Landlord wins partial rent claim; court denies provisional execution and rejects tenant's procedural fee request.

Répertoire n° 759/2024 E-BAIL-341/23 Audience publique du 22 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : la société à responsabilité limitée SOCIETE0.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par PERSONNE1.), e t : PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Luxembourg.

F A I T S L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 juillet 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 20 septembre 2023, date à laquelle elle fut refixée au 24 novembre 2023. Après une refixation, l’affaire l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

23 février 2023. La partie demanderesse et le mandataire des parties défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement

qui suit:

Suivant contrat de sous-location signé le 15 octobre 2020, SOCIETE0.) s.àr.l. a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une maison sise à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.650 € et des avances sur charges de 175 €. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 3 juillet 2023, SOCIETE0.) s.àr.l. a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 3.850 € du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de mars et avril 2023, avec les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

SOCIETE0.) s.àr.l. requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 150 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous autres droits, moyens et actions. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE0.) s.àr.l. renonce à sa demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires, le bail étant résilié et les parties défenderesses ayant quitté les lieux. A l’audience des plaidoiries, SOCIETE0.) s.àr.l. maintient sa demande pécuniaire au montant de 3.850 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges.

Elle explique que les locataires ont résilié le contrat de bail en date du 13 décembre 2022 avec un préavis de 3 mois allant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023. Par courrier du 15 décembre 2022, « informe les locataires que le contrat de souslocation du 15 octobre 2020 ne peut être résilié qu’à sa date d’échéance, avec un préavis de 3 mois. En conséquence votre résiliation ne devient effective que le 14 octobre 2023. » Suite à une visite convenue sur place pour une visite-check en date du 17 janvier 2023, le mandataire des parties défenderesses explique qu’un accord a été trouvé entre parties se lisant comme suit :

« Comme discuté, je vous confirme ci-dessous nos accords : 1.Votre sortie effective devrait de préférence être avant le 20/03/2023 (état des lieux de sortie) à convenir avec Mme PERSONNE4.)/Mme PERSONNE5.). Le loyer + charges pour le mois de mars 2023 restent à votre charge. 2.Nous nous chargerons de la peinture complète qui débutera de préférence le lundi 20 mars 2023 à 07.00 (passé cette date, je ne pourrais plus vous garantir le prix ci-après). Les frais de peinture sont à hauteur de 7.200 € TTC (prix négocié ce jour avec moi-voir document en annexe)

3. Nous nous chargerons du nettoyage complet de la maison + terrasse (maison, meubles de cuisine, salles de bain, fenêtres etc). Les frais sont à hauteur de 930 € TTC (voir document en annexe). Le nettoyage aura lieu après les travaux de peinture.

4. Nous nous chargerons de réparer la chaudière et le problème électrique. A charge du propriétaire….

Si vous confirmez ce qui précède, alors je confirme que nous utilisons la garantie pour le paiement des différents frais de remise en état. La garantie s’élève à 7.950 €. Les frais de peinture s’élèvent à 7.200 € et les frais de nettoyage à 930 €, soit au total 8.130 €. Je vais essayer de négocier le prix du nettoyage afin que nous puissions rester dans le montant de la garantie. Je vous remercie encore une fois de revenir dans le meilleurs délais vers moi pour me confirmer que vous aurez quitté la maison pour le 20 mars au plus tard et que nous pourrons commencer les travaux en date du 20 mars 2023.

» Le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) explique que PERSONNE2.) est sortie des lieux en date du 15 mars 2023 et qu’en ayant payé la somme de 1.800 € à titre d’arriéré de loyer jusqu’au 20 mars 2023, ses mandants auraient respecté l’accord, de sorte que la demande adverse ne serait pas fondée. Si par impossible, l’accord « ne serait pas valable », le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demande la restitution de la garantie locative à hauteur de 7.950 €. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent le montant des trauvaux de peinture et de nettoyage en leur principe même.

