Tenant's challenge to rent commission decision dismissed; court orders tenant to pay landlord rent and costs.

Répertoire n°694/2024

E-BAIL-362/23

Audience publique du 15 mars 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Edoardo

TIBERI, avocat à la Cour, demeurant à Differdange,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Martine

KRIEPS, avocat à la Cour, demeurant à Bereldange.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 7 juillet 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 27 septembre 2023, date à

laquelle l’affaire fut fixée au 20 octobre 2023.

Après trois refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 2 février 2024, les mandataires des parties entendus en leurs

moyens et explications.

La continuation des débats fut fixée au 1er mars 2024, audience lors de laquelle les

mandataires des parties exposèrent leurs moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 7 juillet 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins suivantes :

« A titre principal,

voir constater que le président de la commission des loyers de la ADRESSE3.) ne

remplit pas les conditions d’impartialité requises pour siéger dans le dossier céans,

par conséquent, voir annuler la décision de la commission des loyers de la

ADRESSE3.) pour violation des principes généraux du droit découlant notamment de

la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne,

A titre subsidiaire,

Voir déclarer non fondée la diminution du montant du loyer pour trouble de jouissance

dans le chef de la requérante,

par conséquent, à voir annuler, sinon retirer la décision de la commission des loyers

de la ADRESSE3.) du 17 mai 2023 de diminuer le montant du loyer,

voir déclarer non fondée la fixation du loyer décidée par la commission des loyers de

la ADRESSE3.),

par conséquent, voir annuler la fixation du montant du loyer de la commission des

loyers de la ADRESSE3.) du 17 mai 2023,

voir condamner en tout état de cause la partie défenderesse pour le tout à l’entièreté

des frais et dépens, au vœu de l’article 238 du Nouveau Code de procédure Civile et

en ordonner la distraction au profit de Maître Edoardo TIBERI qui affirme en avoir fait

l’avance, sinon instituer un partage largement favorable à la partie de Maître TIBERI,

voir condamner la partie défenderesse à payer à la requérante la somme de

1.000,00.- EURO sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile

alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les

dépens à la charge de Madame PERSONNE1.),

réserver à la requérante tous autres droits, dus, moyens et actions ;

condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou

appel sur minute et avant l’enregistrement ;

sous toutes réserves. »

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’elle entend formuler un recours

contre la décision de la Commission des loyers de la ADRESSE3.) du 17 mai 2023

ayant réduit le loyer à 850.- euros à partir du 1er avril 2023 jusqu’à ce que les

problèmes concernant les infiltrations d’eau soient résolus et ayant fixé le loyer à

1.004,63 euros à partir du premier mois qui suit le jour où les problèmes concernant

les infiltrations d’eau ont été résolus. La commission aurait en outre demandé à la

bailleresse de lui fournir une attestation des réparations.

Après avoir conclu à la recevabilité ratione materiae, à la recevabilité ratione loci ainsi

qu’à la recevabilité ratione temporis de la présente requête, la requérante soutient

que la décision de la Commission des loyers doit être annulée alors que les principes

généraux du droit, découlant notamment de la Charte des droits fondamentaux de

l’Union européenne, n’auraient pas été respectés. Elle soutient que le président de

ladite commission, PERSONNE3.), se trouvait en conflit d’intérêt alors que

PERSONNE2.), la locataire ayant introduit la demande en réduction du loyer devant

la Commission des loyers, figurait sur la même liste électorale pour les élections

communales et serait une amie proche de PERSONNE3.). Elle estime que ce fait

aurait dû conduire le président de la Commission des loyers à se « déclarer

incompétent » afin de garantir les principes généraux du droit, notamment le principe

d’impartialité ou encore le principe d’équité.

Quant au fond, la requérante conteste la décision de réduction du loyer tant en son

principe qu’en son quantum. Elle fait valoir que la commission a décidé de réduire le

loyer de 32% à 850.- euros au motif que la jouissance des lieux serait troublée. Cette

réduction aurait été décidée de façon discrétionnaire sans se baser sur des faits

précis ou sur un calcul clair et précis.

