Tenant eviction granted for unlawful possession; landlord awarded procedural costs; provisional execution denied due to public order rules.

Répertoire No. 1067/24

L-BAIL-434/23

Audience publique du 20 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et son épouse

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître José LOPES GONCALVES, avocat à la Cour, demeurant

à Diekirch

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

représentée par la société ETUDE REAL, AVOCATS A LA COUR SARL, société

à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-1511

LUXEMBOURG, 151, avenue de la Faïencerie, représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B275449

comparant à l’audience par Maître Léa FAUVERTEIX, avocate, en remplacement

de Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS, avocate à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 29 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 21 août 2023.

Lors de la prédite audience, la société ETUDE REAL, AVOCATS A LA COUR

SARL se présenta pour la partie défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 25 octobre 2023, puis au 15 janvier 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Emmanuelle KELLER, en remplacement de

Maître

José LOPES GONCALVES,

et Maître

Léa FAUVERTEIX, en

remplacement de Maître Ana Maria REAL GERALDO DIAS, cette dernière en

représentation de la société ETUDE REAL, AVOCATS A LA COUR SARL, furent

entendues en leurs moyens et conclusions. Par la suite, l’affaire fut refixée pour

la continuation des débats à l’audience du 28 février 2024.

Lors de la dernière audience, Maître José LOPES GONCALVES et Maître Léa

FAUVERTEIX furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 29 juin 2023, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de

voir déclarer résilié le bail conclu entre parties et de s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans la quinzaine à partir de la notification du jugement

à intervenir.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 750

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et ils

demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils exposent que suivant contrat de bail du 27 mars 2009, ils ont loué à la

défenderesse une maison sise à L-ADRESSE2.).

Par courrier du 17 juin 2022, ils auraient résilié le contrat de bail pour besoin

personnel au 31 mai 2023, mais la défenderesse refuserait de libérer les lieux.

PERSONNE3.) ne conteste pas la résiliation du bail, mais elle demande à se voir

accorder un délai de déguerpissement de six mois au minimum, en faisant valoir

qu’elle n’aurait pas reçu la lettre de résiliation et qu’elle n’aurait partant été avisée

que tard du fait qu’elle doit quitter le logement, et que la recherche d’un logement

serait difficile étant donné qu’elle serait handicapée et ne percevrait que les

prestations pour personnes handicapées par le FONDS NATIONAL DE

SOLIDARITE, et qu’elle aurait deux enfants scolarisés à charge, de sorte à

nécessiter un logement comprenant trois chambres à coucher.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) disent être d’accord avec un délai de

déguerpissement de trois mois, mais ils s’opposent à l’octroi d’un délai de

déguerpissement plus long en soulignant que la défenderesse a d’ores et déjà

bénéficié d’un long délai pour se reloger.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 27 mars

2009 pour une durée d’un (1) an, renouvelable par tacite reconduction d’année

en année, ayant pris effet 1er mai 2009, les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) une maison sise à L-7765

Bissen, 13A, rue de la Chapelle, moyennant paiement d’un loyer mensuel initial

de 650 euros, augmenté suivant avenant du 30 mai 2013 au montant de 800

euros à partir du 1er juin 2013 et suivant avenant du 7 juin 2018 au montant de

900 euros à partir du 1er juin 2018.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur

un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle

cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Et l’article 12 (3) de la même loi dispose que :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et

s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle

doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Il résulte des pièces versées en cause par les requérants que par courrier

recommandé de leur mandataire du 17 juin 2022, ils ont notifié à PERSONNE3.)

la résiliation du bail existant entre parties, pour besoin personnel, avec effet au

31 mai 2023, donc moyennant respect du préavis légal de six mois, et le texte de

l’article 12(3) a dûment été reproduit dans ce courrier.

Tel qu’il a été précisé ci-avant, le contrat de bail a pris effet le 1er mai 2009, et

comme les avenants ultérieurs ne peuvent légalement pas modifier la date

anniversaire du contrat de bail, le bail aurait dû être résilié au 1er mai 2023.

Toutefois, comme le courrier de résiliation date du 17 juin 2022, à savoir qu’à la

date du 1er mai 2023, le préavis légal de six mois était dûment respecté, et à

défaut de contestations formulées par la défenderesse à cet égard, ni quant au

besoin personnel invoqué, il y a lieu de constater que le contrat de bail a

valablement été résilié avec effet au 31 mai 2023.

Par voie de conséquence, PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre depuis

le 1er juin 2023, de sorte qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) peuvent

valablement requérir son déguerpissement.

Il résulte des modalités de remise du courrier recommandé de résiliation du bail

que la défenderesse a dûment été avisée le 20 juin 2022, mais qu’elle n’est pas

allée récupérer ce courrier, à savoir que l’éventuelle information tardive de la

résiliation du bail, laquelle reste d’ailleurs à l’état de pure allégation, serait en tout

état de cause exclusivement imputable à la négligence de la défenderesse, de

sorte qu’elle ne saurait s’en prévaloir utilement.

Dans la mesure où PERSONNE3.) ne verse, ensuite, en cause aucune pièce qui

établirait qu’elle ait effectué la moindre recherche de logement, alors que le

contrat de bail est résilié depuis le 31 mai 2023 et que la requête en justice date

du 29 juin 2023, l’octroi d’un délai de déguerpissement supérieur aux trois mois

acceptés par les requérants ne se justifie pas, même en considération de la

situation précaire de la défenderesse.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 400

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à faire droit à

la demande des requérants en exécution provisoire du jugement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable ;

constate que le contrat de bail existant entre parties a valablement été résilié

avec effet au 31 mai 2023 ;

dit que depuis le 1er juin 2023, PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre de

la maison sise à L-ADRESSE2.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de trois mois à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

indemnité de procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière