Tenant wins partial eviction claim against landlord for unpaid rent, agency fees, and restoration costs.

Répertoire n° 755/2024 E-BAIL-649/23 Audience publique du 22 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne, et : la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.àr.l.-S., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Luxembourg.

F A I T S L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 21 décembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 12 janvier 2024, date à laquelle elle fut refixée au 21 février 2024. A cette audience l’affaire fut utilement retenue et la partie demanderesse et le mandataire de la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et explications. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement

qui suit : Par requête déposée le 21 décembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer SOCIETE1.) S.àr.l.-S. à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.593 €. A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose avoir signé, en date du 23 novembre 2023, un contrat de réservation pour un studio sis à ADRESSE3.). SOCIETE1.) S.àr.l.-S. aurait été d’accord de donner les clés du studio avant la signature du contrat de bail, à condition qu’il paie de suite deux mois de loyer comme caution, soit 1.800 €, la moitié du loyer du mois de décembre, soit

525 € et les frais d’agence à hauteur de 1.218 €. Un nouveau contrat de réservation fut signé en date du 25 novembre 2023 et la somme de 3.543 € a été viré sur le compte de SOCIETE1.) S.àr.l.-S.. PERSONNE1.) fait valoir que le contrat de bail aurait dû être signé dans la semaine du

27 novembre 2023, mais soutient que SOCIETE1.) S.àr.l.-S. aurait toujours repoussé la date de la signature. Le requérant expose s’être rendu dans le studio et aurait dû constater que le faux-plafond n’aurait pas été fixé et que l’accès au studio aurait de ce fait été très facile, la porte-fenêtre se trouvant en-dessous. Ayant constaté cette insécurité, il a souhaité résilier le contrat de réservation. PERSONNE1.) fait valoir que, suite à cette résiliation, SOCIETE1.) S.àr.l.-S. lui a remboursé un mois de caution à hauteur de 900 € et la moitié du loyer du mois de décembre 2023 à hauteur de 525 €, soit la somme de 1.425 €. PERSONNE1.) demande dans sa requête la condamnation de SOCIETE1.) S.àr.l.-S. à lui payer la somme de (3.543-1.425-525=) 1.593 €. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) expose avoir visité le studio en date du 21 novembre 2023, avoir signé un contrat de réservation en date du 23 novembre 2023, avoir signé en date du 25 novembre 2023 un nouvel accord et avoir reçu les clefs du studio en date de ce 25 novembre 2023. Il fait valoir avoir « repeint le plafond de la cuisine sur 11 m2 et avoir touché, à la fin de la peinture, le plafond pour constater avec surprise que le faux-plafond s’est soulevé ». Il explique s’être rendu, en date du 2 décembre 2023, à la société SOCIETE1.) avec le souhait de résilier le contrat de réservation. Il soutient que « selon le contrat de réservation du 23 novembre 2023, conditions non reprises dans l’accord du 25 novembre 2023, les mois versés seront perdus. Cela ne peut concerner que le loyer du mois de décembre 2023, alors que les deux mois sont versés à titre de caution…qu’il n’est absolument pas prévu que la société puisse garder les frais d’agence. » SOCIETE1.) S.àr.l.-S. fait valoir que les parties ont signé un état des lieux d’entrée en date du 25 novembre 2023, y compris 125 photos. Dès cet état des lieux, PERSONNE1.) aurait demandé de pouvoir prendre possession de ce studio et il est rentré du 27 septembre 2023 au 2 décembre 2023, date à laquelle il s’est rendu au siège social de la société SOCIETE1.) S.àr.l.-S. pour annoncer qu’il ne veut plus de ce studio.