Ils font valoir que la société SOCIETE0.) s.àr.l. ne verse pas de preuve que les travaux de peinture ont été effectués, contestent les travaux de nettoyage et font valoir qu’aucun dégât locatif ne ressort de l’état des lieux de sortie 23 mars 2023. Il ressort des pièces versées en cause, des déclarations à l’audience et du fait que PERSONNE2.) a quitté les lieux pour le 15 mars 2023, que l’accord entre parties du 18 janvier 2023 a été respecté sauf pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de payer encore la somme de 1.025 € à titre de solde du loyer du mois de mars 2023, puisqu’il ressort clairement de l’accord que « le loyer et les charges du mois de mars 2023 restent à charge du locataire » et que « Pour chaque mois commencé, le locataire doit le loyer en entier.

» (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, p. 334, n° 99). Il n’y a cependant pas lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à la société SOCIETE0.) le montant de 2.825 € à titre d’arriéré de loyer et d’avances sur charges du mois d’avril 2023, les locataires ayant quitté les lieux avant le 20 mars 2023 et l’accord entre parties ayant été respecté. Il y a partant également lieu de rejeter la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en restitution de la garantie locative de 7.950 €.

Dommages-intérêts En tout état de cause, les parties défenderesses réclament des dommages-intérêts pour troubles de jouissance à hauteur de 3.850 €, l’obligation d’entretien incombant au bailleur n’aurait pas été respecté. Elles font valoir que, dès le 5 novembre 2020, les premiers problèmes seraient survenus et expliquent que « - le broyeur du WC n’a pas marché dès le 5 novembre 2020

- la baignoire ne tient pas l’eau : mail du 18 novembre 2020

- le lave-vaisselle tombe en panne le 6 février 2021. Il ne marche pas pendant 9 mois, malgré réclamations

- la caméra du parlophone ne marche pas

- les portes-fenêtres du salon ne fonctionnent pas en décembre 2022. Elles ont été réparées de suite.

- en décembre 2022, le chauffage ne fonctionne pas comme il faut, des lampes ne fonctionnent pas. » PERSONNE2.) et PERSONNE3.) versent des courriels échangés entre eux et la société SOCIETE0.) s.àr.l. entre le 5 novembre 2020 et 15 mars 2023 et une attestatoion testimoniale du 18 février 2024 établie par PERSONNE6.). Ils ne contestent pas que la société SOCIETE0.) s.àr.l. est toujours intervenu afin de remédier aux problèmes invoqués par courriels. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces versées en cause que la bailleresse ait manqué à une obligation lui imposée, ni que les locataires ont été troublés dans leur jouissance durant la location.

Tout au contraire, il ressort des pièces versées en cause et des déclarations à l’audience que la bailleresse est toujours intervenue afin de remédier aux problèmes allégués, de sorte qu’il n’est pas prouvé que les locataires aient subi un préjudice matériel quelconque. La demande en allocation de dommages et intérêts de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est dès lors à déclarer non fondée. Charges PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament encore le remboursement de la somme de (302,25 + 160,76= ) 463,01 € à titre de frais d’électricité et de coûts de réseau pour le mois d’avril 2023.

Cette demande n’est pas contestée par la société SOCIETE0.) s.àr.l., de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit. La demande de SOCIETE0.) s.àr.l. est au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 463,01 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit. L’exécution provisoire Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 €. L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). A défaut de toute iniquité requise et au vu de l’issue du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est à déclarer non fondée; Au vu des éléments du dossier, la demande de SOCIETE0.) s.àr.l. est fondée jusqu'à concurrence de 150 €.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; reçoit les demandes principales et reconventionnelles en la forme ; donne acte à la société SOCIETE0.) s.àr.l. qu’elle renonce à sa demande en résiliation du bail et en déguerpissement de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ; dit fondée la demande de SOCIETE0.) s.àr.l. pour le montant de 1.025 € à titre de solde d’arriéré de loyer et d’avances sur charges du mois de mars 2023 ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à SOCIETE0.) s.àr.l. la somme de 1.025 €, avec les intérêts légaux à partir du 3 juillet 2023, date de la demande en justice, jusqu’à solde ; rejette la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en restitution de la garantie locative ; dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation de dommages/intérêts à hauteur de 3.850 € ; dit fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à voir condamner la société SOCIETE0.) s.àr.l. à leur rembourser le montant de 463,01 € à titre de frais d’électricité et de coûts de réseau pour le mois d’avril 2023 ; condamne la société SOCIETE0.) s.àr.l. à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 463,01 € ; dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) allocation d’une indemnité de procédure ; dit fondée la demande de SOCIETE0.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à SOCIETE0.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 150 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé le présent jugement.