Landlord's eviction and rent arrears claim dismissed due to lack of serious breach and damages.

Répertoire n°751/2024

E-BAIL-94/24

Audience publique du 22 mars 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître David SANTURBANO, en

remplacement de Maître Pierre EBERHARD, avocats à la Cour, demeurant à

Dudelange,

et

PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant en personne.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 22 février 2024 au greffe de la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 13 mars 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties entendues en leurs

moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 22 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les

entendre condamner à lui payer la somme de 2.000.- euros à titre d’arriérés de loyers

et de charges locatives avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande en

justice, jusqu’à solde, et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués

dans un délai de quinzaine à compter de la notification du jugement à intervenir. Le

requérant demande à voir condamner les parties défenderesses à lui payer une

indemnité de relocation de trois mois de loyer, soit la somme de 3.000.- euros, avec

les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde. Il sollicite encore

l’allocation d’une indemnité de procédure de 550.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, la condamnation des parties défenderesses au

paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 15 décembre 2019, il a donné en location à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 750.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150.- euros,

payables d’avance. Il explique que par courrier recommandé du 27 avril 2022, il a

informé les locataires d’une augmentation du loyer de 100.- euros, de sorte que le

montant mensuel à payer s’élève depuis le mois de juin 2022 au montant de 1.000.-

euros. Il donne encore à considérer que le bail stipule que « Bleibt die Miete mehr als

zwei Monate unbezahlt, ist dieser Vertrag sofort als gekündigt zu erklären. »

Le requérant soutient que les locataires n’ont pas payé les loyers des mois de février,

mars et avril 2023 aux échéances convenues, de sorte que par courrier recommandé

du 3 mai 2023, il les a informés qu’il mettait fin au contrat. Il fait valoir que par

clémence et bienveillance, il a renoncé à la résiliation du contrat afin d’accorder une

chance aux locataires qui avaient réglé les loyers en souffrance.

Il explique qu’au jour du dépôt de la requête, les loyers des mois de janvier et de

février 2024 restent impayés. Il est d’avis qu’il n’appartient pas au bailleur de devoir

régulièrement rappeler à l’ordre le locataire qui n’honore pas ses obligations et que

le bailleur ne doit pas être forcé d’attendre le paiement éventuel du loyer.

Compte tenu du non-paiement des loyers des mois de janvier et de février 2024 ainsi

que des paiements tardifs de l’année 2023, le requérant demande à ce que le tribunal

prononce la résiliation du bail aux torts des locataires.

Il réclame une indemnité de relocation de 3.000.- euros sur base des dispositions de

l’article 1760 du code civil.

A l’audience des plaidoiries du 13 mars 2024, le requérant explique qu’entretemps

les loyers réclamés aux termes de la requête ainsi que le terme courant ont été payés,

de sorte qu’il renonce à la demande en paiement. Il maintient cependant la demande

en résiliation du bail et la demande en déguerpissement des locataires compte tenu

du paiement tardif répété des loyers. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles

que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) expliquent que PERSONNE3.) n’a pas signé le

contrat de bail et qu’elle n’occupe pas les lieux.

PERSONNE2.) ne conteste pas le paiement irrégulier des loyers. Il explique que tant

en 2023 qu’en début de cette année, il s’est momentanément retrouvé sans emploi,

de sorte qu’il n’a pas pu payer le loyer à l’échéance convenue. Il explique

qu’actuellement trois mois de loyer ont été payés ensemble, de sorte que le loyer est

couvert jusqu’au 15 avril. Il fait valoir qu’il commencera un nouvel emploi sous peu,

de sorte que sa situation financière se stabilisera.

Compte tenu du fait que le contrat de bail versé en cause n’est pas signé par

PERSONNE3.), le requérant déclare renoncer à l’ensemble des demandes formulées

à l’égard de cette dernière.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte du contrat de bail daté du 15 décembre 2019 versé en cause qu’à partir du

15 décembre 2019, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 750.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150.- euros,

payable d’avance, soit pour le 15 de chaque mois.

Le contrat de bail versé en cause est uniquement signé par PERSONNE1.) et par

PERSONNE2.), de sorte qu’il y a lieu de retenir que PERSONNE3.), la mère

d’PERSONNE2.), n’est pas liée par les termes du contrat. Il résulte par ailleurs des

explications fournies à l’audience qu’elle n’occupe pas les lieux loués et que

PERSONNE1.) renonce à toutes les demandes dirigées initialement à son encontre.

Les parties s’accordent encore pour dire que le loyer a été augmenté en cours de bail

et qu’actuellement le loyer, avances sur charges incluses, s’élève au montant

mensuel de 1.000.- euros.

Au dernier stade des plaidoiries, PERSONNE2.) a régularisé sa situation et ne redoit

aucun loyer.

PERSONNE1.) sollicite néanmoins la résiliation du bail et le déguerpissement du

locataire au vu du paiement irrégulier des loyers. Il soutient qu’en 2023, le locataire

n’avait pas payé les loyers et avances sur charges des mois de février à avril 2023

aux échéances convenues et qu’il n’a apuré sa dette qu’après mise en demeure. Vu

le non-paiement ponctuel des loyers et avances sur charges des mois de janvier et

de février 2024, le requérant explique que ces retards de paiement causent pour lui

des incertitudes et instabilités financières.

Aux termes de l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler

le prix du bail aux termes convenus.

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Les Novelles, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des

faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, n°388ter a). En outre, il

a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence

ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800).

Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur,

s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation

belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère

grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un

dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute

a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf.

Les Novelles, n°390).

Au jour des plaidoiries, il ne subsiste aucun arriéré de loyer.

Compte tenu des explications fournies à l’audience, les paiements irréguliers sont dus

à des difficultés financières passagères du locataire. A défaut de preuve de

l’existence d’un dommage dans le chef du bailleur, le tribunal retient que les

manquements ne sont en l’occurrence pas suffisamment graves pour justifier la

résiliation du bail.

Il convient dès lors de débouter PERSONNE1.) de sa demande en résiliation du bail

et de sa demande en déguerpissement du défendeur.

A défaut de résiliation du bail, la demande en paiement à titre d’indemnité de

relocation sur base de l’article 1760 du code civil est à déclarer non fondée.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Le requérant ne justifiant pas de l’iniquité requise, il convient de le débouter de sa

demande.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à toutes les demandes dirigées contre

PERSONNE3.),

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à sa demande en paiement à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

dit non fondées les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement du

défendeur,

dit non fondée la demande en paiement à titre d’indemnité de relocation,

dit non fondée la demande en paiement à titre d’indemnité de procédure,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.