Tenant damages claim partially allowed; relocation and interest increase requests dismissed by court.

Répertoire n° 811/2024

E-BAIL-292/23

Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Diab BOUDENE, avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat à Esch-sur-

Alzette.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée le 2 juin

2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 21

juin 2023.

Après 3 refixations, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 28

février 2024 et les mandataires des parties demanderesses et défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 5 mai 2014, avec effet au 10 mai 2014,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont donné en location à PERSONNE3.) un

appartement sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 €

et des avances sur charges de 100 €.

Par jugement du 13 janvier 2023, le contrat de bail fut résilié avec effet au 30

septembre 2022.

Par requête déposée 2 juin 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

ont

fait

convoquer

PERSONNE3.)

à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour

l’entendre condamner à leur payer la somme de 5.278,03 € à titre de dégâts locatifs,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et la somme

de 1.400 € au titre d’une indemnité de relocation pour la période du 1er octobre 2022

au 30 novembre 2022, sinon à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance

du bien, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), requièrent encore la majoration du taux

d’intérêt, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de

PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et ils se réservent tous autres droits, moyens et

actions.

Recevabilité de la demande

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), réclament entre autres, la somme de 5.278,03 €

à titre de frais de remise en état et la somme de 1.400 € au titre d’une indemnité de

relocation.

PERSONNE3.) soulève in limine litis l’irrecevabilité de la demande et explique que

« l’affaire introduite par reqête du 7 juillet 2022 avait été retenue à l’audience

publique du 21 décembre 2022, date à laquelle il avait déjà quitté les lieux, les

propriétaires étaient en possession des clés, tous les travaux de remise en état

avaient été faits et l’appartement fut reloué à partir du 1er décembre 2022. Pendant

tout ce temps on n’a rien réclamé à PERSONNE3.), ni les frais de rénovation, ni les

frais de relocation. On n’a rien réclamé en date du 21 décembre 2022, lors des

plaidoiries de l’affaire de résiliation, ni s’est on réservé le droit de réclamer des frais

de remise en état ou d’indemnité de relocation ».

Le mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fait valoir que ce n’est qu’à

partir du moment où il a disposé du jugement d’appel qui fixe la date de résiliation

officielle, qu’il a pu réclamer des frais de remise en état et une indemnité de

relocation, de sorte que le moyen d’irrecevabilité est à déclarer non fondée.

D’après l’article 20 de cette loi, la demande portée devant le juge de paix

conformément à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée

par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant

d’exemplaires qu’il y a des parties en cause. A défaut de toute autre condition

requise, la requête déposée en date du 2 juin 2023 est recevable pour avoir été

déposée dans la fome et les délais requis par la loi.

Dégâts locatifs

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), font valoir que

PERSONNE3.) avait été invité à plusieurs reprises à l’établissement d’un état des

lieux de sortie, tel que cela ressortirait également du jugement en appel du 24 mai

2023. Ils expliquent que PERSONNE3.) avait partant dû « être forcé » à assister à

l’état des lieux de sortie qui a été dressé par l’huissier de justice Max GLODE en

date du 28 octobre 2022, « constatant de nombreux et importants dégâts locatifs » :

« Appartement 4ième étage

-Hall d’entrée

La sonnette de l’appartement est défectueuse et ne fonctionne pas. Une armoire est

présente dans le hall. La peinture des murs se présente dans un état défraîchi.

-Pièce principale

Présence de 4 trous dans le mur

Présence d’auréoles dans le coin inférieur des murs donnant sur le hall de la salle

de bain

-Salle de bain

La peinture des murs et du plafond se présente dans un état défraîchi.

Présence de trous dans le carrelage

Un carrelage au sol est cassé.

A divers endroits proches de l’évier, les carrelages du mur sonnent creux en tapant

dessus.

Présence d’une grille dans la porte de la salle de bains.

-Cuisine

L’installation de la cuisine se présente dans un état malpropre et abîmé.

Présence de traces de graisse et de saleté au-dessus des armoires de cuisine.

3 poignées sont cassées et font défaut.

Le bois en-dessous de la hotte est cassé.

Le filtre de la hotte est dans un état insalubre et sale.

La peinture des murs et du plafond a été refaite et se trouve dans un bon état.

Monsieur PERSONNE3.) me déclare avoir installé un nouveau plafonnier. »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), font valoir avoir procédé, via plusieurs corps de

métier spécialiés, à la réfection des lieux loués et avoir exposé 5.242,03 € afin de

remédier aux dégâts locatifs causés par PERSONNE3.) et versent les pièces

suivantes afin d’étayer leurs dépenses.