Elle conteste également la diminution du loyer à 1.004,63 euros en soutenant que la

Commission des loyers a uniquement pris en compte le capital investi tel qu’il résulte

d’un acte de vente du 11 mars 2010 sans prendre en compte d’autres investissements

importants, tels l’installation d’une cuisine ou le renouvellement de la salle de bain et

sans prendre en compte l’inflation.

A l’audience des plaidoiries du 1er mars 2024, la requérante maintient ses demandes

telles que formulées dans la requête. Elle fait valoir que le fait que le président de la

Commission des loyers de la ADRESSE3.) est un ami proche de la locataire constitue

une violation du principe d’équité et d’impartialité tels que prévus à l’article 47 de la

Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne et de l’article 6 de la

Convention européenne des droits de l’homme. Elle soutient encore qu’il résulte des

pièces versées par la partie adverse que cette dernière a envoyé les documents remis

à la Commission des loyers à PERSONNE4.), qui figurait également sur la même liste

électorale pour les élections communales. Elle demande ainsi principalement

l’annulation de la décision de la Commission des loyers et subsidiairement elle

demande à la voir dire non fondée en soutenant que la diminution du loyer n’est pas

justifiée. Elle verse deux factures d’un montant total de 4.876,45 euros concernant

des travaux effectués dans les lieux loués qui devraient être pris en compte dans le

calcul de la valeur locative de l’appartement.

PERSONNE2.) explique que le bail conclu entre parties a entretemps été résilié d’un

commun accord des parties au 31 juillet 2023. Elle soutient que jusqu’au mois de juin

2023 inclus, elle a payé le loyer intégral tel que convenu entre parties et que ce n’est

que pour le mois de juillet 2023 qu’elle a payé le loyer de 850.- euros tel que réduit

par la Commission des loyers.

Elle se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la demande. Elle

conclut au rejet de la demande en annulation de la décision de la Commission des

loyers à défaut de base légale invoquée par la partie requérante. En tout état de

cause, elle conteste l’existence d’un quelconque conflit d’intérêt dans le chef de

PERSONNE3.) ayant siégé comme président de la Commission des loyers. Elle

soutient que PERSONNE3.) n’a aucun intérêt personnel dans cette affaire et que le

seul fait qu’il est membre du même parti politique ne signifie pas qu’il existe des liens

amicaux étroits entre eux. Elle donne encore à considérer que deux autres

assesseurs siégeaient avec de PERSONNE3.), de sorte qu’il n’a pas pris seul la

décision litigieuse. Elle précise finalement que PERSONNE1.) ne s’est même pas

présentée à la réunion devant la Commission des loyers.

Elle explique que les pièces remises à la Commission des loyers ont été envoyées à

PERSONNE4.) afin que ce dernier puisse les imprimer alors qu’elle ne dispose pas

d’imprimante. Ce fait ne serait ainsi d’aucune pertinence dans le présent litige.

Quant au fond, PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) avait uniquement remis

l’acte de vente, de sorte qu’à défaut d’autres pièces, c’est à bon droit que la

Commission des loyers s’est basée sur le prix de vente pour effectuer le calcul de la

valeur locative. Elle soutient avoir versé à la Commission des loyers de nombreux

documents concernant les dégâts des eaux affectant les lieux loués et que la décision

de la Commission des loyers n’a partant pas été prise de façon arbitraire.

En ce qui concerne les deux factures que PERSONNE1.) verse actuellement, elle

soutient qu’il s’agit de travaux d’électricité et de plinthes que la bailleresse s’était

engagée à faire lors de l’entrée dans les lieux.

Elle explique que les dégâts des eaux sont survenus dès le premier mois de la

location et qu’elle a immédiatement informé le syndic et la bailleresse de ces

problèmes.

