Landlord wins eviction and partial rent claim; court rejects provisional execution due to lack of urgency.

Rép. no. /24

Dossier no. L-BAIL-565/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

14 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière

d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE

SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son administrateur-délégué actuellement en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse, comparant par PERSONNE1.), administrateur-délégué

ET

1.PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse, comparant en personne

2.PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesses, comparant en personne

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 31 août 2023.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 19 octobre

2023.

L’affaire fut utilement fixée et retenue aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 février 2024.

Lors de la prédite audience PERSONNE1.), se présentant pour la société SOCIETE1.) SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), se présentant personnellement, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants:

Suivant contrat de bail à loyer conclu en date du 2 octobre 2006, prenant cours le 1er janvier

2007 jusqu’au 31 décembre 2008, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année,

la société SOCIETE2.) SCI a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un

appartement au premier étage et une cave dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant

paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 750 euros et d’une avance sur charges de

100 euros.

Par acte de vente notarié du 8 juillet 2022, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après

désignée : la société SOCIETE1.)) a acquis le prédit appartement.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante :

Par requête déposée en date du 31 août 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation

de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

voir condamner les locataires à payer à la partie requérante la somme de 7.945,01 euros

à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux tels que de droit à

partir du jour de l’échéance, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

voir constater la résiliation du bail intervenue en date du 31 décembre 2022, sinon voir

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour violation des obligations du bail par les

parties défenderesses ;

-

voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses endéans la quinzaine à

partir de la notification du jugement à intervenir, avec tous ceux qui s’y trouvent de

leur chef ;

-

voir autoriser la partie requérante, faute par les parties défenderesses et ceux qui s’y

trouvent de leur chef, de déguerpir de plein gré, à les en faire expulser à leurs frais, ces

frais étant récupérables sur simple présentation de la quittance des ouvriers y

employés;

-

subsidiairement, voir condamner les parties défenderesses au paiement d’une astreinte

de 150 euros par jour de retard de déguerpissement, payable à partir de la huitaine

après la notification du jugement à intervenir et jusqu’à l’achèvement des opérations

de déguerpissement ;

-

voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité

de relocation aux termes de l’article 1760 du Code civil jusqu’à ce que le propriétaire

aura retrouvé un locataire, sinon pour un délai contractuel de préavis de trois mois ;

-

voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité

de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ;

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour sa part au paiement de l’entièreté des sommes dues, en ce compris les

frais et dépens de l’instance ;

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 565/23.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande d’un montant de

9.350 euros pour la période de janvier 2023 à février 2024. Il échet de lui en donner acte.

C. L’argumentaire des parties :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la société SOCIETE1.) reproche aux parties

défenderesses de ne plus procéder au paiement du loyer et du dernier de décompte de charges

lui adressé en date du 15 juillet 2022 s’élevant à 295,01 euros. Le 27 septembre 2022 une

convention aurait été conclue par les parties aux termes de laquelle les parties défenderesses

se seraient engagées à lui régler le 1er de chaque mois une indemnité équivalente à un mois

de loyer plus charges et une 2ème indemnité du même montant avant le 15 de chaque mois

afin de rattraper les arriérés, de sorte qu’il ne resterait plus d’impayés à la fin de décembre

2022, à quitter irrévocablement les lieux au plus tard le 31 décembre 2022 et à les remettre en

bon état conformément aux termes du contrat de bail. Aucun de ces engagements n’aurait été

respecté, de sorte que les parties défenderesses seraient redevables à la partie requérante au

titre des mensualités de mars à juin 2022 (4 x 850 euros) d’une somme de 3.400 euros ainsi

que le montant de 295,01 euros au titre du décompte de charges. Elles devraient encore lui

payer les arriérés de loyers redus pour la période de janvier 2023 à février 2024 d’un montant

total de 9.350 euros. Le non-paiement du loyer et des charges constituerait une cause de

résiliation du bail. Compte tenu des termes de la convention signée entre parties le 27

septembre 2022, il y aurait lieu de constater que la résiliation du bail serait intervenue à cette

date. Subsidiairement, il y aurait lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts

exclusifs des parties défenderesses. La partie requérante réclame encore le paiement de 150

euros en guise d’astreinte à défaut pour les parties défenderesses de déguerpir ainsi qu’une

indemnité de relocation.