Facture n° 2022/1361 de la société SOCIETE1.) du 16 octobre 2022

98,28.- €

Devis n° 2022-004 de la société SOCIETE2.) du 31 octobre 2022

533,60.- €

Factures n° FAC157877 + FAC 158526 de la société SOCIETE3.) du 9 et

17 novembre 2022 (3211.- € + 279.- €)

3.490,00.- €

Facture n° 2022.12.068 de la société SOCIETE4.) Sàrl du 15 décembre

2022

984,21.- €

Facture de la société SOCIETE5.) du 30 novembre 2022

48,97.- €

Paiement auprès de la société SOCIETE6.) SA en date du 22 septembre

2022

36,99.- €

Paiement auprès de la société SOCIETE6.) SA en date du 22 septembre

2022

29,99.- €

Paiement auprès de la société SOCIETE6.) SA en date du 15 novembre

2022

41,00.- €

Paiement auprès de la société SOCIETE7.) en date du 29 novembre 2022

14,99.- €

TOTAL

5.278,03.- €

PERSONNE3.) fait plaider qu’à défaut d’état d’entrée, il aurait appartenu au

bailleur de faire un état des lieux d’entrée. A défaut de preuve que l’appartement se

trouvait en bon état, il aurait encore appartenu au bailleur « de dire ce qui a changé

entre le début du bail et la fin de la location ».

Il conteste avoir failli à son obligation d'user des lieux loués en bon père de famille,

faisant valoir que l'occupation des lieux pendant plus de 8 ans laisse forcément des

dégradations relevant de l'usage de la chose. Il soutient que les dégâts dont les

bailleurs réclament réparation relèvent du simple usage normal de la chose, de son

usure ou de la vétusté, partant qu'il ne saurait être tenu comme responsable des

dégradations en question. Il ajoute que les bailleurs ne sauraient mettre à sa charge

les réparations relevant d'un défaut inhérent à la structure de l'immeuble.

PERSONNE3.) explique que lui-même a résilié le contrat de bail pour cause de

moississures. Il fait valoir ne plus habiter dans l’appartement litigieux depuis le 12

septembre 2022, date à laquelle il a envoyé les clefs par lettre recommandée aux

bailleurs.

Il ressort des termes de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état

des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé avoir reçu les lieux

loués en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du

contraire.

Les parties n’ont pas dressé d’état des lieux d’entrée. PERSONNE3.) est dès lors

présumée avoir pris possession de lieux qui se trouvent en bon état de réparations

locatives. Il devait les rendre tels à la fin du bail.

L’article 1732 du code civil dispose comme suit : « Il [le locataire] répond des

dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

La jurisprudence retient que « l’obligation de restituer la chose en fin de bail est une

obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le

fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion

du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la

dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation

est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des

lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur » (M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 343, n° 114).

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité

est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du

locataire. Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont

dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une

cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts existaient lors

de la délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu que les lieux se

trouvaient en bon état (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 110 ss).

Il ressort des pièces versées en cause et notamment du jugement du 24 mai 2023,

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont dû recourir aux services d'un huissier

de justice pour se ménager la preuve d’éventuels dégâts causés.

Il y a lieu partant d’analyser les différents postes réclamés par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Quant à la facture SOCIETE1.) (98,28 €)

Cette facture du 16 octobre 2022 mentionne « prestations de services du mois de

novembre 2022 ; journée : 4 novembre 2022…nettoyage de quelques murs,

enlèvement de graisse, nettoyage des dessus des armoires de cuisine et nettoyage d’un

mur derrière une armoire du hall d’entrée ».

Or, les parties requérantes versent également un devis pour peinture du 31 octobre

2022, la commande d’une nouvelle cuisine du 24 septembre 2022 et font valoir que la

nouvelle cuisine avait été installée début novembre 2022.

Sur base des pièces versées en cause, des dates des différents travaux allégués, et

notamment le fait qu’il ressort de la facture du 16 octobre 2022 que des travaux de

nettoyage ont été effectués en date du 4 novembre 2022, et ceci entre autres dans une

cusisine qui fut ou était déjà remplacée, la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), n’est pas fondée sur ce point.

Quant au devis de la société SOCIETE2.) du 31 octobre 2022 (533,60 €)

Le contrat de bail ne prévoit pas d’obligation de repeinture à charge du locataire. Le

locataire est resté dans les lieux pendant plus que 8 ans, de sorte qu’il n’est pas obligé

à payer la peinture de l’appartement.

En ce qui concerne les travaux d’enlèvement des clous et des vis et de rebouchage des

trous, la jurisprudence a décidé que le fait de percer les murs d’un logement locatif

pour pouvoir y accrocher des tableaux est considéré comme une usure normale, ne

donnant pas lieux à remise en état dans le cas d’une occupation prolongée (TAL, 31

octobre 2003, n° 81109 du rôle).