A titre reconventionnel, PERSONNE2.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à

lui restituer le montant de la garantie locative à hauteur de 3.750.- euros avec les

intérêts de retard tels que de droit à compter de la demande par courrier du 17 août

2023, jusqu’à solde. Elle demande encore à ce que la réduction du loyer au montant

de 850.- euros pour perte de jouissance locative soit applicable dès le 1er août 2022

et elle demande à se voir rembourser le montant de 4.400.- euros à titre de loyer trop

payé pendant la période du 1er août 2022 au 30 juin 2023. Pour le surplus, elle

demande la confirmation de la décision de la Commission des loyers. Elle sollicite en

outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) s’oppose à la restitution de la garantie locative en soutenant que les

décomptes des charges ne sont pas encore finalisés.

Elle soulève l’incompétence matérielle du tribunal pour décider de la réduction

rétroactive du loyer, seule la Commission des loyers pouvant décider d’une diminution

du loyer. Elle s’oppose en tout état de cause à voir rétroagir la diminution au 1er août

2022 et à voir restituer un quelconque trop payé à la locataire en soutenant que cette

dernière était au courant des problèmes des dégâts des eaux. Elle conteste

également l’indemnité de procédure sollicitée par la partie adverse.

PERSONNE2.) maintient sa demande en restitution de la garantie locative en

soutenant que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les décomptes sont en

train d’être effectués et elle conclut à la compétence du tribunal sur base des

dispositions de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile. Elle conteste

formellement que la bailleresse l’ait avertie de ces problèmes lors de la signature du

contrat de bail et elle donne à considérer que lorsqu’elle a quitté les lieux en date du

31 juillet 2023, le problème n’était toujours pas résolu.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que suivant contrat de bail signé en date du 20 juin 2022,

ayant pris effet le 1er août 2022, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.)

un appartement au 4ème étage d’une résidence sise à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.250.- euros, payable d’avance le premier de

chaque mois.

Après l’apparition d’infiltrations d’eau dans l’appartement au niveau d’une porte-

fenêtre donnant à un balcon, PERSONNE2.) en a informé la bailleresse dès le mois

d’août 2022.

Par courrier recommandé du 1er

février 2023 adressé à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) a sollicité une diminution du loyer de 400.- euros par mois en raison

d’un défaut de jouissance paisible dès le début du contrat des lieux loués dû à une

infiltration d’eau venant du balcon en cas de pluie.

A défaut de réaction de la part de PERSONNE1.), PERSONNE2.) a déposé en date

du 6 mars 2023 une requête en diminution du loyer de 400.- euros auprès de la

Commission des loyers de la ADRESSE3.) pour la même raison.

Les deux parties ont été convoquées à une réunion de la Commission des loyers de

la ADRESSE3.) le 5 avril 2023 en vue d’une éventuelle conciliation. PERSONNE2.)

y était présente, mais PERSONNE1.) n’est pas venue à la réunion et a uniquement

versé un contrat préliminaire de vente de l’appartement litigieux.

En date du 17 mai 2023, la Commission des loyers de ADRESSE3.), composée de

PERSONNE3.), président, PERSONNE5.), assesseur-bailleur et PERSONNE6.),

assesseur-locataire, en présence de PERSONNE7.), secrétaire, a pris la décision

suivante :

« Vu la requête du 06 mars 2023 introduite par Madame PERSONNE2.) demeurant

ADRESSE2.) L-ADRESSE2.), au sujet d’une demande de réduction de loyer,

conformément aux articles 3 à 5 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, pour un logement sis ADRESSE2.), appartenant à PERSONNE1.).

Qu’il résulte d’après les explications fournies lors de la réunion du 05 avril 2023 qu’il

s’agit d’un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble sis ADRESSE2.) à

ADRESSE3.).