PERSONNE3.) conteste les montants lui réclamés en faisant valoir qu’elle a quitté les lieux

loués depuis longtemps ce dont la partie bailleresse aurait été informée. Elle aurait entamé une

procédure de divorce à l’égard de PERSONNE2.) et n’aurait pas eu connaissance des arriérés

lui actuellement réclamés. Subsidiairement, elle demande des délais de paiement.

PERSONNE2.) reconnaît qu’il redoit les arriérés de loyers et de charges et il demande à mettre

son épouse hors cause du litige dès lors qu’elle n’occupe plus les lieux. Il insiste sur sa

situation financière précaire et demande également des délais de paiement.

La société SOCIETE1.) donne à considérer que les deux parties défenderesses sont liées à son

égard aux termes du contrat de bail.

D. L’appréciation du Tribunal :

La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et

n’étant pas contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit

la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui

a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de

sa demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail à loyer conclu en date du 2 octobre

2006, prenant cours le 1er janvier 2007 jusqu’au 31 décembre 2008, bail renouvelable par

tacite reconduction d’année en année, la société SOCIETE2.) SCI a donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement au premier étage et une cave dans un

immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer

de 750 euros et d’une avance sur charges de 100 euros.

Par acte de vente notarié du 8 juillet 2022, la société SOCIETE1.) a acquis le prédit

appartement.

Quant à la résiliation unilatérale et quant au paiement des arriérés de loyers et de charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave

des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive.

De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre

partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge

en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori.

Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle

du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement il

fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas

contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive.

Au cas où la rupture est injustifiée, la responsabilité de son auteur est engagée.

Le non-paiement des loyers et avances mensuelles sur charges au terme convenu constitue

une violation des obligations du locataire suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat

de bail.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que par courrier du 26 juillet 2022, le bail a été résilié

de manière unilatérale avec effet immédiat par la bailleresse en raison d’arriérés de loyers.

Aux termes d’une convention conclue en date du 27 septembre 2022, les parties ont convenu

ce qui suit :

-

le contrat de bail a été résilié avec effet au 26 juillet 2022 ;

-

le locataire reste en souffrance de paiement de trois mois de loyers ;

-

les parties ne vont pas appliquer les pénalités de retard à partir du 26 juillet 2022 sous

condition que le locataire règle dorénavant au 1er de chaque mois une indemnité

équivalente à un mois de loyer plus charges et une 2ème indemnité du même montant

avant le 15 de chaque mois afin de rattraper les arriérés, de sorte qu’il ne reste pas

d’impayés à la fin du mois de décembre 2022, que le locataire quitte irrévocablement

les lieux au plus tard le 31 décembre 2022 et que le locataire remet les lieux en bon

état conformément aux termes de son contrat de bail.

Etant donné que les parties défenderesses ne contestent pas les arriérés de loyers d’un montant

de 3.400 euros au moment où la résiliation unilatérale est intervenue et compte tenu des termes

précités de leur convention, il y a lieu de constater que la résiliation unilatérale du bail est

valablement intervenue à la date du 26 juillet 2022 avec effet immédiat aux torts exclusifs des

parties défenderesses.

Comme il est constant en cause que PERSONNE3.) n’occupe plus les lieux, la demande en

déguerpissement et en expulsion forcée dirigée par la société SOCIETE1.) à son égard est à

dire non fondée.

PERSONNE2.) est cependant condamné à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui

s’y trouvent de son chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement, un délai plus élargi n’étant aucunement justifié.

Au besoin, la société SOCIETE1.) est autorisée à faire expulser PERSONNE2.) des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets trouvés

dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais de PERSONNE2.), ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Au vu des pièces versées, des renseignements fournis par la partie requérante à l’appui de ses

pièces et en l’absence de preuve de paiement du montant réclamé, la demande de la société

SOCIETE1.) en paiement est à dire fondée à concurrence du montant de 3.400 euros au titre

des arriérés de loyers de mars à juin 2022, ainsi qu’à concurrence du montant de 295,01 euros

au titre du décompte de charges de 2022, avec les intérêts légaux à partir du 31 août 2023,

jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

D’après les dispositions de l’article 220 du Code civil, disposant que chacun des conjoints a

pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation

des enfants, toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement, de sorte qu’ils

sont tenus solidairement au paiement du loyer et des charges locatives, ce qui constitue une

dette ménagère.

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sont dès lors condamnés solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de de 3.400 euros ainsi que le montant de 295,01 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 31 août 2023, jusqu’à solde.

