Landlord wins eviction for non-payment of rent and property damage in Luxembourg bail court.

Répertoire n° 818/2024 E-BAIL-13/24 Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant en personne, et : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11 janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 26 janvier 2024, lors de laquelle elle fut fixée à l’audience publique du 22 mars 2024 pour plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les parties demanderesses et défenderesse furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 1er avril 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) une chambre sise à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700 €. Par requête déposée le 11 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans les 8 jours de la notification du jugement à intervenir. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se réservent encore tous autres droits, moyens et actions. A l’appui de leur demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que ce qui suit : « 1) que malgré la clause expresse dans le contrat de bail que le locataire ne doit pas fumer à l’intérieur de la maison. Le locataire ne respecte pas cette clause, qu’il a retiré le détecteur de fumée de la chambre et fume dans le local.

2) que le locataire a laissé les pampers des enfants, les déchets des affaires personnelle dans le couloir (dans le contrat la chambre a été loué pour une personne. N’était pas prévue pour une famille) 3) que le locataire a fait des bruits en dérangeant les colocataires.

4) que le locataire a cassé les caméras du local ainsi que la nouvelle toilette juste installée.

5) que le locataire a menacé verbalement le bailleur. » Ils versent des photos et un procès-verbal d’audition de la police duquel il ressort que « le 14.10.2023…mon mari a été voir dans l’immeuble et il a dû constater que la toilette n’était plus sur place et que PERSONNE3.) avait remis ses affaires personnelles à la place de la toilette…..Le 26.9.2023 j’ai vu passer PERSONNE3.) en dessous de la caméra, après ça il n’y a plus d’images. … » A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) maintiennent leur demande intégralement et réclament en outre la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer les arriérés de loyer des mois de février et mars 2024 à hauteur de 1.400 €.

PERSONNE3.) s’oppose à la demande en déguerpissement en contestant énergiquement les reproches formulés à son encontre. Il explique que le colocataire « d’en bas fume », que le détecteur de fumée ne marche pas et il conteste l’avoir enlevé. Il explique avoir 4 enfants en très bas âge qui viennent dormir chez lui tous les samedis. Il conteste avoir fait du bruit dérangeant les autres colocataires. Il conteste avoir cassé la caméra du local, mais admet avoir jeté la toilette, que la bailleresse voulait installer sans son consentement devant sa chambre.

Il dit ne plus avoir payé les loyers des mois de février et mars 2024, puisqu’il voulait venir au tribunal et s’expliquer avec les bailleurs. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

En ce qui concerne les reproches formulés, il convient de souligner que les bailleurs ont omis de rapporter la preuve de la réalité des faits. Des reproches, non matérialisés par des preuves, d’une éventuelle inexécution contractuelle par le preneur, ne constituent pas de motif grave et légitime justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue encore une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

PERSONNE3.) n’ayant pas payé les loyers des mois de février et mars 2024, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est, au vu des pièces versées en cause, des renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer fondée pour la somme réclamée de 1.400 € à titre d’arriérés de loyer des mois de février et mars 2024, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit. En l’espèce, le non-paiement de la somme de 1.400 € à titre d’arriérés constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de ce dernier, sauf à lui accorder un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement pour libérer les lieux.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; dit recevable la demande introduite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; dit la demande en paiement fondée à hauteur de 1.400 € à titre d’arriérés de loyer des mois de février et mars 2024 ; condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 1.400 € ; résilie le contrat existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE3.) ; condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement ; au besoin autorise les requérants à faire expulser PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE2.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé le présent jugement.