Considérant que nous sommes en présence d’un logement conforme à l’alinéa (2) de

l’article 1er de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant

certaines dispositions du Code civil ;

Que partant la loi est applicable dans le présent cas pour la partie servant à des fins

d’habitation;

Quant à la forme :

Considérant qu’il résulte de la requête que le propriétaire fut informé par courrier des

prétentions du locataire;

Que la demande en réduction a eu lieu après les six premiers mois du bail ;

Considérant que le délai de l’introduction de la requête fut respecté par le locataire;

Qu’en conséquence, la demande est recevable ;

Quant à la fixation du loyer :

Considérant que les parties étaient convoquées à l’administration communale le 05

avril 2023 en vue d’une éventuelle conciliation :

Considérant que cette conciliation n’a pas pu se faire vu que le propriétaire n’est pas

venu à la réunion :

Qu’il résulte d’après le contrat préliminaire de vente, en l’absence de tout autre

document permettant d’évaluer le capital investi, que le loyer de 1250€ actuellement

demandé par le bailleur n’est pas justifié alors que conformément à l’article 3 de la

Loi, la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un

revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement ;

Capital investi : 241110€

Loyer : 241110 x 0.05 / 12 = 1004,63€

Par ces motifs :

Vu la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du Code civil ;

Après délibération et à l’unanimité des voix la commission:

1. Déclare la demande recevable :

2. Fixe le loyer à 850€ à partir du 01 avril 2023 et ceci jusqu’à ce que les problèmes

concernant les infiltrations d’eau soient résolus :

3. Fixe le loyer à 1004,63€ à partir du premier mois qui suit le jour où les problèmes

concernant les infiltrations d’eau ont été résolus ;

4. La commission demande au bailleur de lui introduire une attestation des

réparations.

Extrait de la loi en question :

Art. 10 Contre la détermination du loyer par la commission, il est ouvert une action

devant le juge de paix du lieu de la situation du logement. Cette action devra être

formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du procès-verbal de la

commission. Elle sera introduite, instruite et jugée conformément à la procédure

prévue aux articles 19 à 25. La copie du procès-verbal de la commission sera jointe

à la requête.

Si aucun recours n’est introduit suite à la notification de la décision de la commission

dans les délais fixés, il est présumé d’une manière irréfragable que la décision de la

commission est acceptée de part et d’autre.

La décision du juge de paix pourra être frappée d’opposition ou d’appel dans les

formes et délais prévus aux articles 23 et 25. »

Par requête déposée en date du 7 juillet 2023 au greffe du Tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, PERSONNE1.) a formé un recours

contre la décision précitée du 17 mai 2023.

Il résulte des explications fournies à l’audience que le contrat de bail conclu entre

parties a été résilié d’un commun accord des parties avec effet au 31 juillet 2023.

-

Quant à la recevabilité du recours introduit par PERSONNE1.) contre la décision

de la Commission des loyers

L’article 10 alinéa 1er de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose que « Contre la détermination du loyer par la commission, il est ouvert une

action devant le juge de paix du lieu de la situation du logement. Cette action devra

être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du procès-verbal

de la commission. Elle sera introduite, instruite et jugée conformément à la procédure

prévue aux articles 19 à 25. La copie du procès-verbal de la commission sera jointe

à la requête. »

Il résulte des pièces versées en cause que la décision de la Commission des loyers

a été notifiée à PERSONNE1.) en date du 8 juin 2023.

Le recours a partant été valablement introduit par PERSONNE1.) devant le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette.

-

Quant à la demande en annulation de la décision de la Commission des loyers

pour violation de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme,

respectivement de l’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union

européenne

PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE3.), ayant siégé comme président de la

Commission des loyers, avait un conflit d’intérêt alors qu’il figurait sur la liste

électorale du même parti politique que PERSONNE2.) pour les élections communales

en juin 2023. Elle en déduit qu’il était un ami proche de PERSONNE2.) et que ceci

crée un doute quant à son impartialité. Elle lui reproche encore d’avoir envoyé par

courriel tout le dossier remis à la Commission des loyers à PERSONNE4.) qui figurait

également sur la même liste électorale.

L’article 6 § 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme impose un procès

devant un tribunal impartial et indépendant. Il est décidé que la partie qui doute de

l’impartialité d’un magistrat au sens de l’article 6 § 1 de la Convention Européenne

des Droits de l’Homme peut invoquer le fait mettant en cause cette impartialité en

proposant la récusation du magistrat concerné selon la procédure de la récusation

prévue par le nouveau code de procédure civile pour garantir l’impartialité du tribunal

(cf. Cour d’appel 4 décembre 2002, arrêt civil n° 742/02).

