Landlord wins partial eviction and rent suit against two tenants; company defendant dismissed; provisional execution ordered for money only.

Répertoire No. 1183/24

L-BAIL-774/23

Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Lynn KIEFFER, avocate, en remplacement de Maître

Hervé HANSEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil de gérance

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

parties défenderesses

comparant par Maître Jacob BENSOUSSAN, avocat, demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 18 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Jacob BENSOUSSAN se présenta pour les

trois parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

du 4 mars 2024.

Lors de la dernière audience, Maître Lynn KIEFFER, en remplacement de Maître

Hervé HANSEN, et Maître Jacob BENSOUSSAN furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 16 novembre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer 1) PERSONNE2.) 2) PERSONNE3.) et 3) la société SOCIETE1.)

SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour sa part, à lui payer la somme de 7.800 euros à titre

d’arriérés de loyers pour les mois d’octobre et novembre 2023, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, avec majoration du taux

de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la

notification du jugement à intervenir, de voir prononcer la résiliation du bail

existant entre parties aux torts exclusifs des locataires, pour s’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la

notification du jugement à intervenir et pour voir fixer l’indemnité d’occupation à

payer par les défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa

part, au montant de 3.900 euros par mois d’occupation à partir du jugement à

intervenir jusqu’au déguerpissement effectif.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et il demande

à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers pour les mois de décembre 2023 à mars 2024 à la somme de

23.400 euros.

Il échet de lui en donner acte.

Le requérant expose que suivant contrat de bail conclu en date du 28 mai 2019,

pour une durée de trois ans, ayant pris effet le 15 juin 2019, renouvelable par

tacite reconduction d’année en année, il a donné en location aux défendeurs une

maison unifamiliale sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 3.900 euros, payable par anticipation le premier de chaque mois.

Il soutient qu’après avoir réglé les loyers d’août et de septembre 2023 avec un

retard important, les défendeurs auraient, depuis le mois d’octobre 2023, cessé

tout paiement du loyer, de sorte à lui être actuellement redevables de la somme

de (6 x 3.900 =) 23.400 euros.

Il fait ensuite valoir que le retard dans le paiement du loyer, respectivement le

non-paiement du loyer, constitueraient des manquements graves des défendeurs

à leurs obligations de locataires qui justifieraient la résiliation du bail à leurs torts

exclusifs et leur condamnation à déguerpir des lieux loués. Le requérant précise

que les défendeurs auraient également réglé le loyer de juin 2022 avec retard, à

savoir que ce ne serait pas la première fois qu’il y a des problèmes avec le

paiement du loyer.

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.) SARL demandent au

tribunal de rejeter toutes les demandes en faisant état du harcèlement massif que

le requérant exercerait à leur encontre.

Ils ne contestent ensuite pas être redevables à PERSONNE1.) des loyers

réclamés, mais ils demandent à se voir accorder des délais de paiement en

expliquant qu’ils auraient connu d’importantes difficultés financières, que

PERSONNE3.) aurait en effet été au chômage, mais qu’il aurait retrouvé un

emploi à partir du 15 mars 2024 où il percevrait un salaire de 25.000 euros par

mois, ce qui leur permettrait d’apurer la dette de loyers.

Les défendeurs affirment en outre être à la recherche d’un nouveau logement,

mais que ce serait compliqué, et ils demandent à se voir accorder un délai de

déguerpissement de six mois.

PERSONNE1.)

conteste les reproches de harcèlement qui ne seraient

aucunement fondés.

Il s’oppose ensuite à voir accorder aux défendeurs un paiement échelonné, au

motif qu’il aurait des doutes quant au sérieux et à la solvabilité de la société

auprès de laquelle PERSONNE3.) a retrouvé du travail.

Le requérant s’oppose également à voir accorder aux défendeurs un long délai

de déguerpissement, en donnant à considérer qu’ils sont restés dans le logement

malgré le fait que le loyer est très élevé et en dépit de la circonstance qu’au vu

des pièces versées en cause par les défendeurs, leurs difficultés de paiement

auraient été prévisibles dès la fin de l’année 2022.

1. Quant à la recevabilité de la demande en tant que dirigée à l’encontre de la

société SOCIETE1.) SARL

Le tribunal a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande en tant

que dirigée à l’encontre de la société SOCIETE1.) SARL.

PERSONNE1.) conclut à la recevabilité de la demande en tant que dirigée à

l’encontre de la société

SOCIETE1.)

SARL tandis qu’PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) demandent à voir déclarer cette demande irrecevable.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 28 mai

2019, pour une durée de trois ans, ayant pris effet le 15 juin 2019, renouvelable

par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) a donné en location

aux défendeurs une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE2.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 3.900 euros, payable par anticipation le premier

de chaque mois.

Il est expressément stipulé à l’article 1er du contrat de bail que « Les lieux loués

seront uniquement occupés par Monsieur et Madame PERSONNE4.) et leurs

enfants et uniquement à des fins d’habitation privée et en tant que résidence

principale ».

Les parties s’accordent en outre pour dire que tel a effectivement été l’intention

commune des parties et que tel a également été le cas.

