Court orders tenants to vacate unauthorized housing and pay occupancy fees while denying procedural costs.

Répertoire n°691/2024

E-BAIL-64/24

Audience publique du 15 mars 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause entre

l’établissement public Office Social Commun ADRESSE1.), sis à L-

ADRESSE1.), représenté par la présidente de son conseil d’administration

et/ou le directeur de l’Office Social Commun actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée

RODESCH Avocats à la Cour, représentée par Maître Gil SIETZEN, en

remplacement de Maître Albert RODESCH,

et

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant en personne.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 8 février 2024 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 28 février 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties entendues en leurs

moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 8 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

l’Office Social Commun

ADRESSE1.)

a fait convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, pour voir constater que le contrat de mise à disposition

et d’occupation d’un logement a valablement pris fin en date du 16 juin 2023, sinon

pour voir déclarer résilié le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement

à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir. La

partie requérante demande à voir constater que les parties défenderesses sont

occupantes sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE2.) depuis le 1er janvier

2024 et elle demande à les voir condamner à déguerpir du susdit logement avec tous

ceux qui l’occupent de leur chef dans un délai de deux semaines à compter de la

notification du jugement à intervenir. La requérante demande à voir fixer l’indemnité

d’occupation à 1.600.- euros par mois d’occupation. Elle sollicite encore l’allocation

d’une indemnité de procédure de 600.- euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout, des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance

ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’elle est locataire d’un logement sis

à L-ADRESSE2.) et qu’elle a mis ce logement à disposition d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), ainsi que de leurs trois enfants mineurs

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.), en vertu d’un contrat de mise à disposition et

d’utilisation conclu en date du 19 janvier 2023 avec effet au 1er février 2023, dans le

cadre de la gestion locative sociale de l’Office Social Commun ADRESSE1.).

La requérante fait valoir que l’indemnité d’occupation a été fixée au montant mensuel

de 1.600.- euros et que la durée du contrat a été limitée à deux années suivant l’article

3 du contrat. Elle précise que le bénéfice de l’aide sociale et partant l’occupation du

logement a été contractuellement limité à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), ainsi

qu’à leurs trois enfants mineurs PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.).

Elle fait valoir qu’aux termes de l’article 4 du contrat, il est interdit au bénéficiaire de

céder le bénéfice du contrat, en tout ou en partie, ou de mettre le logement à

disposition d’un tiers et que le logement est mis à disposition des bénéficiaires en

considération de la composition du ménage au moment de la signature du contrat.

La requérante explique qu’en date du 16 mai 2023, les parties défenderesses l’ont

informée qu’elles ont accueilli cinq personnes supplémentaires dans le logement

litigieux et elle verse un certificat de résidence élargi daté du 17 mai 2023 duquel il

résulte qu’PERSONNE6.),

PERSONNE7.),

PERSONNE8.),

PERSONNE9.)

et

PERSONNE10.) sont également inscrits à cette adresse.

Elle en conclut que les parties défenderesses n’ont pas respecté les termes du contrat

et elle fait valoir que par courrier recommandé du 16 juin 2023, le contrat de mise à

disposition a été résilié avec effet au 31 décembre 2023 avec sommation de quitter

les lieux pour cette date.

Elle soutient que malgré rappel du 24 octobre 2023, les parties défenderesses n’ont

pas quitté les lieux pour le 31 décembre 2023 et n’ont pas non plus restitué les clés.

Elle considère ainsi que les parties défenderesses sont à considérer comme

occupantes sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 et elle demande au tribunal

d’ordonner leur déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries du 28 février 2024, la requérante maintient ses demandes

telles que formulées dans la requête. Elle donne à considérer que le logement a été

accordé à une famille de cinq personnes et qu’actuellement le logement est occupé

par dix personnes. Elle soutient encore qu’un délai de six mois leur a été accordé

alors qu’aux termes du contrat un délai de deux mois seulement est prévu.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent pas qu’ils ont recueilli cinq autres

membres de la famille dans leur logement. Ils expliquent que ces personnes

n’auraient pas obtenu de visa si elles n’avaient pas de domicile. PERSONNE2.)

soutient qu’elle pensait que son mari avait obtenu l’accord de l’Office social pour

accueillir ces cinq autres personnes et elle demande à pouvoir rester dans les lieux

avec au moins ses trois enfants mineurs.

Motifs de la décision

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de mise à disposition et

d’utilisation d’un logement signé en date du 19 janvier 2023, ayant pris effet le

1er février 2023, l’Office Social Commun ADRESSE1.) a mis à disposition

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), ainsi que de leurs trois enfants mineurs

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.), un logement sis à L-ADRESSE2.)

moyennant paiement d’une indemnité d’occupation de 1.600.- euros. Le contrat

prévoit l’accompagnement social personnalisé des bénéficiaires tout au long de la

durée d’utilisation du logement.

