Tenant wins partial rent claim and procedural costs against landlords in Luxembourg peace court.

Répertoire n° 754/2024

E-BAIL-358/23

Audience publique du 22 mars 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat

à Luxembourg,

e t :

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.),

demeurant

ensemble

à

L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par PERSONNE2.).

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 7 juillet 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 22

septembre 2023, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 22 novembre

2023.

Après une ultime refixation à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 21 février 2024.

A cette audience, le mandataire de la partie demanderesse et les parties défenderesses

furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 4 mai 2022, avec effet au 4 mai 2022 jusqu’au 31

octobre 2022, PERSONNE1.) a pris en location auprès de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) un « logement meublé au rez-de-chaussée » dans un immeuble sis à

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.200 € et « un montant de 75 € par mois pour les mois de mai à septembre

inclus et de 150 € par mois pour les mois d’octobre à avril inclus ».

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 7

juillet 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux

fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout

à lui payer la somme totale de (3.600 + 410,28 + 318,09 + 112 =) 4.440,37 € avec les

intérêts à partir du 2 janvier 2023 jusqu’à solde, pour les entendre condamner à

remettre les décomptes de charges du 3 mai 2022 au 31 octobre 2022 dans les 15 jours

du jugement à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard et de les voir

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la

somme de 1.500 € à titre de préjudice moral.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout de PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, dus, moyens et

actions.

PERSONNE1.) fait valoir que « le contrat pré-rédigé par les bailleurs est un chef

d’ouvre de violation des droits du locataire.

Il est notamment « à durée fixe et non renouvelable, le propriétaire étant autorisé à

reprendre de plein droit le logement dès la fin de ce contrat et à changer les serrures

aux frais du locataire si les clés n’étaient pas restituées ».

-

« En cas de résiliation par le locataire du contrat de bail avant le terme fixe, le

locataire devra s’acquitter d’une indemnité équivalente aux loyers et charges

restants à payer jusqu’au terme du bail ci-dessus, et ceci sans qu’il y ait

compensation avec la caution».

-

Le locataire « déclare également qu’il sera uniquement occupé par la personne

désignée ci-dessus comme locataire, tout changement du nombre d’occupants

devant être mentionné par écrit au bailleur qui se réservera le droit d’accepter ».

-

« Le bailleur est en droit, pendant les derniers mois du contrat de bail, de montrer

l’objet du bail pendant les heures de bureau à des locataires potentiels ».

-

« Le locataire prend note et donne son accord au bailleur de posséder une clé de

l’objet loué ».

-

Le logement étant meublé, l’enlèvement et/ou le rajout de meubles est interdit ».

-

« Il est strictement interdit de fumer dans les parties communes ainsi que dans

l’appartement ».

-

« Toute personne étrangère au logement est interdite ».

-

« Les animaux de compagnie ne sont pas acceptés ».

Lors de la signature du contrat de bail, les propriétaires ont exigé que le requérant

signe une lettre de résiliation du 4 mai 2022 avec effet au 31 octobre 2022.

Le requérant a dû payer 3.875 € le 3 mai 2022, soit avant la signature du bail, somme

correspondant à « Paiement caution PERSONNE1.) ».

Le bail prévoit une avance sur charge de 75 € par mois pour les mois de mai à septembre

et de 150 € pour les mois d’octobre à avril. Le locataire a effectivement payé (5x75 +

150=) 525 € d’avances sur charges. »

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) fait valoir que les décomptes sont remis et

qu’il renonce partant à sa demande à remettre les décompte sous peine d’une astreinte.

PERSONNE1.) explique ensuite que « Pendant l’exécution du contrat, la propriétaire

a remarqué un matelas et a exigé que le locataire expulse un ami qui dormait là

quelques jours.

En prévision de sa sortie, le requérant a bien mis en ordre le logement et l’a

photographié.

Un état des lieux de sortie a été établi le 31 octobre 2022.

Ne recevant pas sa « caution » de retour, le requérant a envoyé plusieurs SMS puis un

courrier recommandé avec AR le 2 janvier 2023. »

Le requérant fait valoir que le propriétaire est tenu de garantir la jouissance paisible du

logement. Il base sa demande sur l’article 1719-3° du Code civil, fait valoir que les

clauses du contrat de bail sont contraires à l’ordre public et en violation de l’article 8 de

la Convention des droits de l’homme. Il explique ne jamais avoir pu être « chez lui »,

qu’il n’avait pas le droit d’avoir des visiteurs, un animal de compagnie, du mobilier

supplémentaire, de fumer, à la recondution du bail et que le propriétaire, qui avait les

clés de son studio, s’autorisait à pénétrer dans le logement.

PERSONNE1.) réclame « la somme de 3.600 €, soit 600 € par mois sur les 6 mois, de

dommages et intérêts, demande la condamnation au remboursement de (525-46,68 (gaz)

– 68,04 (eau)=) 410,28 € et au remboursement du montant de 318,09 € pour le lit. Le lit

n’étant pas à changer même une réparation n’étant pas à mettre à sa charge,

PERSONNE1.) ne l’ayant pas endommagé.

Faute de contrat de bail pour la période du 1er au 3 mai 2022, il y a eu paiement de l’indu

pour 112 €.

