Tenant's claim for non-resiliation of state housing due to personal needs dismissed as state proved necessity.

Répertoire n° 761/2024

E-BAIL-634/23

Audience publique du 22 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

l’ETAT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG, REPRÉSENTÉ PAR

SON MINISTRE DES FINANCES, établi et ayant ses bureaux à L-2931

Luxembourg, 3, rue de la Congrégation,

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat

à Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 13 décembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 12

janvier 2024, date à laquelle elle fut refixée au 23 février 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 13 décembre 2023,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE

LUXEMBOURG devant le tribunal de paix de ce siège pour voir constater que la

partie adverse ne prouve pas ses besoins personnels justifiant la résiliation du bail

d’habitation signé en date du 4 avril 2017, constater que les besoins personnels

invoqués par la partie adverse ne sont qu’hypothétiques, dire que le bail n’est pas

résilié pour besoins personnels, dire nulle et non-avenue la résiliation du bail

intervenue par courrier recommandé du 30 octobre 2023, sinon dire non-fondée la

résiliation du bail intervenue par courrier recommandé du 30 octobre 2023.

PERSONNE1.) réclame encore la somme de 1.500 € sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire du jzgement à intervir

et il se réserve tous autres droits, dus, moyens et actions.

PERSONNE1.) expose à l’appui de sa demande que, par contrat de bail signé le 4

avril 2017 et prenant effet le 1er juin 2017, il est locataire d’une maison d’habitation

domaniale sise à ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 300 €.

Ledit contrat fut signé pour une durée indéterminée, limitée à la période pendant

laquelle PERSONNE1.) assurerait les prestations de surveillance au site

ADRESSE2.). PERSONNE1.) réside dans la maiosn depuis la prise d’effet avec sa

compagne, leur enfant et deux chiens.

PERSONNE1.) explique que par lettre recommandée du 30 octobre 2023, l’ETAT

DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG aurait résilié le contrat de bail pour

besoin personnel avec un préavis de 6 mois pour quitter les lieux comme prévu

légalement.

PERSONNE1.) conteste les besoins personnels de l’Etat. Il fait valoir que la

résiliation intervient après un différend ayant eu lieu entre lui-même et Monsieur

PERSONNE2.) au sujet du restaurant ayant ouvert sur le site du ADRESSE2.) et

dont le requérant se plaignait du bruit jusque tard dans la nuit. PERSONNE1.)

soutient que l’ETAT, au lieu de trouver une solution au problème de cohabitation

entre sa famille et Monsieur PERSONNE2.), aurait préféré prétexter des besoins

personnels et résilier le bail.

Ensuite PERSONNE1.) conteste que les modifications et les travaux dont fait état

l’ETAT soient réels et en cours d’exécution, voire même uniquement prêts pour

exécution. La partie étatique justifierait la résiliation par des termes très généraux

et imprécis, indiquant que le site ADRESSE2.) devra augmenter son personnel, ce

qui amènera à la nécessité de créer un espace de travail supplémentaire, devant

obligatoirement être l’habitation du requérant.

PERSONNE1.) explique que son habitation est une maison d’habitation comportant

2 chambres, une cuisine et un salon, et non un espace de travail. Il fait valoir qu’il

faudrait donc, avant de pouvoir en faire des bureaux, obtenir les autorisations

communales et étatiques pour modifier le bâtiment, faire des appels d’offre,

contacter un architecte et réaliser les travaux.

Il y aurait partant lieu de considérer que les travaux dont fait état le Receveur des

Domaines dans le courrier de résiliation du 30 octobre 2023 ne seraient

qu’hyphotétiques et invoqués uniquement dans le but de résilier le contrat de bail.

Il conclut dès lors à l’annulation de la résiliation intervenue suivant courrier du 30

octobre 2023 pour différents motifs.

PERSONNE1.)

explique encore que l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE

LUXEMBOURG aurait fait une demande de changement d’affectation en date du

27 novembre 2023 et aurait reçu l’autorisation qu’en date du 6 février 2024. Il fait

valoir que le besoin personnel doit exister au moment de la demande et que la

demande de changement d’affectation ne prouverait en rien le besoin personnel.

PERSONNE1.) insiste encore une fois sur le fait que la résiliation intervenue

suivant courrier du 30 octobre 2023 serait nulle et non avenue pour ne pas être

conforme aux dispositions de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 relative au

bail à usage d’habitation.

