Landlord partially wins eviction and rent arrears case against tenants for unpaid rent and damages.

No. 346/24

du 25 mars 2024

Audience publique du lundi, vingt-cinq mars deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Diana RIBEIRO MARTINS, avocat, en

remplacement de Maître Sandrine OLIVEIRA, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

e t :

1) PERSONNE2.) et son épouse

2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 11 décembre 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l’audience publique du vendredi, 26 janvier

2024, pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite

requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 11 mars 2024.

Maître Diana RIBEIRO MARTINS, représentante de la partie demanderesse,

exposa l’affaire.

La représentante des parties défenderesses, Maître Cathy ARENDT, fut

entendue en ses moyens.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 11

décembre

2023,

PERSONNE1.)

a

régulièrement

fait

convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de céans pour

voir constater que le contrat de bail a été résilié en date du 13 mars 2021 avec

un préavis de trois mois et constater que les défendeurs ont manqué à leurs

obligations contractuelles de s’acquitter des loyers pour les mois de mai et

juin 2021, voir condamner les défendeurs à lui payer le montant de 2.040.-

euros à titre d’arriérés de loyer, sinon constater que le contrat de bail a été

résilié avec effet immédiat au 13 mars 2021, constater que les défendeurs

sont redevables d’une indemnité d’occupation pour les mois de mai et juin

2021 et les condamner de ce chef à lui payer le montant de 2.040.- euros et

pour voir condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité de

relocation de 1.020.- euros et de dommages-intérêts pour dégâts locatifs de

7.008,95.- euros dont à déduire la garantie locative de 2.000.- euros. Elle a

encore réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

Il résulte de la motivation de la requête que la requérante réclame encore

paiement du montant de 603,64.- euros à titre d’arriérés de charges locatives

pour l’année 2021 et du montant de 1.467,02.- euros à titre de frais relatifs

au constat d’huissier du 30 juin 2021.

À l’appui de ses prétentions, PERSONNE1.) fait exposer avoir donné en

location aux parties défenderesses un appartement sis à ADRESSE3.), et ce

par contrat de bail du 2 septembre 2018, remplacé par un bail du 12 août

2020. À partir du mois d’octobre 2020, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

auraient constaté l’apparition de moisissures sur le mur de la chambre à

coucher et par courrier du 13 mars 2021, ils auraient résilié le bail avec effet

immédiat au motif que les lieux seraient devenus inhabitables en raison des

prédites moisissures. La bailleresse aurait alors chargé l’expert Peyman

ASSASSI d’une mission d’expertise relative à l’existence d’humidité et de

moisissures. Celui-ci aurait conclu à l’absence d’imputabilité des moisissures

à PERSONNE1.). Celle-ci aurait encore rappelé aux locataires le respect du

délai de préavis de trois mois ce qu’ils auraient accepté par courrier du 31

mars 2021. Suivant un courrier de l’Union Luxembourgeoise des

Consommateurs du 15 avril 2021, consultée par les locataires, ceux-ci ne

sauraient être tenus responsables de l’existence des moisissures. Finalement,

la date de sortie des lieux aurait été fixée au 30 juin 2021 par les mandataires

des parties. Sur demande des locataires, l’huissier de justice Max GLODE

aurait procédé à un état des lieux de sortie en date du 29 juin 2021. Sur

demande de la bailleresse, l’huissier de justice Patrick MULLER aurait

procédé à un état des lieux de sortie en date du 30 juin 2021, la remise des

clés ayant eu lieu le même jour. Sur requête de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.), le tribunal de paix de Diekirch aurait par jugement du 18

novembre 2021, chargé Marie-Paule JOURDAIN d’une mission d’expertise.

Le 15 juin 2022, l’expert Serge FABER, nommé en remplacement, aurait

rendu son rapport qui aurait conclu à une mauvaise utilisation de la chambre

par les occupants, proposé une série de remèdes et fixé le défaut de jouissance

à 19 mois.

À l’audience du 11 mars 2024, la requérante a conclu à l’adjudication de ses

différentes demandes. Les locataires auraient laissé l’appartement dans un

état qui dépasserait le cadre de l’usure normale. Ainsi, la mise en peinture

effectuée par les locataires aurait été contraire aux règles de l’art et le

problème des moisissures leur serait également imputable. Dès récupération

des clés le 30 juin 2021, PERSONNE1.) aurait dû procéder à des réparations

qui auraient été achevées au mois d’avril 2022. Elle réclame donc de ce chef

une indemnité d’indisponibilité de 10 mois, soit 10 x 1.020 = 10.200.- euros.