L’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne garantit

également le droit du justiciable à ce que sa cause soit entendue par un tribunal

indépendant et impartial, établi préalablement par la loi.

Tout en ne contestant pas avoir figuré sur la même liste électorale que

PERSONNE3.), PERSONNE2.) conteste avoir des liens amicaux étroits avec lui et

elle conclut au rejet du moyen de nullité invoqué. Pour le surplus, aucune partialité de

la part du président de la Commission des loyers ne serait établie, ce dernier n’ayant

par ailleurs pas pris la décision seul, mais ensemble avec deux autres assesseurs.

Il est constant en cause que bien que régulièrement convoquée PERSONNE1.) ne

s’est pas présentée à la réunion de la Commission des loyers.

La partie qui avait la possibilité d’exercer son droit de récusation et qui ne l’a pas fait,

est ensuite irrecevable à soulever la violation des droits de l’homme imposant un

procès devant un tribunal impartial et indépendant (cf. Cass. française 2e civ, 6 mai

1999, 2 arrêts : Le Grand Gallion et Laye, D.1999, IR 152; RTD civ 1999, 686, obs.

J. Normand).

En omettant de récuser le président de la Commission des loyers au moment où elle

devait comparaître devant lui, le moyen basé sur une prétendue partialité du président

PERSONNE3.) est à déclarer irrecevable.

En tout état de cause, le tribunal se doit de noter que PERSONNE1.) ne rapporte

aucune preuve que PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sont liés par des liens amicaux

proches ayant empêché PERSONNE3.) de prendre une décision impartiale dans une

composition collégiale. Par ailleurs, le fait que PERSONNE2.) a envoyé les

documents remis à la Commission des loyers à qui que ce soit aux fins d’impression

n’a aucune pertinence dans le présent litige.

-

Quant au fond

PERSONNE1.) conteste la décision prise par la Commission des loyers en lui

reprochant d’un côté de ne pas avoir pris en compte la valeur réelle de l’immeuble et

les investissements qui y ont été effectués depuis l’acquisition et d’un autre côté

d’avoir réduit le loyer en raison des infiltrations d’eau dont la locataire aurait eu

connaissance depuis le début du bail.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation de la décision en ce qu’elle a réduit le loyer

sur base du capital investi par la bailleresse et en ce qu’elle a réduit le loyer mensuel

de 400.- euros compte tenu des infiltrations d’eau dont elle conteste avoir eu

connaissance au moment de la conclusion du contrat de bail.

Aux termes de sa requête introduite en date du 6 mars 2023, PERSONNE2.) avait

sollicité la réduction du loyer pour la raison suivante : « Depuis le début du contrat, je

ne peux jouir paisiblement du logement pour cause d’une intrusion d’eau venant de

la terrasse vers l’appartement en cas de pluie. Malgré avoir averti la bailleresse à

maintes reprises, jusqu’à aujourd’hui rien n’a été mis en place pour remédier à cette

situation désagréable ».

L’article 9(3) alinéa 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 dispose que la

Commission des loyers détermine le loyer d’après les règles établies par les articles

3 à 5.

Les articles 3 à 5 de ce texte réglementent la fixation du loyer en fonction du capital

investi dans le logement. L’article 3 dispose notamment que « la location d’un

logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel

dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement. »

La Commission des loyers n’a dès lors compétence que pour statuer sur la valeur

locative d’un logement à usage d’habitation, valeur qui est à fixer en fonction des

règles relatives au capital investi (articles 3 à 5 de la loi modifiée de 2006), étant

précisé que la Commission des loyers compétente ne pourra être saisie de l’affaire

que si la partie contestante prouve que l’évaluation ne saurait manifestement

correspondre à la valeur marchande comparable. Cette partie ne devra cependant

pas démontrer le capital réellement investi, mais uniquement le caractère nettement

surfait ou sous-fait du loyer. Pour mesurer ce caractère surfait ou sous-fait sans pour

autant tomber dans des calculs trop difficiles, il suffira de se rapporter à la valeur

marchande comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans

la vicinité. La Commission des loyers, saisie conformément à la procédure prévue à

l’article 8, retrouvera dans ce cas une certaine liberté d’évaluation du capital investi

actualisé (cf. Travaux parlementaires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation n°5216, commentaire des articles, p.17).

