Tenant evicted for unlawful occupation after failing to prove cohabitation with deceased father.

N°

343/2024

du 21.03.2024

Audience publique du jeudi, 21 mars 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant par Maître Cristina PEIXOTO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, en remplacement de Maître Tony PEREIRA, avocat à la Cour,

demeurant à Beaufort,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par Maître François GENGLER, en remplacement de Maître José

LOPES GONCALVES, les deux avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 8 novembre 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 22 décembre 2023 à la

Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du jeudi, 29 février 2023, l’affaire fut

utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Le mandataire des parties demanderesses, Maître Cristina PEIXOTO, exposa le

sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Le mandataire de la partie défenderesse, Maître François GENGLER, fut entendu

en ses explications et moyens.

Ensuite le Tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Diekirch le 8 novembre 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), exposant avoir loué à PERSONNE4.) un

appartement au deuxième et troisième étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.),

a fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à

Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour voir dire que

PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis à L-

ADRESSE2.), et s’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés endéans la

huitaine de la notification du jugement à intervenir. Ils ont encore sollicité

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- € ainsi que l’exécution du

jugement à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que PERSONNE4.) est décédé en juin

2023 et qu’au mois de juillet 2023 la fille de ce dernier, PERSONNE3.), a

déménagé dans l’appartement. Ils soutiennent que la défenderesse n’aurait jamais

vécu avec son père avant le décès de celui-ci dans l’appartement et qu’elle serait

dès lors à considérer comme occupante sans droit ni titre. Afin d’établir leurs

prétentions, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une attestation testimoniale

et formulent une offre de preuve par témoins.

PERSONNE3.) soulève l’irrecevabilité de la demande pour avoir été introduite par

voie de requête et non pas par citation. Elle explique qu’elle a habité avec son père

dans l’appartement loué par ce dernier. Elle produit en cause un certificat de

résidence.

En vertu de l’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix

connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence

et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles

soient ou non la suite d’une convention.

Cette disposition ne vise pas seulement la situation où les parties avaient été liées

par une convention de bail (cf. Cass. 5 mars 2009, n° 12/09, n° 2585 du rôle).

L’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage

d’habitation prévoit que la demande portée devant le juge de paix conformément

à l’article 3.3 précité du Nouveau Code de procédure civile sera formée par

requête.

En l’occurrence, la demande en expulsion des lieux occupés sans droit prend son

origine dans le contrat de bail qui a lié le père de la défenderesse, ayant

actuellement son domicile à ADRESSE2.), aux requérants.

Il s’ensuit que la demande est valablement introduite par voie de requête.

L’article 13 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 dispose :

« En cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès du locataire, le

contrat de bail continue à durée indéterminée:

- au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire ou du partenaire ayant fait

une déclaration de partenariat avec le locataire et ayant vécu en couple avec celui-

ci;

- au profit des descendants, des ascendants ou du concubin, qui vivaient avec lui

en communauté domestique depuis au moins six mois à la date de l’abandon du

domicile ou du décès et qui avaient déclaré leur domicile à la commune dans le

logement pendant cette période.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en

présence.

Les droits du bailleur contre le locataire ayant abandonné le logement ne sont pas

affectés par ces dispositions.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le

contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire ».

Sont donc bénéficiaires de cette protection non seulement le conjoint ayant

cohabité avec le locataire, mais également les enfants et grands-parents vivant en

communauté de vie avec le locataire.

« Afin d’éviter des abus à ce sujet, la personne – à l’exception du conjoint – qui

entend se prévaloir du contrat de bail du titulaire défunt doit prouver

cumulativement les deux conditions : avoir vécu ensemble avec le locataire dans

le logement pendant une période d’un moins 6 mois précédant la date du décès et

avoir déclaré son domicile dans le logement pendant cette période » (cf. doc. parl.

5216 commentaires des articles p.6).

En l’occurrence, il ressort du certificat de résidence versé en cause que

PERSONNE3.) était déclarée à l’adresse L-ADRESSE2.).

Cependant, face aux contestations des bailleurs, elle n’a pas rapporté la preuve

qu’elle vivait en communauté domestique avec son père depuis au moins six mois

à la date du décès de ce dernier. Bien au contraire, il résulte de l’attestation

testimoniale établie le 15 février 2024 par la voisine, PERSONNE5.), que « le père

de Mme PERSONNE3.) habitait tout seul dans l’appartement. Deux ou trois mois

après le décès du père de Mme PERSONNE3.), Mme PERSONNE3.) a décidé de

déménager dans l’appartement de Mr. PERSONNE2.) et Mme PERSONNE1.) ».

Au regard des dispositions de l’article 13 de la loi précitée le bail est résilié par le

décès du locataire à défaut de personnes remplissant les conditions prévues à cet

article.

Faute pour PERSONNE3.) de justifier d’avoir vécu en communauté de vie avec

son père avant la date du décès de ce dernier, elle n’a pas rempli cumulativement

les deux conditions prévues à l’article 13 pour bénéficier de la prorogation du bail.

PERSONNE3.) est partant occupante sans droit ni titre de l’immeuble en question.

La demande en résiliation du bail et en déguerpissement est dès lors à déclarer

fondée.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui occupent les lieux de son chef.

Conformément à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), il y a lieu de

refixer pour le surplus l’affaire à une audience ultérieure où les prétentions

respectives des parties qui subsisteraient encore après le départ de l’occupante

notamment quant au paiement d’une indemnité d’occupation pourront être

liquidées par un seul jugement.

La demande en paiement d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile est à réserver en attendant la continuation

de l’affaire.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement dans la mesure où les

conditions prévues par l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme;

la déclare fondée ;

constate que PERSONNE3.) occupe sans droit ni titre un appartement sis à L-

ADRESSE2.);

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) et tous ceux qui occupent les lieux de son chef dans la forme légale

et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés;

réserve la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

refixe l’affaire à l’audience du 30 mai 2024 à 14.30 heures salle n° 1;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais de la mise à exécution éventuelle du présent

jugement ;

réserve les frais pour le surplus.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.