Le bail conclu entre parties est dès lors indéniablement un bail à usage

d’habitation à des fins privées tombant sous l’application de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

L’article 1er de cette loi stipule que : « (…) la présente loi s’applique exclusivement

à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage

d’habitation à des personnes physiques, (…) ».

Conformément à cette disposition, à caractère impérative, une société

commerciale ne peut avoir la qualité de locataire dans le cadre d’un bail à usage

d’habitation, ce qui est d’ailleurs de pure logique, et la stipulation, dans un contrat

de bail à usage d’habitation, d’une société commerciale comme locataire, est

partant nulle.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, la stipulation, dans le contrat de bail conclu entre

parties, de la société SOCIETE1.) SARL comme locataire, est nulle, et que la

demande dirigée à son encontre est dès lors à déclarer irrecevable.

La demande, introduite pour le surplus dans les formes et délais de la loi, est à

déclarer recevable.

Il convient de préciser d’emblée que l’éventuel harcèlement exercé par

PERSONNE1.), même à le supposer établi, ne serait pas de nature à porter

atteinte au bien-fondé des demandes dont est saisi le tribunal, de sorte qu’il n’y a

pas lieu d’examiner plus en avant ce moyen avancé par les défendeurs.

2. Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2, du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu du décompte versé en cause par le requérant et de la reconnaissance

expresse de leur dette de loyer par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), la

demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la somme

réclamée de 23.400 euros, à laquelle il y a lieu de condamner solidairement

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) compte tenu de la solidarité stipulée dans le

contrat de bail.

En vertu de l’article 1244, alinéa 2 du code civil, le juge peut en considération de

la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve,

accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des

poursuites.

Il se dégage de la lecture de cet article que les délais de paiement sont des

moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir en aide

à un débiteur malheureux en reportant ou échelonnant le paiement de la dette.

Ce moyen doit donc être utilisé avec modération, le principe étant que le débiteur

doit exécuter l’obligation immédiatement.

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du code civil n’est à accorder que s’il

apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le

débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il

soumette à la juridiction saisie une projection approximative de l’évolution future

de sa situation financière et en fonction de cette projection indique la durée

requise du terme de grâce sollicité.

La possibilité d’octroyer des délais de paiement suppose en tout état de cause

que le débiteur soit de bonne foi.

Les défendeurs versent en cause un contrat de travail à durée indéterminée

conclu entre PERSONNE3.) et la société SOCIETE2.) SA avec effet au 15 mars

2024, stipulant le versement d’un salaire mensuel de 25.000 euros.

Comme il résulte toutefois de la capture d’écran du 1er mars 2024 du site internet

du registre de commerce et des sociétés relative à la société SOCIETE2.) SA,

versée en cause par le requérant, que celle-ci n’y a effectué plus aucun dépôt

depuis le 29 septembre 2022, et à défaut d’autres précisions fournies par les

défendeurs quant à la situation financière de cette société, le tribunal considère

que ce contrat de travail ne fournit pas d’indications, respectivement garanties,

suffisantes quant à l’évolution à court et moyen terme de la situation financière

de PERSONNE3.).

Les défendeurs n’ont en outre pas fourni de précisions quant à la situation de

travail, respectivement aux ressources financières, d’PERSONNE2.).

Au vu de ces considérations, il n’y a pas lieu d’accorder à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) des délais de paiement.

3. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et au fait qu’PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) n’ont réglé plus aucun loyer, voire ni même un acompte, depuis

le mois d’octobre 2023, il échet de retenir qu’ils ont manqué gravement à leurs

obligations de locataires et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du

bail et leur condamnation au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de

déguerpissement de deux mois à partir de la notification du présent jugement en

raison de la relative longue durée du bail, tandis que l’importance des arriérés ne

permet pas l’octroi d’un délai de déguerpissement plus long.

4. Quant à l’indemnité d’occupation

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution

du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue

pas un loyer, mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la

jouissance subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant

pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité

due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des

lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est

généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble,

les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur.

En l’espèce, il paraît justifié de fixer l’indemnité à payer par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à PERSONNE1.) au montant de 3.900

euros par mois

d’occupation à partir du présent jugement jusqu’au déguerpissement effectif.

5. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il y a dette reconnue, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui

concerne la condamnation au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés

de loyers;

déclare la demande irrecevable en tant que dirigée à l’encontre de la société

SOCIETE1.) SARL ;

déclare la demande recevable en tant que dirigée à l’encontre d’PERSONNE2.)

et de PERSONNE3.) ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de 23.400

euros ;

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.) la somme de 23.400 (vingt-trois mille quatre cents) euros, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la somme de

7.800 euros à partir du 16 novembre 2023 et sur la somme de 15.600 euros à

partir du 4 mars 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

ordonne la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) des délais

de paiement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les deux mois de la notification du

présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

à faire expulser

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à la

somme de 3.900 (trois mille neuf cents) euros par mois d’occupation à partir du

présent jugement jusqu’au déguerpissement effectif ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 500 (cinq cents) euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière