,

respectivement que les paiements sont effectués de façon très irrégulière.

Eu égard toutefois au montant très modeste des arriérés redus actuellement et

des efforts d’apurement manifestés par les défenderesses au mois d’octobre

2023, et compte tenu encore de la relative longue durée du bail, le tribunal

considère que les manquements commis par celles-ci ne sont, s’agissant d’une

première action en justice, pas suffisamment graves pour justifier la résiliation

pour faute du contrat de bail.

Il y a partant lieu de débouter la société SOCIETE1.) SA de sa demande en

résiliation du bail et en déguerpissement.

3. Quant à l’indemnité de relocation

A défaut de résiliation du bail, il y a encore lieu de débouter la requérante de sa

demande en paiement d’une indemnité de relocation.

4. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement, et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la somme

de 1.261,16 euros ;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation non fondée et en déboute ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement à payer

à la société SOCIETE1.) SA la somme de 1.261,16 euros (mille deux cent

soixante et un euros et seize centimes), avec les intérêts au taux légal à partir de

la demande en justice jusqu’à solde ;

déclare non fondée la demande en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à payer à la société

SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 350 (trois cent cinquante) euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière