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Répertoire n° 756/2024

E-BAIL-660/23

Audience publique du 22 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant en personne.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 28 décembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 17

janvier 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 21 février 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, le mandataire de la partie demanderesse

et les parties défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions.

L’affaire fut refixée pour continuation des débats à l’audience publique du 23 février

2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Le mandataire de la partie demanderesse et les parties défenderesses furent entendus en

leurs moyens et conclusions

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 28 décembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.), a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour les entendre

condamner à lui payer le montant de 5.700 € à titre de restitution de la garantie locative

avec les intérêts légaux à partir du courrier de résiliation du 30 juin 2023, sinon à partir

de la demande en justice jusqu’à solde. PERSONNE1.) requiert encore l’exécution

provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et il se réserve tous droits, notamment celui

d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance.

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose que, suivant contrat de bail signé le 31

janvier 2020 et prenant effet le 1er mars 2020, il a loué une maison sise à ADRESSE3.),

à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.850

€ et que la caution a été fixée au montant de 5.700 €.

Il fait plaider qu’il a résilié le contrat de bail en date du 30 juin 2023, suite à une

demande de hausse de loyer de la part des propriétaires et a déménagé des lieux en date

du 25 septembre 2023. Il expose avoir voulu rendre les clés en date du 27 septembre

2023, mais, la propriétaire n’ayant pas eu le temps, il a finalement procédé à la remise

des clefs en date du 3 octobre 2023.

Il reproche à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de ne pas lui avoir restitué la caution de

5.700 € malgré le fait que, au moment de sa sortie, la maison louée se trouvait en bon

état général et ne présentait aucune dégradation dépassant l’usure normale. Il explique

encore avoir fait des travaux de robinetterie et des travaux d’amélioration dans la

maison lors de son entrée dans les lieux, l’état des lieux d’entrée du 12 février 2020

rapportant d’ailleurs que la maison était en bon état général, mais que les finitions

n’étaient pas bien faites. Il expose avoir fait de photos de la maison lors de son départ,

desquelles il ressort que la maison se trouvait en bon état.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à la demande en restitution et font valoir

qu’en date du 3 octobre 2023, ils étaient sur place avec l’ancien locataire qui aurait

refusé de signer l’état des lieux de sortie préparé par eux. Ils se basent sur le procès-

verbal de constat de l’huissier de justice effectué en date du 17 octobre 2023 et font

valoir que « les plinthes dans le living sont rouillées, le locataire a fait des trous dans les

murs, sur les portes de 3 chambres il y a des éclaboussures, la porte de sortie vers le

garage est abîmée, le papier peint dans 2 chambres peints en bleu et vert doit être

enlevé, la cheminée n’était pas nettoyée et il y a des déchets de branches dans le

jardin. »

Les propriétaires versent un devis du 11 octobre 2023 de la société SOCIETE1.) pour la

somme de 8.277,20 €. Ils versent encore un devis non daté de la société SOCIETE2.)

pour un prix de 2.699,20 € et un deuxième devis de la même société daté au 17 janvier

2024 pour la somme de 3.129,90 €. PERSONNE3.) précise à l’audience publique du 23

février 2024, ne demander que la somme de 1.440 € HTVA pour l’évacuation des

déchets. Ils versent encore la facture du 10 octobre 2023 de la société SOCIETE3.) pour

le montant de 421,78 € et un devis du 14 octobre 2023 non signé pour l’entretien de la

chaudière pour un montant de 321,75 €.

La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance

qui peut naître de l’exécution du bail. Elle n’est remboursable ou sujette à restitution

qu’après l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail,

de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes

(LA HAYE et VANKERCKHOVE, Le Bail en général No. 1165).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Conformément à l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il prouve l’absence de faute

dans son chef. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de

résultat dans le chef du locataire, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le locataire étant responsable par le seul fait de l’existence

d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à

établir l’existence d’une cause étrangère ou d’un fait qui ne lui est pas imputable. Le

bailleur n’a donc pas à prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il

suffit de prouver l’existence d’une dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive

à charge du preneur. La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du

code civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence

de faute du locataire. Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations

sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une

cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts existaient lors de la

délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon

état (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n°

2/2001, n° 110 ss).

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987, rôle no 35323).