Le locataire n’est tenu qu’à ce qui dépasse l’usure normale.

Il ne résulte pas du constat, ni des photos versées que ces dégradations excéderaient

l'usure normale, compte tenu d'une occupation de plus de 8 ans.

Eu égard à ces éléments, le tribunal retient que les bailleurs auraient nécessairement

dû faire procéder à un rafraîchissement des peintures et des plafonds de l’appartement

après le départ du locataire, nonobstant les dégâts allégués, de sorte que ce volet de la

demande est à rejeter.

Quant aux factures de la société SOCIETE3.) des 9 et 17 novembre 2022 ((3.211

+ 279=) 3.490€)

Comme ci-avant exposé, il ressort du constat d’huissier que dans la cuisine :

La fenêtre ainsi que le store fonctionnent.

L’installation de la cuisine se présente dans un état malpropre et abîmé.

Présence de traces de graisse et de saleté au-dessus des armoires de cuisine.

3 poignées sont cassées et font défaut.

Le bois en-dessous de la hotte est cassé.

Le filtre de la hotte est dans un état insalubre et sale.

La peinture des murs et du plafond a été refaite et se trouve dans un bon état.

Monsieur PERSONNE3.) me déclare avoir installé un nouveau plafonnier.

Il ne ressort pas du contrat de bail signé en date du 5 mai 2014, que la cuisine y

installée était nouvelle. Il ne ressort ni du constat d’huissier, ni des photos y annexés

que la cuisine devait être remplacée complètement. Au vu cependant du fait

que « l’installation de la cuisine se présente dans un état malpropre et abîmé », qu’il

y a « présence de traces de graisse et de saleté au-dessus des armoires de cuisine »,

que « 3 poignées sont cassées et font défaut », que « le bois en-dessous de la hotte

est cassé » et que « le filtre de la hotte est dans un état insalubre et sale », il convient

de fixer ex aequo et bono la participation du locataire aux frais de remise en état à

600 €.

Quant à la facture de la société SOCIETE4.) du 15 décembre 2022 (984,21€)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), réclament la somme de 984,21 € pour le

remplacement d’un WC et le remplacement d’un siphon lavabo.

La nécessité d’un remplacement d’une toilette et d’un siphon, ne ressortent pas du

constat d’huissier, ni des pièces, de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Quant à la facture SOCIETE5.) du 30 novembre 2022 (48,97 €)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), réclament la somme de 48,97 € à titre de frais

d’énrergie pour la période du 1er novembre 2023 au 30 novembre 2022 pour « travaux

et séchage chape ».

A défaut de tout lien de causalité entre une consommation d’électricité du mois de

novembre 2022 et des frais de remise en état, ce volet de la demande est à rejeter.

Quant aux paiements auprès de la société SOCIETE6.) en date du 22 septembre

2022 (36,99 + 29,99 €)

Ces paiements étant intervenus avant la résiliation du bail, il y a lieu de rejeter ces

postes.

Quant aux paiements auprès de la société SOCIETE6.) en date du 15 novembre

2022 (41 €) et auprès de la société SOCIETE7.) en date du 29 novembre 2022

(14,99 €)

Il ne ressort nullement de ces deux bons de caisse que les sommes exposées seraient

en relation causale avec des dommages allégués, de sorte que ces montants sont à

rejeter.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de conclure que la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), est fondée pour 600 €. Il y a partant lieu de condamner

PERSONNE3.) à payer cette somme à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), du chef des

causes énoncées ci-dessus.

L’indemnité de relocation

L’article 1760 du code civil dispose: «En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, PERSONNE3.) a lui-même résilié le contrat de bail.

Eu égard que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été résilié aux torts du

locataire, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à voir condamner

PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de relocation à déclarer non fondée.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), font encore valoir qu’ils réclament la somme de

1.400 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de jouissance, sinon

d’indemnité d’indisponibilité. Dans la mesure où la remise en état de l’appartement

se serait imposée en tout état de cause après une location de 8 années, il n’y a pas

lieu d’allouer une quelconque indemnité à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal,

la partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible

de justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18

avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile

ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) réclame également une indemnité de

procédure de 1.500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du

10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin

2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

est fondée jusqu'à concurrence de 500 €.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE3.) est à déclarer non fondée.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

la dit recevable ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), pour le montant de

600 € à titre de dégâts locatifs ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), la somme

de 600 €, avec les intérêts légaux à partir du 2 juin 2023, date de la demande en

justice, jusqu’à solde ;

dit non fondée et partant rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

en obtention d’une indemnité de relocation, sinon de dommages et intérêts, sinon

d’indemnité d’indisponibilité ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit fondée la demande de de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), une

indemnité de procédure de 500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE1.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE2.), qui ont signé le présent jugement.