Landlord wins commercial lease dispute for unpaid rent, eviction, and partial procedural costs.

Répertoire n° 765/2024

E-BAIL-575/23

Audience publique du 22 mars 2024

____________________________________________________________

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.ÀR.L., établie et ayant son siège

social

à

L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à

Hesperange.

______________________________________________________________________

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 16 novembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 8

décembre 2023, date à laquelle elle fut refixée au 28 février 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 15 décembre 2021, et prenant effet le 1er mars 2022 la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.ÀR.L. a donné en location à SOCIETE2.)

s.àr.l. une surface commerciale avec une cave et un emplacement, sis à ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.950 € et des avances sur charges de 200 €.

Par requête déposée le 16 novembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société SOCIETE1.) S.ÀR.L. fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l. à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner

à lui payer la somme de 6.300 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges des

mois d’octobre et de novembre 2023, avec les intérêts légaux à compter du 17 octobre

2023, date de la dernière mise en demeure, sinon à compter de la demande en justice

jusqu’à solde et la somme de 8.850 € à titre d’indemnité de relocation, ce montant assorti

des intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) S.ÀR.L. demande encore à voir condamner SOCIETE2.) s.àr.l. à

déguerpir des lieux loués, après résiliation du bail existant entre parties, et ce au plus tard

8 jours après la notification du jugement à intervenir.

La bailleresse requiert également la condamnation de la partie défenderesse à lui payer

une indemnité de procédure de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’issue d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir et elle sollicite

l’exécution provisoire du jugement à intervenir tout en se réservant le droit d’augmenter

sa demande en cours d’instance.

Les arriérés de loyer et charges impayées

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.ÀR.L. augmente sa demande en

paiement des arriérés de loyer et avances sur charges à la somme de 15.750 € à titre

d’arriérés jusqu’au mois de février 2024 inclus.

SOCIETE2.) s.àr.l. ne conteste pas la somme réclamée.

La demande de la société SOCIETE1.) S.ÀR.L. est, au vu des pièces versées en cause,

des renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer

fondée pour les montants réclamés de 15.750 € à titre d’arriérés jusqu’au mois de février

2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La résiliation du contrat de bail et le déguerpissement

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement du montant de 15.750 € à titre d’arriérés, constitue une

violation suffisamment grave des obligations de la locataire pour justifier la résiliation du

bail, sauf à lui accorder un délai de 1 mois pour quitter les lieux loués.

L’indemnité de relocation

La société SOCIETE1.) S.ÀR.L. réclame la somme de 8.850 € à titre d’indemnité de

relocation.

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la

disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme la locataire occupe toujours le bien donné à bail, la demande en

obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce qu’elle tend à la réparation

d’un préjudice futur.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Les sommes réclamées par la bailleresse n'étant pas autrement contestées et eu égard à

l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’augmentation du taux d’intérêt légal

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) est fondée jusqu'à concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.ÀR.L. à voir

condamner SOCIETE2.) s.àr.l. au paiement du montant de 15.750 € à titre d’arriérés de

loyer et de charges jusqu’au mois de février 2024 inclus ;

condamne SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.ÀR.L. le montant 15.750 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 6.300 € à partir du

16 novembre 2023 et sur la somme de 9.450 € à partir du 28 février 2024, date des

demandes respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.ÀR.L. et SOCIETE2.) s.àr.l. aux torts exclusifs de cette dernière ;

condamne SOCIETE2.) s.àr.l. à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef au plus tard 1 mois après la notification du présent jugement;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la locataire dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.ÀR.L. à voir

condamner SOCIETE2.) s.àr.l. au paiement d’une indemnité de relocation ;

dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel ou opposition en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.ÀR.L. en

allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile;

condamne SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.ÀR.L. une indemnité de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile ;

condamne SOCIETE2.) s.àr.l. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.