L’article 12 (3) prévoit que « la lettre de résiliation doit être écrite, motivée et

accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes, et s’effectuer par lettre

recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine

de nullité, le texte du présent paragraphe. »

D’après l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006, « le délai de résiliation en

cas de besoin personnel du bailleur est de six mois. »

En l’occurrence, il résulte de la lettre de résiliation du 30 octobre 2023 que l’ETAT

DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG doit « considérablement augmenter

son personnel sur place », ce qui rendra indispensable la création d’un espace de

travail supplémentaire » et que « la seule option envisageable en vue de l’expansion

projetée » est la « transformation de la partie de la maison forestière que vous

occupez actuellement pour y créer des bureaux. ». La lettre mentionne par ailleurs

les dispositions de l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation ainsi que celles prévues à l’article 12 (6) de cette même loi.

Il s’ensuit dès lors que les formalités prescrites par la loi ont été respectées.

Quant au besoin personnel

Dans sa lettre de résiliation l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG

expose encore que que « Le Sud du pays subissant des projets de réaménagement

urbain ambitieux et la population générale étant en hausse…le centre nature et forêt

« ADRESSE2.) », qui a atteint ses limites en matière d’offre pédagogique pour les

classes scolaires et ses autres activités, doit considérablement augmenter….son

personnel sur place afin de pouvoir continuer à accomplir sa mission d’intérêt

général. »

PERSONNE1.) conteste le besoin personnel allégué. Il fait notamment valoir que

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG reste en défaut de prouver ce

besoin. La résiliation serait en effet intervenue à la suite de sa discussion avec

Monsieur PERSONNE2.)..

Force est d’abord de relever qu’il ne ressort d’aunce pièce versée en cause et qu’il

n’est en l’occurrence pas prouvé que la résiliation du besoin personnel intervient

suite au différend de PERSONNE1.) avec Monsieur PERSONNE2.) quant au

restaurant .

Il appartient à la personne morale poursuivante de rapporter la preuve du besoin

personnel invoqué. Elle est dès lors en tant que personne morale soumise à un

régime de preuve différent de celui auquel se trouve soumise la personne physique

qui se prévaut du même besoin personnel et qui est crue sur parole dans son

affirmation dans la mesure où elle n’est pas contredite par les éléments de la cause.

Une personne morale, poursuivant le déguerpissement de son locataire pour besoin

personnel d’occupation, doit prouver qu’elle ne peut se passer de l’immeuble donné

en location sans qu’il ne soit porté atteinte à l’organisation et au fonctionnement

régulier de ses services. ( Cass. Civ. 1.4.1993, Pas. 29, p. 54 )

Le juge de fond ne peut toutefois faire résulter le besoin personnel de seules

considérations théoriques, mais doit constater que le logement litigieux est

effectivement indispensable à l'organisation et au fonctionnement régulier d’un

service du bailleur. ( Cass. 4 octobre 1979, Pas. 24, p. 291 )

En l’occurrence, l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG fait valoir

que « cet important renforcement de personnel ira notamment de pair avec une

optimisation des infrastructures et une réorganisation des bureaux, et rendra ainsi

indispensable la création d’un espace de travail supplémentaire (aménagement de

bureaux additionnels). Face aux limites imposées par la conception (des bâtiments)

du site, la seule option envisageable en vue de l’expansion projetée constitue la

transformation de la partie de la maison forestière ….pour y créer des bureaux. »

et affirme qu’il ne dispose actuellement d’aucun autre espace sur site afin de

réorganiser les bureaux pour le projet d’expansion des activités d’intérêts général.

A l’appui de ses dires, il verse la demande de changement d’affectation du 27

novembre 2023 et l’autorisation pour le changement d’affectation du 6 février 2024.

Il produit en outre encore une lettre du 5 décembre 2023 adressée à PERSONNE1.),

lui proposant la location d’un appartement sis à ADRESSE3.).

Les pièces versées en cause sont de nature à prouver que la maison litigieuse est

indispensable à l’organisation et au fonctionnement régulier de l’ETAT DU

GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, le besoin personnel est prouvé et il

convient partant de ne pas dire nulle et non avenue la résiliation intervenue par lettre

recommandée du 30 octobre 2023, mais de constater que le contrat de bail a

valablement été résilié.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e chambre,

10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172)

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) tendant à l'octroi d'une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Exécution provisoire

Il n’y pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire alors que les

conditions d’application de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne

sont pas remplies.

P a r c e s m o t i f s :

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit la demande de PERSONNE1.) non fondée ;

constate que le contrat de bail a valablement été résilié avec effet au 30 avril 2024 ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE4.), qui ont signé le présent jugement.