Elle déterminera le capital investi en tenant compte des critères suivants: valeur du

terrain, volume de l’immeuble loué, surface louée, qualité de l’équipement, état

d’entretien et finition du logement. S’il s’agit d’un logement dans un immeuble en

copropriété, il devra être tenu compte des parties communes dans l’évaluation du

capital investi (op.cit.).

L’article 9(4) de la loi modifiée de 2006 prévoit d’ailleurs que : « en cas de

détermination du loyer, le procès-verbal contiendra l’évaluation du logement par

rapport aux critères légaux et réglementaires et le montant du loyer. (…) ».

Force est toutefois de constater que, dans le présent cas d’espèce, la locataire a saisi

la Commission des loyers afin de réduire le loyer en raison de problèmes d’infiltrations

d’eau en cas de pluie et non pas parce qu’elle estimait que le loyer était trop élevé

par rapport au capital investi.

Or, tel qu’il a été développé ci-avant, la Commission des loyers n’est compétente que

pour fixer le loyer conformément aux articles 3 à 5 de la loi précitée de 2006 et non

pas pour connaître d’une réduction du loyer dirigée contre un bailleur pour violation

de ses obligations découlant des articles 1719 à 1721 du code civil (cf. en ce sens

TAL 30 juin 2015, n°167352 du rôle et TAL5 décembre 2017, n°175108 du rôle).

La Commission des loyers était partant incompétente pour fixer le loyer à 850.- euros

à partir du 1er avril 2023 jusqu’à ce que les problèmes soient résolus et pour demander

au bailleur de lui adresser une attestation des réparations.

En ce qui concerne la fixation du loyer au montant de 1.004,63 euros sur base du

capital investi tel qu’il résultait des pièces soumises à la Commission des loyers, le

tribunal note qu’outre le fait qu’une telle fixation n’avait pas été sollicitée par la

requérante, elle n’aurait en tout état de cause pu s’appliquer qu’après l’écoulement

d’un délai de deux ans après la signature du contrat de bail.

En effet, si l’article 8 de la loi de 2006 dispose que la requête en réduction ou en

augmentation du loyer n’est pas recevable pendant les six premiers mois du bail,

l’article 3(5) de la même loi dispose que le loyer ne peut faire l’objet d’une adaptation

que tous les deux ans.

En l’occurrence, le contrat de bail avait pris cours le 1er août 2022, de sorte qu’une

adaptation n’aurait pu devenir effective qu’à partir du 1er août 2024.

Dans la mesure où le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des parties

avec effet au 31 juillet 2023, cette adaptation du loyer est devenue sans objet et le

tribunal ne s’y attardera pas.

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de réformer la décision de

la Commission des loyers et de retenir que le loyer reste fixé au montant de 1.250.-

euros tel qu’initialement convenu entre parties.

A défaut de demande en paiement à titre d’arriéré de loyer formulée par

PERSONNE1.) à l’égard de PERSONNE2.), le tribunal ne saurait condamner cette

dernière au paiement du solde du loyer du mois de juillet 2023.

-

Quant aux demandes reconventionnelles dirigées par PERSONNE2.) contre

PERSONNE1.)

PERSONNE1.) conclut à l’incompétence du tribunal saisi pour connaître d’une

demande en réduction du loyer, seule la Commission des loyers étant compétente

pour toiser une telle demande.

Compte tenu des développements repris ci-avant, il y a cependant lieu d’écarter ce

moyen d’incompétence alors qu’en l’espèce la réduction du loyer et le remboursement

des loyers trop payés sont demandés pour cause de violation par la bailleresse de

ses obligations contractuelles découlant des articles 1719 et 1721 du code civil. Le

tribunal de paix siégeant en matière de bail est partant compétent pour en connaître.

