Tenant eviction dismissed for non-payment; landlord awarded partial rent and costs.

Répertoire n°808/2024

E-BAIL-5/24

Audience publique du 27 mars 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

entre

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.),

les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Sylvain L’HÔTE, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Laure DROUET, avocat, en

remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour, demeurant à Esch-

sur-Alzette.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 4 janvier 2024 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 19 janvier 2024, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 16 février 2024.

L’affaire fut refixée et utilement retenue à l’audience publique du 15 mars 2024, les

mandataires des parties entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 4 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, principalement

pour voir constater et dire que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet

au 30 novembre 2023 suivant courrier du 9 août 2023 et, partant, pour voir déclarer

le défendeur occupant sans droit ni titre depuis le 1er

décembre 2023.

Subsidiairement, les requérants demandent à voir prononcer la résiliation judiciaire

du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur. En tout état de cause, ils

demandent à ce que le défendeur soit condamné à déguerpir des lieux occupés dans

un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Les requérants demandent à voir condamner le défendeur au paiement du montant

de 850.- euros à titre du loyer impayé du mois de septembre 2023 avec les intérêts

légaux tels que de droit. Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la

condamnation du défendeur au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en vertu d’un contrat de bail à

usage d’habitation sous le statut de colocation ayant pris effet le 1er mars 2023, ils ont

donné en location à PERSONNE3.) une chambre dans un immeuble sis à L-

ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850.- euros. Ils soutiennent

que l’occupation de cette chambre devait être strictement limitée à une seule

personne, mais que le défendeur l’occupe ensemble avec sa conjointe et ses deux

enfants en bas âge, ce qui serait prouvé par une attestation testimoniale émise en

date du 28 juillet 2023 par un autre occupant des lieux. Ils font valoir que la chambre

d’une surface de 15m² environ n’est absolument pas adaptée à l’hébergement d’une

famille de quatre personnes, de sorte qu’en date du 9 août 2023, leur mandataire a

adressé au défendeur un courrier recommandé de résiliation du bail avec effet au 30

novembre 2023. Ils expliquent que le défendeur n’a pas retiré ledit courrier, de sorte

qu’une copie par lettre simple lui a été envoyée le 11 septembre 2023.

Les requérants estiment que l’occupation des lieux par plus de personnes que le

logement le permet est une violation des obligations du locataire et constitue dès lors

un motif de résiliation du bail au vœu de l’article 12(2)b de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation. Ils soutiennent encore que le locataire reste en

défaut de payer le loyer du mois de septembre 2023 à hauteur de 850.- euros.

A l’audience des plaidoiries du 15 mars 2024, les requérants expliquent que le

défendeur occupe toujours la chambre avec sa famille. Ils affirment encore que le

loyer du mois de mars n’a pas encore été payé, de sorte qu’ils augmentent leur

demande en paiement au montant total de 1.700.- euros. Pour le surplus, ils

maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête.

Ils précisent que les parties n’ont pas signé de bail écrit alors qu’PERSONNE3.) aurait

refusé de signer le contrat qui lui a été soumis. Ils donnent à considérer que les deux

enfants sont en bas âge et que les conditions d’hygiène et de salubrité ne sont pas

données pour accueillir des enfants alors que les autres colocataires sont des

hommes vivant seuls.

PERSONNE3.) ne conteste pas occuper la chambre avec sa conjointe et leurs deux

enfants en bas âge. Il conteste cependant avoir refusé de signer un contrat écrit et il

soutient que les bailleurs ont refusé de lui soumettre un contrat écrit parce que

l’intermédiaire qui les a mis en relation et qui occupe également cet immeuble refuse

de faire partir ses enfants. Il explique que la chambre a 20m² et qu’à défaut de

disposition contractuelle, les parties n’ont pas convenu d’un nombre maximal

d’occupants. Il fait encore valoir qu’il n’est pas interdit de loger les membres de sa

famille proche.

Le défendeur admet ne pas avoir payé le loyer du mois de septembre 2023. Il soutient

qu’il comptait partir à cette époque et qu’il avait convenu avec les bailleurs de

compenser ce loyer avec la garantie locative. Il fait valoir que le loyer du mois de mars

2024 sera payé sous peu.

Il ne conteste pas que la situation de logement n’est pas idéale pour une famille et il

affirme être à la recherche d’un nouveau logement.

Il demande ainsi à ce que les requérants soient déboutés de leurs demandes. A titre

subsidiaire, si le tribunal devait prononcer la résiliation du bail, il demande à se voir

accorder un délai de déguerpissement de six mois. Il conteste l’indemnité de

procédure sollicitée par les requérants.

Les requérants contestent ne pas avoir soumis de contrat de bail au défendeur. Ils

contestent également tout accord concernant une compensation du loyer du mois de

septembre 2023 avec la garantie locative. Ils s’opposent à l’octroi d’un délai de

déguerpissement de six mois alors que le défendeur sait depuis l’été 2023 qu’il doit

quitter les lieux. Ils demandent encore acte que le défendeur ne conteste pas que la

configuration des lieux n’est pas adaptée pour une famille.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il est constant en cause que les parties n’ont pas signé de contrat de bail écrit.