Elle aurait alors encore mis un mois pour pouvoir relouer l’appartement de

sorte qu’elle réclame à ce titre un montant de 1.020.- euros. Afin de remédier

aux dégâts causés par les locataires, PERSONNE1.) aurait donc dû procéder

à des travaux de remise en état et sa demande portant sur un montant de

7.008,95.- euros est ventilée comme suit :

-

25,38.- euros du chef de remplacement bac à frigo

-

4.881,95.- euros du chef de mise en peinture de l’appartement et

1.106,94.- euros du chef de mise en peinture de la chambre

-

994,68.- euros du chef de nettoyage de l’appartement

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) estiment que l’apparition des moisissures

trouverait son origine dans un problème de construction de l’immeuble tel

que cela résulterait du rapport de l’ULC.

Il n’est pas contesté qu’aucun loyer n’a été payé pour les mois de mai et juin

2021 de sorte qu’ils se sont rapportés à prudence de justice quant à ce volet

de la demande ainsi qu’en ce qui concerne les arriérés de charges locatives.

À titre reconventionnel, ils ont requis le remboursement de la garantie

locative à hauteur de 2.000.- euros.

Subsidiairement, et s’agissant de l’indemnité d’indisponibilité, les

défendeurs reprochent à la bailleresse de ne pas avoir agi avec la célérité

requise pour relouer l’appartement. Ainsi, les dégâts invoqués ne

justifieraient aucunement une indisponibilité de 10 mois alors que la

bailleresse n’aurait eu aucune raison d’attendre jusqu’en mars 2022. Les

conclusions de l’expert FABER seraient contestées alors qu’elles ne

tiendraient pas compte du fait qu’en-dessous de la chambre à coucher se

trouverait un garage et que cela constituerait la réelle origine des moisissures,

et non une aération insuffisante. En ce qui concerne la question de la remise

en peinture de l’appartement, les défendeurs précisent tout d’abord qu’il

n’existerait aucune clause y relative dans le contrat de bail de sorte qu’ils

n’auraient eu aucune obligation de chef. Ensuite, il résulterait du procès-

verbal d’huissier que la peinture appliquée par les locataires aurait été

correctement effectuée. Une nouvelle remise en peinture ne serait donc pas à

leur charge. Ils estiment que les travaux relatifs à la remise en état de la

chambre affectée par les moisissures auraient très bien pu se faire endéans un

délai d’une semaine. Ladite indemnité serait donc à réduire très nettement.

L’indemnité de relocation est contestée en son principe alors que l’article

1760 du Code civil se limiterait à la résiliation fautive dans le chef du

locataire ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. À titre subsidiaire, elle ne

serait pas due alors que le nouveau contrat de bail aurait été conclu le 1er

février 2022.

Quant aux dégâts locatifs, ils se sont rapportés à prudence de justice quant au

bac de frigo tandis que les frais de peinture ont été contestés alors qu’ils ne

seraient pas justifiés. Le cas échéant, il y aurait lieu de limiter une

condamnation éventuelle au seul montant relatif à la chambre à coucher. Les

coûts de nettoyage ont également été contestés alors que l’huissier aurait

constaté l’état propre de l’appartement et que le nettoyage en question aurait

eu lieu en avril 2022, soit 9 mois après leur départ, de sorte que cet état ne

leur serait pas imputable. Les frais d’huissier réclamés par la requérante ont

également été contestés alors qu’un procès-verbal d’huissier aurait déjà

existé.

En dernier lieu, l’indemnité de procédure a été contestée.

PERSONNE1.) maintient ses conclusions antérieures et rajoute que l’huissier

de justice MULLER aurait constaté que la peinture effectuée par les

locataires aurait été défectueuse et que dès lors, tant les frais de peinture que

les frais d’huissier seraient dus.

La demande, introduite dans les forme et délai de la loi, est à déclarer

recevable.

Par contrat de bail en date du 12 août 2020, ayant pris effet au 1er septembre

2020,

PERSONNE1.)

a donné en location à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) un appartement dans un immeuble en copropriété, sis à

ADRESSE3.).

