Tenant claims dismissed; court orders rehearing for heating charge calculations and jurisdiction split.

No. 329/24

du 18 mars 2024

Audience publique du lundi, dix-huit mars deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

1) PERSONNE1.) et son époux

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant par PERSONNE2.),

e t :

1) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), et

2) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Steve ROSA, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 27 octobre 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l’audience publique du vendredi, 8 décembre

2023, pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite

requête.

L’affaire fut utilement retenue l’audience publique du lundi, 4 mars 2024.

Le représentant des parties demanderesses exposa le sujet de l’affaire et

développa ses moyens.

Le représentant des parties défenderesses, Maître Steve ROSA, fut entendu

en ses moyens.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 27

octobre 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de céans pour :

-

« considéré le sieur PERSONNE3.) comme responsable de la

surconsommation du chauffage de l’appartement sis ADRESSE1.)

-

condamné le sieur PERSONNE3.) à verser aux locataires le montant

des charges provisoires indument perçu

-

condamné le sieur PERSONNE3.) à rembourser 50% du montant des

loyers perçu entre le octobre 2019 et le 15 janvier 2023

-

condamné le sieur PERSONNE3.) à verser aux locataires le montant

de la garantie locative qu’il a indument détourné à son profit

-

condamné le sieur PERSONNE4.) gérant de l’agence SOCIETE1.) au

remboursement de la somme reçue par les locataires pour un travail

qu’il effectuait pour le compte du sieur PERSONNE3.) ».

A l’appui de leurs prétentions, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) font valoir

que le système de chauffage du logement pris en location à ADRESSE1.)

aurait été en panne depuis le début du bail le 15 octobre 2019 jusqu’au 9 mai

2023. Malgré réclamations auprès du bailleur PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.), gérant de l’agence SOCIETE2.), il n’aurait pas été remédié

au problème. Les requérants auraient toutefois dû constater qu’ils auraient la

plus grande consommation de toute la copropriété alors que les radiateurs

auraient été constamment froids. Ils auraient été dans l’impossibilité de

calculer leur consommation réelle alors qu’ils n’auraient pas reçu les

informations utiles ou celles-ci auraient été inexactes. En date du 19 avril

2023, soit après la vente de l’appartement, ils auraient envoyé un courrier de

contestation du relevé des charges pour les années 2019 à 2023. Par courrier

du 27 avril 2023, ils auraient demandé à PERSONNE3.) de venir établir un

état des lieux afin que les locataires puissent récupérer leur caution locative

de 2.200.- euros. Ils soulignent que depuis le début du bail, les radiateurs de

l’appartement au premier étage qu’ils auraient loué, auraient tous été fermés

mais que le compteur aurait fonctionné comme s’ils étaient ouverts au

maximum. Ce ne serait qu’au 9 mai 2023 que le chauffagiste PERSONNE5.)

aurait constaté que la surconsommation était due à un problème lié aux blocs

monotubes des radiateurs et que la chaudière aurait fonctionné comme si tous

les radiateurs étaient constamment en demande d’eau chaude. Ce problème

aurait pu être résolu par les parties défenderesses, si elles avaient pris leurs

responsabilités.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont conclu avant toute défense au fond à

l’incompétence ratione materiae du tribunal de paix, siégeant en matière de

bail à loyer. Ils estiment en effet que les demandes seraient relatives à la

responsabilité civile des défendeurs. Ainsi, PERSONNE4.) n’aurait jamais

interagi à titre personnel avec les requérants. Il aurait toujours agi en sa

qualité de gérant de la société SOCIETE2.). Le tribunal serait incompétent

pour connaître de la demande dirigée à son encontre alors qu’elle ne serait

pas relative à un litige de bail à loyer. Le tribunal serait pareillement

incompétent ratione materiae pour connaître de la demande contre

PERSONNE3.) alors qu’il aurait vendu l’appartement en question et que

l’acquéreuse PERSONNE6.) aurait été subrogée dans ses droits et

obligations découlant du contrat de bail. Subsidiairement, les défendeurs

soulèvent la nullité de la demande pour cause de libellé obscur alors qu’il ne

serait pas déterminable ce qui leur est reproché et quelle serait la base légale.

Par ailleurs, les demandes seraient encore irrecevables pour ne pas être

chiffrées. Plus subsidiairement, les défendeurs soulèvent la fin de non-

recevoir de la demande tirée du défaut de qualité à agir dans le chef de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.). Plus subsidiairement, la demande

serait irrecevable pour avoir été introduite par voie de requête et non par voie

de citation, mode de saisine prévu en matière civile. En dernier ordre de

subsidiarité,

PERSONNE3.)

a conclu à voir réserver sa demande

reconventionnelle s’élevant à environ 3.590.- euros pour des arriérés de

charges locatives en souffrance. Il a encore tenu à contester l’ensemble des

allégations des requérants ainsi que leurs demandes en leur principe et

quantum. Ainsi, les locataires n’auraient jamais fait état de tels problèmes et

leur première réclamation daterait d’avril 2023, soit après la vente de

l’appartement à PERSONNE6.). Les parties requises ont finalement requis

chacune l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros à laquelle

seraient à condamner les parties demanderesses solidairement sinon in

solidum.