Les parties s’accordent pour dire qu’à partir du 1er mars 2023, PERSONNE1.) et

PERSONNE4.) ont loué à PERSONNE3.) une chambre dans un immeuble sis à L-

ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850.- euros.

L’existence et le commencement d’exécution du bail ne sont partant pas contestés

de part et d’autre.

La charge de la preuve des modalités d’un bail oral incombe à la partie qui s’en

prévaut, en l’occurrence à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.).

Le tribunal se doit de noter que les requérants ne versent pas de plans de l’immeuble

de sorte qu’il n’est pas établi que la chambre n’a qu’une surface de 15m². A défaut

de toute autre preuve versée en cause, il n’est pas non plus établi que les parties

avaient convenu que l’occupation de la chambre se limitait à une personne.

Les requérants demandent principalement à voir dire qu’ils ont valablement résilié le

bail avec effet au 30 novembre 2023 par courrier de résiliation envoyé par leur

mandataire à PERSONNE3.) au motif que ce dernier ne respecte pas les conditions

d’occupation des lieux.

Il y a lieu de rappeler que la résiliation est l’acte juridique par lequel l’une des parties

met unilatéralement fin au contrat. La résiliation met fin au bail, si le locataire ne s’y

oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce

que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire

(cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd.2020, n°215).

Etant donné qu’PERSONNE3.) conteste la résiliation et occupe toujours les lieux, la

demande tendant à voir constater que le bail a été valablement résilié avec effet au

30 novembre 2023 n’est pas fondée.

A titre subsidiaire, les requérants demandent au tribunal de résilier le bail aux torts du

locataire compte tenu du non-respect des conditions d’occupation des lieux et du non-

paiement des loyers.

Tel qu’il a été retenu ci-avant, les requérants ne rapportent ni la preuve de la surface

de la chambre ni la preuve qu’il a été convenu entre parties que la chambre était

prévue pour l’occupation d’une seule personne.

En tout état de cause, il est de principe que le bail conclu en qualité de locataire par

un des conjoints profite également à son époux, s’il porte sur des locaux destinés à

abriter le logement principal du couple (cf Marcel LA HAYE et Joseph

VANKERCKHOVE, Le louage des choses, les baux en général, 2e éd. 2000, p.69,

n°108 bis).

Il est de jurisprudence qu’en ce qui concerne le nombre de personnes occupant un

local donné en location, il a été décidé que le bail s’étend à tous les descendants du

couple qui a pris l’immeuble en location, les descendants étant censés occuper

l’immeuble du chef de leurs parents sans que l’on ne puisse parler d’abus de

jouissance (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

Pas. T.31, p. 341).

Le tribunal note encore que l’article 3, paragraphe 2 du règlement grand-ducal du 20

décembre 2019 déterminant les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité

et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en

location ou mis à disposition à des fins d’habitation (ayant remplacé le règlement

grand-ducal du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité et

d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location) dispose

que « aucune chambre à coucher d’un logement respectivement aucune chambre ne

peut être occupée par plus de deux personnes majeures ».

Cet article ne vise donc pas les enfants mineurs occupant la chambre avec leurs

parents.

Il s’ensuit que le fait pour PERSONNE3.) d’occuper la chambre donnée en location

ensemble avec son épouse et ses enfants mineurs ne saurait être retenu comme une

faute justifiant la résiliation du contrat de bail.

Les requérants reprochent encore au défendeur de ne pas avoir payé deux

mensualités aux termes convenus et ils estiment que le non-paiement du loyer

constitue une faute justifiant la résiliation du bail.

Au dernier stade des plaidoiries, les requérants réclament le paiement de la somme

de 1.700.- euros à titre d’arriérés de loyers des mois de septembre 2023 et de mars

2024.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

Le tribunal note que le défendeur ne rapporte aucune preuve concernent le prétendu

accord avec le bailleur qu’il pourrait compenser le loyer du mois de septembre 2023

avec la garantie locative. Ce moyen tombe partant à faux.

A défaut de preuve de paiement des loyers réclamés, il y a lieu de faire droit à la

demande en condamnation telle que formulée par les requérants pour le montant total

de 1.700.- euros.

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd.

2000, n°388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Les Novelles, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des

faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, n°388 ter a). En outre,

il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de

l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982,

P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts

du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de

cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

En l’espèce, le tribunal est d’avis que le non-paiement de deux loyers n’est pas

suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail avec effet immédiat. Par ailleurs,

les requérants n’établissent, ni n’allèguent un quelconque préjudice dans leur chef.

Le tribunal considère, dès lors, que la résiliation du bail constitue une mesure

disproportionnée et ne se justifie pas, de sorte qu’il y a lieu de débouter les requérants

de leur demande en résiliation judiciaire du bail et en déguerpissement du locataire.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par les requérants, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, il y a lieu de débouter les requérants de leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

Les requérants ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.) de l’augmentation de leur demande

en paiement,

dit que le contrat de bail n’a pas pris fin le 30 novembre 2023,

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 1.700.-

euros,

partant,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.) le montant

de 1.700.- euros (mille sept cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de

850.- euros à partir du 4 janvier 2024 et sur le montant de 850.- euros à partir du 15

mars 2024, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE4.) en allocation

d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.