Il l’est également pour statuer sur la demande en restitution de la garantie locative.

PERSONNE2.) demande à ce que le loyer convenu entre parties de 1.250.- euros

soit réduit de 400.- euros, soit à 850.- euros, en raison d’un défaut de jouissance

paisible des lieux loués dès le début du contrat. Elle demande en outre à se faire

rembourser le loyer trop payé à hauteur de 4.400.- euros pour la période d’août 2022

à juin 2023 inclus.

Elle fait valoir qu’en cas de pluie, des infiltrations d’eau se propageaient à l’intérieur

de l’appartement autour de la porte-fenêtre du balcon. Elle soutient en avoir informé

la bailleresse dès le début du bail, mais que cette dernière n’a jamais rien entrepris

pour y remédier.

PERSONNE1.) ne conteste pas l’existence de telles infiltrations et en avoir été

informée par la locataire, mais elle soutient que cette dernière en avait connaissance

lors de la conclusion du contrat. Elle s’oppose ainsi à la réduction du loyer.

Le tribunal se doit de rappeler qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur

est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée.

L’obligation de jouissance paisible implique pour le bailleur de faire jouir paisiblement

le preneur de l’objet loué pendant toute la durée du bail. La garantie de la jouissance

paisible a pour base la responsabilité contractuelle. Tenu de procurer au preneur la

jouissance paisible, le bailleur est responsable sur base des articles 1719 et 1721 du

code civil des troubles de jouissance qui, d’après le droit commun de la responsabilité

contractuelle, lui sont imputables (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général n°181).

Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur doit faire pendant la durée

du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les

réparations locatives. Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux

ou réparations qui s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et

complètement de la chose louée.

Il appartient aussi au locataire d’avertir le bailleur de la nécessité d’effectuer des

réparations ou de dégradations du bien loué (cf. Les Novelles, Le louage de choses,

éd. 2000, n°808).

Une mise en demeure formelle n’est cependant pas requise. Il suffit que le bailleur ait

été mis au courant de la nécessité des travaux à exécuter (cf. Marianne Harles,

Compte-Rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 106).

Il appartient dans un premier temps au preneur d’établir le manquement allégué du

bailleur à son obligation d’entretien et de réparation.

Il résulte des éléments du dossier que dès le début du bail, des infiltrations d’eau se

sont produites en cas de pluie par la porte-fenêtre du balcon qui n’était pas étanche.

PERSONNE2.) a informé la bailleresse à plusieurs reprises de ces problèmes dès le

mois d’août 2022.

PERSONNE2.) verse en cause plusieurs courriels échangés entre les parties dans

lesquels elle a dénoncé les problèmes ainsi que des photos qu’elle a envoyées à

PERSONNE1.) qui montrent à chaque fois une flaque d’eau à l’intérieur de

l’appartement à côté de la porte-fenêtre donnant sur le balcon.

Tout en ne contestant pas avoir été informée de ces infiltrations, PERSONNE1.) ne

verse aucune pièce de laquelle il résulte qu’elle ait entrepris des démarches utiles

pour faire cesser les problèmes.

Contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), il ne résulte d’aucun élément du

dossier que PERSONNE2.) avait été informée des problèmes d’infiltrations avant la

conclusion du contrat de bail. L’état des lieux d’entrée ne fait pas état d’un quelconque

problème d’étanchéité de la porte-fenêtre donnant sur le balcon.

Au vu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, le tribunal

retient qu’il est indéniable que les infiltrations d’eau en cas de pluie ont troublé la

locataire dans la jouissance paisible des lieux loués. L’existence d’une perte de

jouissance dans le chef de la locataire peut partant valablement être retenue.

L’inexécution de l’obligation d’entretien par le bailleur ne justifie pas une réduction du

loyer, même si le preneur est privé de la jouissance d’une partie du bien. En effet,

contrairement à l’article 1722 du code civil, les articles 1719 et 1720 du même code

n’envisagent pas une telle réduction du loyer. Le locataire a néanmoins droit à des

dommages et intérêts qui prennent souvent la forme d’une indemnité allouée par mois

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, P. 31, p. 326, n°77).