Aux termes de l’article 3, point 3° du nouveau code de procédure civile, le

juge de paix connaît de « toutes les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention ».

S’agissant d’une compétence d’exception, elle est d’interprétation stricte. Ne

tombent partant pas sous la compétence du juge de paix siégeant en matière

de bail à loyer les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

L’incompétence en raison de la nature du litige est d’ordre public ; les parties

ne peuvent pas y renoncer et le juge doit soulever ce moyen d’office, sous

réserve du respect du principe du contradictoire.

Comme il est constant en cause que PERSONNE4.) n’a pas et n’a jamais eu

la qualité de bailleur, respectivement de locataire, à l’égard

de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), le juge de paix saisi par la requête en

matière de bail à loyer, est matériellement incompétent pour connaître de la

demande dirigée contre PERSONNE4.), le gérant de l’agence immobilière la

société SOCIETE2.).

En ce qui concerne PERSONNE3.), il est constant en cause que celui-ci a

loué aux requérants son appartement sis à L-ADRESSE1.), suivant contrat

de bail du 26 septembre 2019, ayant pris effet au 15 octobre 2019, et que par

contrat de vente notarié du 14 février 2023, il a vendu ledit appartement à

PERSONNE6.). Cet acte contient certes une clause aux termes de laquelle

« la partie acquéreuse est tenue de respecter les baux, soit verbaux soit

écrits, pouvant exister et sera par contre subrogée dans les droits de la partie

venderesse contre les locataires ».

Or, il convient de rappeler que la subrogation de l’acquéreur au vendeur,

quant au bail, n’opère que pour l’avenir. Toutes les dettes du bailleur acquises

avant la vente restent à sa charge. Celui-ci reste, dans les mêmes conditions,

créancier du preneur (loyers arriérés par exemple), sauf clause dérogatoire

dans l’acte de vente (Henri DE PAGE : Traité élémentaire de droit civil, tome

IV, les principaux contrats, 1ère partie, n° 772, 3ème édition, 1972,

Bruylant).

Comme il s’agit en l’espèce d’obligations du bailleur antérieures à la vente

de l’appartement, c’est à juste titre que les requérants ont saisi le tribunal de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour connaître de leur demande

contre leur ancien bailleur PERSONNE3.). Le tribunal est dès lors compétent

pour en connaître et le moyen tiré du défaut de qualité est pareillement à

rejeter au même titre que celui tiré du mode de saisine dudit tribunal par voie

de requête.

PERSONNE3.) soulève encore l’irrecevabilité de la requête pour libellé

obscur.

En vertu de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, la requête introductive d’instance doit indiquer

sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et préciser

l’objet de celle-ci.

Cette prescription doit être interprétée en ce sens que l’indication exacte des

prétentions et la désignation des circonstances de fait qui forment la base de

la demande sont requises. La description des faits doit être suffisamment

précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique

de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de

celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés.

Une partie traduite en justice doit, pour pouvoir préparer sa défense, savoir

de façon précise ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels

motifs le demandeur se fonde. L’objet de la demande doit toujours être

énoncé de façon claire et complète, à la différence de l’exposé des moyens,

qui peut être sommaire.

C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné

est suffisamment précis et explicite.

En l’espèce, la requête introductive répond aux exigences légales et

PERSONNE3.) a pu comprendre les prétentions des requérants qui réclament

le remboursement des avances sur charges indument perçues, de 50% des

loyers perçus entre octobre 2019 et le 15 janvier 2023 ainsi que de la garantie

locative.

L’exception de nullité de la requête est partant à rejeter.

Le tribunal note encore que, tel que l’a fait remarquer la partie défenderesse,

les différentes demandes en remboursement ne sont pas chiffrées.

Néanmoins, les demandes en remboursement de la garantie locative et de la

moitié des loyers réglés par les locataires sont chiffrables sur base des pièces

versées en cause tandis que la demande en remboursement des avances sur

charges locatives sera chiffrable dès que l’ancien bailleur PERSONNE3.)

aura présenté son décompte de charges pour la période d’octobre 2019 à

février 2023.

La requête introductive d’instance est par ailleurs encore recevable en la

forme.

Tel qu’exposé, les parties sont en litige quant au décompte global des charges

locatives et l’affaire n’étant pas instruite quant à ce volet, il y a lieu

d’ordonner la réouverture des débats et de refixer l’affaire à une audience

ultérieure afin de permettre aux parties de présenter, le cas échéant, un

décompte tenant compte des créances respectives.

Il y a lieu de réserver les demandes, droits et moyens des parties ainsi que les

frais.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

se déclare matériellement incompétent pour connaître de la demande dirigée

contre PERSONNE4.) ;

se déclare matériellement compétent pour connaître de la demande dirigée

contre PERSONNE3.) ;

reçoit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en la forme ;

ordonne la réouverture des débats ;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

27 mai 2024 à 15.30 heures, salle 1 ;

réserve les demandes, droits et moyens des parties ainsi que les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.