Par courrier du 13 mars 2021, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont informé

PERSONNE1.) qu’ils résilient le bail avec effet immédiat en raison de la

présence de moisissures sur le mur en-dessous de la fenêtre de la chambre à

coucher.

L’expert Peyman ASSASSI, mandaté par PERSONNE1.), a établi un rapport

daté au 30 mars 2021 qui recommande une ventilation adéquate de tout

l’appartement mais qui reste toutefois non-concluant quant à l’origine des

moisissures.

Par courrier du 25 mars 2021, la bailleresse a informé les locataires qu’ils

devraient respecter un délai de préavis de trois mois et réparer les dégâts

causés par les moisissures.

Par courrier du 31 mars 2021, les locataires ont déclaré résilier le bail avec

effet au 30 juin 2021 en respectant le préavis de trois mois prévu dans le

contrat.

Suivant courrier de l’Union Luxembourgeoise des Consommateurs ULC du

15 avril 2021, son inspecteur technique aurait imputé l’origine des

moisissures à des ponts thermiques importants au niveau de la jonction de la

baie vitrée avec le sol formant le plafond d’un garage non isolé et chauffé.

Un rapport dudit inspecteur fait toutefois défaut.

Saisi d’une requête de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) déposée le 8 juin

2021, le juge de paix de Diekirch, statuant en référé bail à loyer, a, par

ordonnance du 18 novembre 2021, chargé un expert d’une mission de

consultation. Le rapport de consultation a été dressé le 15 juin 2022 par le

bureau CONVEX/Serge FABER et celui-ci exclut la présence d’un pont

thermique important et conclut que les traces de moisissures sont la suite

directe d’une mauvaise utilisation de la chambre par les occupants qui n’ont

pas procédé à une aération suffisante de la chambre à coucher.

Les parties ont encore chacune fait dresser séparément un procès-verbal de

constat par les huissiers Georges WEBER/Max GLODE le 29 juin 2021 (sur

requête de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)) respectivement Patrick

MULLER le 30 juin 2021 (sur requête de PERSONNE1.)).

Les clés de l’appartement ont été remises le 30 juin 2021 au mandataire de la

bailleresse.

Arriérés de loyer

Tel qu’il vient d’être exposé, le bail entre parties a été résilié par les locataires

avec effet au 30 juin 2021 de sorte que le loyer pour les mois de mai et de

juin 2021 est dû.

Il y a lieu de déclarer la demande en paiement d’arriérés de loyer fondée et

de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.)

de ce chef le montant de [2 x 1.020 =] 2.040.- euros avec les intérêts légaux

à partir des échéances respectives jusqu’à solde.

Arriérés de charges locatives

Il découle encore des pièces versées en cause et des débats tenus à l’audience

que le décompte individuel des locataires pour la période du 1er janvier au 30

juin 2021 s’élève à 1.423,64.- euros et que des avances sur charges à hauteur

de 820.- euros ont été réglées par les locataires.

Il y a donc lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE1.) de chef le montant de 603,64.- euros.

Indemnité d’indisponibilité

Il est admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n’est pas

nécessairement exclusive de la notion d’indisponibilité des lieux. Il en est

notamment ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par

le locataire et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux.

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait

de la perte de jouissance des lieux. L’indemnité est due pendant la durée

nécessaire à la constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de

remise en état (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, P. 31, n° 2/2001, n° 192).

En l’espèce, il n’est pas contesté que les clés ont été remises le 30 juin 2021,

mais que la visite des lieux de l’expert n’a eu lieu que le 14 mars 2022 et que

les travaux de remise en peinture ont été effectués à la même époque.

La cause de cette lenteur réside dans le fait que l’ordonnance instituant la

consultation a été prise le 18 novembre 2021 et qu’il y a eu deux

remplacements de consultants par la suite.

Le tribunal relève que la mesure d’instruction portait sur la détermination des

origines des moisissures dans la chambre à coucher de l’appartement

litigieux, l’existence et l’emplacement desdites moisissures n’ayant jamais

faits l’objet de contestations. Or, il y a lieu de relever que les constatations à

effectuer par le consultant ne s’opposaient pas à ce que les lieux soient

préalablement remis en état. En effet, il s’agissait en l’occurrence, tel que

cela résulte du rapport, de prendre une série de mesurages afin de déterminer

si la présence d’humidité est due à des infiltrations provenant de l’extérieur

ou à un pont thermique. Ces deux causes ont été exclues par le consultant qui

a imputé l’origine à une humidité en superficie engendrée par un manque

d’aération. Il est un fait que ce constat aurait pu se faire à tout moment et

indépendamment de l’état rénové ou non des lieux. Force est d’ailleurs de

constater que lors de la visite des lieux par le consultant (voir photos jointes

au rapport), les travaux de remise en état étaient déjà entamés.