En l’espèce, à défaut d’états des lieux notant à chaque fois l’apparition des désordres

et leur durée, il n’est pas possible de déterminer ex post les périodes exactes des

troubles de jouissance. Le tribunal décide ainsi d’évaluer la perte de jouissance subie

par PERSONNE2.) ex aequo et bono au montant forfaitaire de 2.000.- euros.

Il convient dès lors de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le

montant de 2.000.- euros de ce chef.

PERSONNE2.) demande encore à voir condamner PERSONNE1.) à lui restituer le

montant de la garantie locative à hauteur de 3.750.- euros avec les intérêts de retard

tels que de droit à compter de la demande par courrier du 17 août 2023, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) s’y oppose et soutenant que les décomptes des charges ne sont pas

encore finalisés.

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à

restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise

aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette

garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit

restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut

en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses

obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur

elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au

moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses,

p. 441 et 442 sub n°1165b et s.).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n°2/2001, n°65).

Il résulte des pièces versées au dossier et des explications fournies que le contrat de

bail a été résilié d’un commun accord des parties avec effet au 31 juillet 2023.

L’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire en date du 28 juillet 2023

indique que « L’appartement a été rendu dans un très bon état ».

PERSONNE1.) ne fait actuellement état d’aucun arriéré de loyer ou d’un dégât causé

par la locataire. En ce qui concerne les décomptes des charges couvrant la période

de location, le tribunal note que dès le 17 août 2023 le mandataire de PERSONNE2.)

a informé le mandataire de PERSONNE1.) de la demande reconventionnelle en

restitution de la garantie locative. PERSONNE1.) disposait dès lors d’un délai de plus

de six mois pour remettre les décomptes.

A défaut d’une quelconque pièce remise par PERSONNE1.) justifiant la retenue de

la garantie locative, il y a lieu de faire droit à la demande en restitution de la garantie

locative et de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

3.750.- euros avec les intérêts légaux à compter du 17 août 2023 jusqu’à solde.

Les demandes accessoires

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour

de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de

procédure de PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.) l’intégralité

des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.-

euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

A défaut d’urgence ou d’un péril en la demeure, il n’y a pas lieu d’assortir le présent

jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

La demande de PERSONNE1.) en distraction des frais et dépens au profit de son

mandataire n’est pas fondée. En effet, la faculté réservée par l’article 242 du nouveau

code de procédure civile à l’avocat à la Cour de demander la distraction des dépens

n’existe que pour les frais dont il a fait l’avance dans les instances où le ministère

d’avocat est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principales et reconventionnelles en la forme,

se déclare compétent pour en connaître,

déclare irrecevable le moyen d’annulation de la décision de la Commission des loyers

de la ADRESSE3.) du 17 mai 2023 pour violation des principes généraux du droit,

dit que la Commission des loyers de la ADRESSE3.) était incompétente pour statuer

sur la demande en réduction du loyer telle que sollicitée par PERSONNE2.),

dit que la fixation du loyer par rapport au capital investi n’aurait pu s’appliquer qu’à

partir du 1er août 2024 et est en tout état de cause devenue sans objet suite à la

résiliation du bail d’un commun accord des parties au 31 juillet 2023,

partant,

par réformation de la décision de la Commission des loyers de la ADRESSE3.) du

17 mai 2023,

dit que le loyer reste fixé au montant de 1.250.- euros tel que convenu entre parties,

fixe la perte de jouissance subie par PERSONNE2.) ex aequo et bono au montant de

2.000.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.000.- euros

(deux mille euros),

dit la demande en restitution de la garantie locative fondée à hauteur de 3.750.-

euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.750.- euros

(trois mille sept cent cinquante euros) avec les intérêts légaux à compter du

17 août 2023, date de la demande, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

dit la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 450.- euros

(quatre cent cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.