Les accusations faites par les parties adverses sont une violation de l’obligation de bonne

foi qui cause un dommage moral de 1.500 €. »

PERSONNE2.) explique que « il n’y avait pas d’animosités dans leur relation bailleur-

locataire et verse des SMS échangés entre parties. Elle explique que l’immeuble loué

est une maison unifamiliale à 3 unités et que, suite à une visite de contrôle du 1er

septembre 2020, le responsable du service logement a précisé que le logement du

premier étage ne pouvait être occupé par une seul personne. Elle fait valoir être tombée

nez-à nez avec une personne inconnue qui rentrait avec son propore trousseau de clés

dans le studio loué. Il aurait déclaré être colocataire de PERSONNE1.) et peu de temps

après, PERSONNE1.) serait rentré avec un deuxième trousseau à clés. Le locataire

aurait invité les propriétaires à rentrer avec lui et ces derniers auraient constaté que le lit

avait été déplacé pour y installer un matelas pneumatique par terre. PERSONNE1.)

aurait rétorqué qu’il souhaitait continuer à diviser son loyer…. »

Les propriétaires soutiennent avoir été « courtois jusqu’à la fin du contrat et ils n’ont

retenu que le lit cassé lors de l’état des lieux de sortie, alors qu’ils aurait pu retenir

beaucoup d’autres choses ».

Dommage matériel

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le locataire qui est troublé dans sa jouissance des lieux pris en location doit établir la

privation de jouissance et le préjudice subi par ce trouble. Le locataire ne prouve pas

avoir été troublé dans sa jouissance paisible.

Le contrat de bail, ne contenant pas de clauses illicites, ne contrevient pas à l’article 8

de la Convention des droits de l’homme qui dispose que toute personne a droit au respect

de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Le contrat de bail

ayant été librement convenu entre parties, il y a lieu de retenir qu’aux termes de l’article

1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui

les ont faites

En l’espèce, il n’est pas établi que le locataire ait subi un préjudice matériel.

La demande en allocation de dommages et intérêts de PERSONNE1.) est dès lors à

déclarer non fondée.

Décomptes

Les parties défenderesses demandent la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer

la somme de (752,44 – 525 =) 227,44 € à titre de charges selon le décompte suivant :

-119,39 € à titre de frais de gaz SOCIETE1.)

-75,40 € à titre de ramonage annuel de la chaudière

-152,66 € à titre de révison annuelle de la chaudieère

-30,28 € et 31,50 € à titre de redevance et assainissement esu

Dépenses collectives

-30,22 € à titre d’eau

-22,93 € à titre d’assaisnissement

-227,22 € à titre de frais d’internet

-62,84 € à titre d’électricité des communs

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) marque son accord avec les montants de

119,39 €, 30,28 € et 31,5 € à titre de dépenses individuelles pour frais de gaz et eau.

Sur base des contestations circonstanciées de PERSONNE1.), sur base de la surface

louée correspondant à 1/6 de la surface totale de la maison, et sur base de la durée du

contrat de 6 mois, il y a lieu de déclarer la demande pour le ramonage et la révision de

la chaudière à déclarer fondée pour le montant de ((152,66 + 75,40) : 12=) 19 €.

Sur base des mêmes facteurs ci-avant exposés, il y a lieu de dire la demande des

dépenses collectives à déclarer fondée pour la somme de ((47,23 + 36,90 + 365,94 +

101,62) : 6=)) 91,95 €.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer fondée pour le montant de (119,39 + 30,28 +

31,5 + 19 + 91,25=) 291,42 €. En déduisant les avances sur charges payées, les parties

défenderesses doivent être condamnées à payer à PERSONNE1.) le montant de 233,58

€.

Lit

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 31 octobre 2022 que pour le lit « coin abîmé ;

1 vis manque et un vis ne tient plus et tiroir ne coulisse plus. » Les partie défenderesses

versent une copie du catalogue IKEA pour un cadre de lit pour une somme de 269 €,

soit 318,90 € avec frais de service.

Le preneur n’est pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage

normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P.

31, p. 343).

Les parties défenderesses ne produisent aucun élément de preuve, comme par exemple

la facture d’origine ou une facture pour une réparation ou un remplacement et admettent

d’ailleurs ne pas avoir remplacé le lit. Le tribunal en déduit que les parties défenderesses

ne rapportent pas la preuve que PERSONNE1.) ait causé des dégâts dépassant l’usure

normale au lit.

En conséquence, ce volet de la demande est à déclarer fondée pour le montant de

318,90 €, retenu à tort de la garantie locative.

Loyer du 1er au 4 mai 2022

PERSONNE1.) réclame le remboursement de la somme de 112 €, le bail n’ayant

commencé à courir que le 4 mai 2022. Or, « Pour chaque mois commencé, le locataire

doit le loyer en entier. » (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, P. 31, p. 334, n° 99), de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Dommage moral

En ce qui concerne la demande en dommages et intérêts, le tribunal relève qu’au vu des

développements qui précèdent, il n’est pas établi que le locataire ait subi un préjudice

moral, de sorte que la demande de PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

En l’absence de contestations, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à sa demande à remettre les décomptes de

charges du 3 mai 2022 au 31 octobre 2022 ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de (233,58 +318,90 =) 552,48

€ ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

le montant de 552,48 €, avec les intérêts légaux à partir du 7 juillet 2023, date de la

demande en justice, jusqu’à solde ;

dit les demandes non fondées pour le surplus ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

une indemnité de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont

signé le présent jugement.