PERSONNE1.) n’était donc pas obligée d’attendre la visite du consultant

avant de charger une entreprise de la réfection des lieux.

Au vu de l’envergure des travaux préconisés par le consultant CONVEX, le

tribunal considère que le temps nécessaire à la remise en état de la chambre

à coucher peut être évalué à 2 mois.

Il résulte de ce qui précède que PERSONNE1.) peut prétendre à une

indemnité d’indisponibilité de 2 mois et il y a partant lieu de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de [2

x 1.020 =] 2.040.- euros à titre d’indemnité d’indisponibilité.

Indemnité de relocation

L’article 1760 du Code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation. Cette indemnité compense la perte de loyer subie par le

bailleur pendant le temps nécessaire à trouver un nouveau locataire (cf. L.

THIELEN, Le contrat de bail, n° 230).

En l’espèce, le contrat de bail a valablement été résilié par les locataires avec

effet au 30 juin 2021. La résiliation du contrat de bail n’étant pas intervenue

par la faute de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.), la demande de

PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de relocation est à déclarer non

fondée.

Dégâts locatifs

En ce qui concerne tout d’abord le remplacement du bac à frigo, il résulte du

procès-verbal de l’huissier Patrick MULLER que ce bac était endommagé et

que les frais y relatifs s’élèvent à 25,38.- euros suivant facture SOCIETE1.)

du 22 septembre 2021.

Ce même procès-verbal, basé sur un constat du 30 juin 2021, retient encore

que l’appartement, dont surtout la salle de douche et la cuisine, nécessitait un

nettoyage à fond. Le procès-verbal de l’huissier de justice Patrick MULLER

n’est pas contredit par celui dressé par l’huissier Max GLODE alors que

celui-ci ne s’est pas prononcé du tout sur la question de la propreté des lieux.

Même si l’intervention relative au nettoyage n’a eu lieu que le 12 avril 2022,

le tribunal estime que c’est à bon droit que PERSONNE1.) réclame de ce

chef un montant de 994,68.- euros suivant facture SOCIETE2.) du 30 avril

2022.

S’agissant du montant de 4.881,95.- euros relatif aux travaux de remise en

peinture de l’appartement, le tribunal relève, sur base des procès-verbaux

d’huissiers, que l’état des murs de l’appartement ne présente pas une

dégradation excessive mais davantage une usure normale et que le contrat de

bail ne prévoit aucune obligation de repeindre les murs et plafonds à la fin du

bail de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Comme il a été retenu que les dégâts liés à l’apparition des moisissures sont

imputables aux locataires, il y a lieu de déclarer la demande y relative fondée

pour le montant de 1.106,94.- euros suivant facture « Schimmelsanierung »

de la société SOCIETE3.) du 24 mars 2022.

La demande est donc fondée pour le montant de [25,38 + 994,68 + 1.106,94

=] 2.127.- euros.

Conformément à la demande de la requérante, il y a lieu de déduire la garantie

locative à hauteur de 2.000.- euros de ce montant et de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au paiement du montant de 127.- euros.

Frais d’huissier

Il découle des circonstances de la cause que les parties n’étaient pas disposées

à faire un état des lieux de sortie contradictoire.

Étant donné que la pertinence du procès-verbal de l’huissier Patrick

MULLER se limite au constat de l’état malpropre de l’appartement, il n’y a

lieu de mettre les frais y relatifs à charge des parties défenderesses que pour

1/4 , soit 366,75.- euros.

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure requiert un rejet.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

la déclare partiellement fondée ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 2.040.- euros avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives jusqu’à solde à titre d’arriérés de loyer ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 603,64.- euros à titre de charges locatives ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 2.040.- euros à titre d’indemnité d’indisponibilité ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de

relocation ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 127.- euros à titre de dégâts locatifs après déduction de la garantie

locative ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 366,75.- euros à titre de frais d’huissier ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.