Landlord wins eviction and rent arrears case against tenants; procedural execution ordered for money claims.

Répertoire n° 817/2024 E-BAIL-12/24 Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Luxembourg, et : PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à Luxembourg.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11 janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 26 janvier 2024, lors de laquelle l’affaire fut refixée à l’audience publique du 22 mars 2024. L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 22 mars 2024 et les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 12 juin 2022, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un studio, sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900 € et des avances sur charges de 100 €. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 11 janvier 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au paiement de la somme de 6000 € du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de mai, juin, août, novembre et décembre 2023 et du mois de janvier 2024 et la somme de 1.871 € à titre de charges non payées, les condamner au paiement jusqu’à résiliation du contrat de bail du 1er juillet 2022 avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives, de 1.000 € par mois et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, moyens et actions. Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au montant de 7.000 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de mars 2024 inclus, déduction faite d’un paiement de 1.000 €, et maintient sa demande pour le montant de 1.871 € à titre de charges.

PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) ne contestent pas la somme réclamée et font valoir ne pas avoir pu payer à cause de leur situation financière désastreuse, PERSONNE2.) ayant perdu son emploi. La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 8.871 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit. La demande à voir condamner les locataires à payer les loyers et avances sur charges jusqu’à la résiliation du bail est à rejeter pour constituer une demande future.

La demande en résiliation et en déguerpissement Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis). En l’espèce, le non-paiement de la somme de titre d’arriérés de loyer et de charges, constitue une violation grave des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent un délai de déguerpissement de 2 à 3 mois. Au vu de la somme due et en l’absence de preuve de recherches fournies, il y a lieu de leur accorder un délai de 1 mois pour libérer les lieux. L’exécution provisoire Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. En l’absence de contestations, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées. En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à concurrence de 400 €.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 7.000 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de mars 2024 inclus et le montant de 1.871 € à titre de charges ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.) la somme de 8.871 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 7.871 € à partir du 11 janvier 2024, et sur la somme de 1.000 € à partir du 22 mars 2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ; rejette la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer les loyers et avances sur charges jusqu’à la résiliation du contrat de bail ; prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification du présent jugement ; au besoin autorise le requérant à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.