L’article 1730 du code civil indique que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté

ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il est admis que l’état des

lieux n’est pas rédigé en termes sacramentels, n’est pas toujours descriptif, et ne se

présente pas nécessairement sous la forme d’un document distinct du bail, il peut

résulter d’une clause du contrat. Pareilles dispositions ne sont pas des clauses de style et

le preneur ne peut être autorisé à prouver contre le contenu de l’acte. Ces clauses

doivent cependant être interprétées de manière restrictive, elles n’empêchent pas le

locataire d’établir l’existence de vices cachés ou de dégradations non apparentes ou

dues à un cas fortuit (Les Novelles, Le Louage des Choses n°854).

Il n’a pas été contesté que PERSONNE1.) a effectué lui-même de nombreux travaux de

réparation dans la maison prise en location qui présentait des dégradations dans toutes

les pièces. PERSONNE1.) précise encore qu’il ressort du contrat de bail à la page 7 que

« le locataire est autorisé par les propriétaires à remettre en peinture les pièces qu’il

jugera nécessaire. ». Il fait valoir que la maison louée n’était pas neuve à la location,

que la construction datait de 1985, que la maison ne présentait pas de dégâts lors de sa

sortie et il conteste les devis non précis, non signés dont les montants sont surfaits.

En l’espèce, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) versent uniquement le constat unilatéral

établi par l’expert en date du 17 octobre 2023, y annexé des clichés pris par lui, deux

devis non signés du 11 octobre 2023 de la société SOCIETE1.), d’ailleurs antérieur au

constat d’huissier, et du 17 janvier 2024 du jardinier, ne précisant ni les m2 ni les m3, la

facture du 10 octobre 2023 de la société SOCIETE3.) pour le montant de 421,78 € et un

devis du 14 octobre 2023 non signé pour l’entretien de la chaudière pour un montant de

321,75 €. Ils font encore valoir ne pas avoir entrepris les travaux de rénovation et ils

versent le contrat de bail des nouveaux locataires signé en date du 2 octobre 2023, et

ayant pris effet en date du 1er novembre 2023.

Le contrat de bail ne prévoit pas d’obligation de repeinture à charge du locataire. Le

locataire étant resté 3,5 ans, n’est pas obligé de repeindre la maison.

En ce qui concerne les travaux d’enlèvement des clous et des vis et de rebouchage des

trous, la jurisprudence a décidé que le fait de percer les murs d’un logement locatif pour

pouvoir y accrocher des tableaux est considéré comme une usure normale, ne donnant

pas lieux à remise en état dans le cas d’une occupation prolongée (TAL, 31 octobre

2003, n° 81109 du rôle).

Il ne résulte pas du constat de l’huissier, ni des photos versées par les propriétaires que

les dégradations résultant des trous et vis dans les murs excéderaient l'usure normale,

compte tenu d'une occupation de 3,5 ans.

Quant au jardin, « les dégâts locatifs » allégués ne sont pas prouvés à suffisance de droit

par les photos. Le devis versé en cause, non signé, et datant du 17 janvier 2024, après

presque 3 mois après l’entrée dans les lieux des nouveaux locataires, n’est pas en

relation causale avec les travaux allégués.

Il y a lieu de déduire de la garantie locative la somme de 356,82 € à titre de frais de

ramonage, déduction faite d’une grille anti-volatile, tel que cela ressort de la facture du

19 octobre 2023 de la société SOCIETE3.).

Les frais pour l’entretien de la chaudière, étayés seulement par un devis non signé du 14

octobre 2023, sont à rejeter, d’autant plus que PERSONNE1.) a quitté les lieux 25

septembre 2023 et que les nouveaux locataires ont signé le contrat de bail en date du 2

octobre 2023.

Au vu des développements qui précèdent, le tribunal retient que les parties

défenderesses n’ont pas rapporté la preuve de dégradations excédant l’usure normale de

sorte qu’il n’y a pas lieu de les dédommager autrement des dommages allégués.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de 5.343,18 € à

titre de restitution de la garantie locative, déduction faite des frais de ramonage, de sorte

qu’il y a lieu d’y faire droit.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du

présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 400 €.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

contradictoirement et en dernier ressort ;

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 5.343,18 € à titre

de restitution de la garantie locative, déduction faite des frais de ramonage ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

5.343,18 €, avec les intérêts légaux à partir du 28 décembre 2023, date de la demande en

justice, jusqu’à solde ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité

de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont

signé le présent jugement.