Quant au paiement des indemnités d’occupation

Au vu de la résiliation du bail avec effet au 26 juillet 2022, la société SOCIETE1.) ne saurait

réclamer des arriérés de loyers suite à cette résiliation. Sa demande en paiement du montant

de 9.350 euros au titre d’arriérés de loyers doit dès lors être requalifiée en demande en

paiement d’indemnités d´occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre

de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en

le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est

destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les

lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais

également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition

des lieux.

Comme la société SOCIETE1.) n’établit pas que PERSONNE3.) ait encore occupé les lieux

donnés en location suite à la résiliation unilatérale du bail intervenue en date du 26 juillet 2022

avec effet immédiat, elle ne saurait être considérée comme occupante sans droit ni titre. La

demande en paiement d’une indemnité d’occupation dirigée par la société SOCIETE1.) à

l’égard de PERSONNE3.) est dés lors à déclarer non fondée.

PERSONNE2.) qui est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2022 redoit

paiement d’une indemnité d’occupation.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de l’appréciation

souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de

la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur.

En l’absence de tout autre élément probant d’appréciation, il y a lieu de fixer l’indemnité

d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE2.) à la somme de 850 euros.

PERSONNE2.) est en conséquence condamné à payer à la société SOCIETE1.) le montant de

9.350 euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 février 2024, jour de l’augmentation de la

demande, jusqu’à solde.

Il y a lieu de rejeter pour être prématurée la demande de la société SOCIETE1.) tendant à

condamner les parties défenderesses au paiement d’une « astreinte » de 150 euros par jour de

retard de déguerpissement, alors que la demande tend à l’indemnisation d’un préjudice futur

non encore établi à l’heure actuelle.

Quant à l’indemnité de relocation

Il y a lieu de relever que destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant

le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est

expressément prévue par l’article 1760 du Code civil, en ces termes : « en cas de résiliation

par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation a pour finalité de réparer uniquement la perte de loyer pendant le

délai requis pour la relocation, elle ne saurait englober l’avance mensuelle des charges

locatives.

Cependant, en l’état, il n’est pas possible de déterminer la durée nécessaire à la relocation de

l’immeuble. Il n’est pas à exclure que l’objet du bail puisse être reloué prochainement dès la

libération définitive des lieux. Tendant à la réparation d’un dommage futur, non établi à

l’heure actuelle et qui ne saurait être considéré comme la prolongation nécessaire de la

situation actuelle, la demande en paiement d’une indemnité de relocation est prématurée, de

sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Quant aux délais de paiement

L’article 1244 du Code civil dispose que le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir

en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en

considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve,

accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes

choses demeurant en état.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet

d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en échelonnant le

paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec modération, le principe étant que

le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement, sauf le cas où un terme est fixé par la

loi ou la convention entre parties. Le juge doit avoir égard à la situation des parties et peut

octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi.

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder que s’il apparaît comme

vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter

intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une

projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et en fonction de cette

projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité.

En l’espèce, les parties défenderesses ne fournissent ni des indications précises sur l’ensemble

de leur situation financière actuelle, ni sur l’évolution future de cette situation. Par ailleurs,

elles ne versent aucune pièce justifiant leurs dires. Le Tribunal ne se trouve donc pas en

mesure d’apprécier la situation financière actuelle des parties défenderesses, ni son évolution

à court ou moyen terme.

Leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement est par conséquent à rejeter.

Quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE1.) n’établissant pas avoir rempli la condition d’iniquité requise par

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, sa demande en octroi d’une indemnité de

procédure est à dire non fondée.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution

provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses succombant au litige sont à condamner in solidum aux frais et

dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière

d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA recevable et partiellement fondée,

constate que la résiliation unilatérale du bail conclu par les parties est valablement intervenue

aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à la date du 26 juillet 2022 avec

effet immédiat,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tout et tous ceux qui s’y

trouvent de son chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement,

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser PERSONNE2.) des

lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets

trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais de PERSONNE2.), ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne solidairement PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) SA le montant de de 3.400 euros ainsi que le montant de 295,01 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 31 août 2023, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 9.350

euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 février 2024, jusqu’à solde,

pour le surplus, déboute la société anonyme SOCIETE1.) SA de ses demandes,

rejette pour être prématurées la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en paiement

d’une « astreinte » et d’une indemnité de relocation,

rejette la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en octroi de délais de paiement,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en octroi d’une indemnité

de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) in solidum aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont signé

le présent jugement

Anne SIMON

William SOUSA