SOCIETE1.) S.àr.l.-S. conteste que le faux-plafond de la cuisine bouge et fait valoir qu’il tient parfaitement. Elle fait valoir que la résiliation par PERSONNE1.) a été faite sans aucun motif. Elle formule une demande reconventionnelle détaillée comme suit : -Location du 27.11 au 2.12.2023 262,50 € -Indemnité pour résiliation abusive 3.150 € -Frais de remise en état 1.264,40 € -Commission d’agence 1.218 €

5.894,90 € Payé par le locataire

- 3.543 € Remboursé au locataire 1.425 € TOTAL REDU 3.776,90 € Elle explique avoir visité l’appartement et avoir dû constater que PERSONNE1.) avait repeint le plafond de la cuisine en bleu-vif, extrêmement difficile à repeindre. Suite à la visite des lieux en présence de la société SOCIETE2.) S.AR.L. en date du 4 janvier 2024, cette société de peinture lui a remis un devis portant sur la somme de 1.264,40 €. La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître de l’exécution du bail.

Elle n’est remboursable ou sujette à restitution qu’après l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes (LA HAYE et VANKERCKHOVE, Le Bail en général No. 1165). La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par PERSONNE2.), P31 n° 2/2001, n° 65).

Au vu des développements qui précèdent et en l’absence de tout contrat de bail, la demande en restitution de la garantie locative est à déclarer fondée. Il ressort des pièces versées en cause qu’un contrat de réservation fut signé et qu’aucune faute n’a pu être reprochée à l’agence, de sorte que les frais d’agence à hauteur de 1.218 € sont dus. SOCIETE1.) S.àr.l.-S. demande encore dans son décompte des frais de location à hauteur de 262,50 € pour la période du 27.11 au 2.12.2023. Il ressort des pièces versées en cause et notamment du contrat de réservation, du descriptif de l’appartement et de la lettre du 2 décembre 2023, que le loyer était fixé à 900 € et les avances sur charges à 150 €.

A défaut de tout contrat de location et sur base d’une possession des lieux du 27.11.au 2.12.23, il y a lieu de déclarer la demande de SOCIETE1.) S.àr.l.-S. fondée pour la somme de ((900 : 30 x 4) + (900 : 31 x 2) = (120 + 58=) 178 € de sorte que ce volet de la demande est à déclarer fondée pour le montant de

178 €. SOCIETE1.) S.àr.l.-S. réclame encore une indemnité pour résiliation abusive. Or, à défaut de tout contrat de bail, sur base de la lettre du 2 décembre de SOCIETE1.) S.àr.l.-S., sur base du reversement d’un mois de caution et du loyer du mois de décembre 2023 et partant à défaut de tout abus prouvé, ce volet de la demande est à rejeter. SOCIETE1.) S.àr.l.-S. réclame la somme de 1.264,40 € à titre de frais de remise en état. PERSONNE1.) conteste le montant réclamé et fait valoir accepter de payer un montant de 300 € pour les frais de peinture. Au vu des déclarations à l’audience et de pièces versées en cause et notamment des photos du studio ensemble le devis établi par la société SOCIETE2.), le tribunal fixe ex aequo et bono le montant des frais à la somme de 600 €. Il ressort de tout ce qui précède que le décompte final s’établit comme suit : -Frais de jouissance du 27.11. au 2.12.23

178 € -Frais de remise en état

600 € -Commission d’agence 1.218 €

Total dû par PERSONNE1.) 1.996 € Payé par PERSONNE1.)

- 3.543 € Remboursé à PERSONNE1.) + 1.425 €

En faveur de PERSONNE1.)

122 € L’indemnité de procédure A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) S.àr.l.-S. demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 700 €. L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet 2015). A défaut de toute iniquité requise la demande en allocation d’une indemnité de procédure de SOCIETE1.) S.àr.l.-S. est à déclarer non fondée. P a r c e s m o t i f s le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en dernier ressort ; reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme ; les dit partiellement fondées ; condamne SOCIETE1.) S.àr.l.-S. à payer à PERSONNE1.) la somme de 122 € ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) S.àr.l.-S. en allocation d’une indemnité de procédure condamne SOCIETE1.) S.àr.l.-S. aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont signé le présent jugement.