En ce qui concerne la compétence du tribunal, il y a lieu de noter que depuis la

modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation par la loi

du 5 août 2015, le juge de paix est compétent pour connaître des litiges concernant

des logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à

titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association

sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement (article

1§3g). Par contre, seules les dispositions du chapitre V de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation sont applicables (à savoir les dispositions

concernant le règlement des litiges) à l’exclusion des autres dispositions de cette loi.

Le contrat signé entre parties dispose que « Le présent contrat est conclu en

application des dispositions de l’article 66-3 de la loi modifiée du 25 février 1979

concernant l’aide au logement et est exclu du champ d’application des dispositions

de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et des articles

1708 et suivants du Code civil sur le contrat de louage, ce que chaque partie aux

présentes reconnaît et accepte expressément. »

Le contrat sur lequel l’Office Social Commun ADRESSE1.) fonde sa demande ne

constitue donc pas de contrat de bail et échappe, de par la volonté des parties et de

par son objectif d’aide sociale limitée dans le temps, aux règles protectrices et d’ordre

public de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.

L’article 4 du contrat conclu entre parties prévoit que « (…) Il est interdit au

bénéficiaire de céder le bénéfice du présent contrat, en tout ou en partie, oude mettre

le logement à disposition d’un tiers.

L’Office Social Commun met à la disposition le logement en considérant la

composition de ménage (nombre d’occupants) au moment de la signature du contrat

de mise à disposition.

En cas de changement de composition de ménage (augmentation ou diminution du

nombre de personnes dans le ménage), le bénéficiaire s’engagera à en informer sans

délai l’Office Social Commun.

L’Office Social Commun décline toute responsabilité par rapport à la recherche ou

mise à disposition d’un logement plus spacieux en cas de changement de la

composition du ménage. »

L’article 3 du contrat dispose encore que le non-respect d’une clause du contrat

constitue une faute contractuelle permettant à l’Office Social Commun de résilier le

contrat avec effet immédiat, sans aucune procédure judiciaire, par lettre

recommandée adressée au bénéficiaire.

Il résulte du contrat qu’en l’occurrence le bénéfice de l’aide sociale a été

contractuellement limité aux personnes nommément visées dans le contrat, à savoir

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), ainsi que leurs trois enfants mineurs

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.). Le logement qui leur a été mis à

disposition a été choisi compte tenu de la composition du ménage lors de la signature

du contrat.

Les parties défenderesses ne contestent pas avoir accueilli dans le logement qui leur

a été mis à disposition cinq autres personnes de leur famille, à savoir PERSONNE6.),

PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.).

Par courrier recommandé du 16 juin 2023, l’Office Social Commun ADRESSE1.) a

informé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que l’accueil de ces cinq autres personnes

constitue une violation des stipulations contractuelles et que le logement n’est pas

adapté à un ménage de dix personnes. Il les a informés qu’il n’a d’autre choix que de

résilier le contrat de mise à disposition conclu entre parties en date du 19 janvier 2023

avec un délai de préavis de six mois à compter du 1er juillet 2023 jusqu’au 31

décembre 2023. Il les a informés que passé ce délai, ils seront considérés comme

occupants sans droit ni titre.

Un courrier de rappel a été adressé à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) en date du

24 octobre 2023.

Au vu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, il est établi

que les parties défenderesses n’ont pas respecté les termes du contrat de mise à

disposition et que c’est à bon droit que par courrier du 16 juin 2023, l’Office Social

Commun ADRESSE1.) a procédé à la résiliation du contrat de mise à disposition avec

effet au 31 décembre 2023.

Etant donné qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas libéré les lieux à cette

date, ils sont à considérer comme occupants sans droit ni titre du logement sis à L-

ADRESSE2.) depuis le 1er janvier 2024.

Compte tenu des éléments du dossier, il y a lieu de leur accorder un délai de

déguerpissement de deux mois afin de pouvoir se reloger.

L’Office Social Commun ADRESSE1.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation

au montant de 1.600.- euros par mois d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le

preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur,

corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération

notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La

valeur locative peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter

la preuve que le préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des

parties ne fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de

l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou

ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ; Marianne

HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p. 377 ; Trib.

d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges comprises,

actuellement payée par les parties défenderesses.

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle à 1.600.- euros.

L’Office Social Commun ADRESSE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en

la demeure, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la

requérante, le tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cassation, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéro 3508 du registre).

En l’espèce, l’Office Social Commun ADRESSE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise

par la loi fait défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement

aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

se déclare compétent pour connaître de la demande,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de mise à disposition signé en date du 19 janvier 2023 a

valablement pris fin et que depuis le 1er

janvier 2024

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) sont à considérer comme occupants sans droit ni titre,

dit fondée la demande de l’Office Social Commun ADRESSE1.) à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 2 (deux) mois après la

notification du présent jugement,

au besoin

autorise

l’Office Social Commun

ADRESSE1.)

à faire expulser

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que toutes les autres personnes occupant les

lieux de leur chef dans la forme légale et à leurs frais, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe

l’indemnité

d’occupation mensuelle

à payer par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) au montant de 1.600.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

dit non fondée la demande de l’Office Social Commun ADRESSE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.