Landlord wins eviction and monthly occupancy fee; future claim and provisional execution rejected.

Répertoire n° 814/2024

E-BAIL-656/23

Audience publique du 27 mars 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), association sans but lucratif, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par son fils PERSONNE3.).

FAITS :

L’affaire fut introduite par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 27 décembre 2023, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 17 janvier 2024, lors de laquelle l’affaire fut

refixée à l’audience publique du 8 mars 2024.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 8 mars 2024 et le mandataire de la

partie demanderesse et le représentant de la partie défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 27

décembre 2023, PERSONNE1.), association sans but lucratif, a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer

pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans la quinzaine du prononcé à

intervenir, après avoir prononcé la résiliation du bail existant entre parties avec effet au

30 novembre 2023.

PERSONNE1.), association sans but lucratif, sollicite encore la condamnation de

PERSONNE2.) à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 550 € à partir du 30

novembre 2023 jusqu’à son départ effectif, la condamnation de PERSONNE2.) à lui

payer une indemnité de 2.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et elle se réserve tous droits, dus

moyens et actions.

Suivant contrat de bail signé le 29 novembre 2004, PERSONNE1.), association sans but

lucratif, a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE4.) un appartement, sis à

Esch/Alzette, 17, rue Nelson Mandela, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 550

€,

assorti

d’une

avance

de

15 € par mois, augmentée à 75 €. Suite au décès de PERSONNE4.), PERSONNE2.) a

continué à occuper les lieux loués.

Par courrier du 29 août 2023, PERSONNE1.), association sans but lucratif, a résilié le

contrat de bail pour motif grave et légitime avec effet au 30 novembre 2023, motif tiré de

ce que l’immeuble doit subir d’importants travaux de rénovation rendant le maintien du

contrat de bail impossible.

L’article 12. (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un

logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est

prorogé à moins que:

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Au soutien de sa demande, PERSONNE1.), association sans but lucratif, verse entre autres

le projet de rénovation du bureau d’architecture SOCIETE1.), SOCIETE2.) y compris un

devis sommaire.

Il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE1.), association sans but lucratif, a

informé la locataire qu’il envisage de réaliser des travaux importants dans l’immeuble. Le

fils de PERSONNE2.) ne conteste pas autrement la résiliation et les parties s’accordent à

fixer le délai de déguerpissement au 31 juillet 2024.

Eu égard aux pièces versées en cause et à l’accord des parties, il y a lieu de faire droit à la

demande en résiliation et de condamner PERSONNE2.) à évacuer les lieux, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement jusqu’au 31 juillet 2024.

Indemnité d’occupation

A l’audience publique du 8 mars 2024, la requérante demande encore une indemnité

d’occupation mensuelle égale à (2 x 550=) 1.100 € à partir du 1er août 2024.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le fait

du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation constitue

une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette indemnité est

calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien

loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En l’espèce,

en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien

loyer convenu entre parties, constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose

de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 550 €.

La demande de PERSONNE1.), association sans but lucratif, à voir condamner

PERSONNE2.) à payer une indemnité d’occupation à partir du 1er juin 2024 jusqu’à son

départ effectif est à rejeter pour constituer une demande future.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal

saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE1.), association sans but

lucratif en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

r e ç o i t la demande en la forme ;

c o n s t a t e la régularité et le bien-fondé de la résiliation du bail par courrier du 29 août

2023 ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) à déguerpir des lieux, avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef jusqu’au 31 juillet 2024 ;

dans l’hypothèse où PERSONNE2.) ne respecterait pas ce délai,

a u t o r i s e

PERSONNE1.), association sans but lucratif, à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

f i x e l’indemnité d’occupation à 550 € par mois ;

r e j e t t e la demande à voir condamner PERSONNE2.) à payer une indemnité

d’occupation à partir du 1er juin 2024 jusqu’à son départ effectif ;

d i t la demande en exécution provisoire non fondée et la r e j e t t e ;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.), association sans but lucratif, en allocation

d’une indemnité de procédure et la r e j e t t e;

c o n d a m n e PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé

le présent jugement.