Tenant loses security deposit claim and pays landlord after failing to appear in court.

Répertoire No. 944/24

L-BAIL-678/23

Audience publique du 14 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience du 15 février 2024

e t

1)

le SOCIETE1.),

2)

PERSONNE2.),

3)

PERSONNE3.), demeurant tous les trois à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

sub 1-3) comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 16 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

21 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 15 février 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Laurent LIMPACH, fut entendu en ses

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

3 octobre 2023 et complétée le 16 octobre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la

convocation du SOCIETE1.), de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) devant le

Tribunal de ce siège pour:

“(fichier)”

Quoique régulièrement cité, PERSONNE1.) ne comparut pas à l’audience du

Tribunal du 21 décembre 2023.

A cette audience une personne s’est présentée avec l’intention de représenter

PERSONNE1.). Alors que cette représentation ne satisfaisait pas aux conditions

de l’article 106 du Nouveau Code de Procédure civile, l’affaire fut refixée

l’audience du 15 février 2024 pour permettre au demandeur de se présenter.

A l’audience du 15 février 2024, PERSONNE1.) n’était pas présent ni représenté.

Le demandeur a pris position par écrit quant aux pièces versées en cause par le

mandataire du SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE2.). Il ressort

notamment du courrier entré le 14 février 2024 que PERSONNE1.) était

parfaitement informé de la tenue de l’audience du 15 février 2024.

Il y a partant lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son encontre.

Le Tribunal rappelle le principe de l’oralité des débats devant la justice de paix,

qui impose aux parties de comparaître ou de se faire représenter pour formuler

valablement leurs prétentions et de les justifier, de sorte que les arguments

développés par PERSONNE1.) dans son courrier ci-dessus mentionné ne sauraient

être pris en considération sous peine de violer le principe d’un débat contradictoire

au regard des dispositions de l’article 65 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure

civile. La jurisprudence admet que dans le cadre d’une procédure orale, les

observations écrites sont irrecevables à défaut de comparution [Cass. 2e, civ. 23

septembre 2004 (IR, recueil DALLOZ, 2004, n° 36)].

Dans ces circonstances, PERSONNE1.) n’ayant pas développé ses moyens écrits

à la barre, il n’y a pas lieu de tenir compte du courrier et des pièces parvenues au

tribunal le 14 février 2024.

Les moyens et prétentions du

SOCIETE1.), de

PERSONNE3.)

et de

PERSONNE2.)

A l’audience du Tribunal du 15 février 2024, le SOCIETE1.), PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) ont conclu à l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.)

concernant sa première demande, à savoir la question de la conformité des

agissements de l’agent immobilier.

En effet, le SOCIETE1.) contre laquelle cette demande est dirigée plus

spécialement ne serait pas en relation contractuelle avec PERSONNE1.) alors

qu’elle n’aurait fait office que de simple intermédiaire entre les bailleurs et le

locataire. Cette entité n’aurait encore pas de forme sociale.

Ensuite, la demande de PERSONNE1.) quant à l’institution d’une expertise serait

à rejeter. En effet, les lieux auraient été remis en état, de façon à ce qu’une telle

mesure ne pourrait pas être réalisée.

Enfin, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ne s’opposent pas à la restitution de la

garantie bancaire prestée.

Néanmoins,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE2.)

formulent une demande

reconventionnelle à hauteur de 4.443,21 euros sur base d’un décompte lequel a la

teneur suivante:

“(fichier)”

Il échet de donner acte à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) de leur demande

reconventionnelle.

Appréciation

Il y a d’emblée lieu de retenir que la demande de PERSONNE1.) pour ce qu’elle

est dirigée contre le SOCIETE1.) est irrecevable.

En effet, PERSONNE1.) reste en défaut de préciser l’identité de cette partie

défenderesse laquelle n’a, selon les recherches du Tribunal au Luxembourg

Business Register « LBR », pas de forme sociale.

Il est ensuite constant en cause que suivant contrat de bail du 1er avril 2019 prenant

effet à cette même date, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont donné en location

à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.) un appartement situé à L-ADRESSE3.),

moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.000 euros et d’une avance sur

charges mensuelle de 200 euros.

Il est encore établi en cause que le 6 avril 2023, PERSONNE1.) a unilatéralement

résilié le contrat de bail avec effet au 30 juin 2023 et que cette résiliation a été

acceptée par PERSONNE3.) et PERSONNE2.).

Le déguerpissement effectif de PERSONNE1.) est à situer au 29 juin 2023.

Un état des lieux a été dressé le 29 juin 2023, ce dernier n’étant cependant pas

signé.

Quant à la demande d’institution d’une expertise

PERSONNE1.) conclut à l’institution d’une expertise judiciaire à des fins « d’une

évaluation raisonnable de l’état de l’appartement ».

La demande de PERSONNE1.) en institution d’une expertise est à rejeter

conformément aux dispositions de l’article 351 du Nouveau Code de procédure

civile, qui ne permet pas de palier à la carence d’une partie dans l’administration

de la preuve par l’institution d’une mesure d’instruction.

Il n’y a par conséquent pas lieu d’ordonner une expertise.

Quant aux dégâts locatifs

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) réclament des dommages et intérêts à hauteur

de 7.496,57 euros pour dégâts locatifs et versent cinq pièces à savoir:

- réparation parquet: SOCIETE2.) pour 3.100 euros,

- réparation salle de bains : PERSONNE5.) pour 976,85 euros,

- remise en peinture : SOCIETE3.) pour 2.732,96 euros,

- remplacement de spots défectueux : PERSONNE6.) et PERSONNE7.) pour

37,97 euros et

- nettoyage : ASQ pour 648,79 euros.

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état,

excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que

l’article 1731 du Code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le

preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les

rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient

eu lieu sans sa faute.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est

une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait

matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat (cf. Marianne HARLES, le bail à loyer, Compte rendu de

jurisprudence, P.31, n° 114).

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n°

35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op. cit., p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux

à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable,

entièrement rénové.

Il y a lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article

1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de

l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef

ou dans le chef de ceux dont il est responsable.

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines détériorations,

car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme

inévitablement dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal,

est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le

bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet

état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 1er avril

2019 et témoigne que l’appartement a été pris en location en parfait état.

En ce qui concerne l’état des lieux de sortie, il y a lieu de constater que

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) versent un état des lieux lequel n’est cependant

pas signé (pièce 3).

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont fait valoir que PERSONNE1.) a bien assisté

à cet état des lieux de sortie mais qu’il en a refusé la signature (voir la mention sur

la pièce en question « Le locataire n’accepte pas de signer l’état des lieux de sortie

le 29 juin 2023, sur place »).

En l’absence de toute contestation, il y a lieu de se référer à cet état des lieux de

sortie dont il ressort divers désordres au niveau de la peinture, du parquet, de la

salle de bains, des luminaires et de l’état de propreté général.

Ces désordres sont encore illustrés par diverses photographies versées en tant que

pièce 4 par PERSONNE3.) et PERSONNE2.).

Les factures versées en cause ont encore trait à l’appartement en question et aux

dégâts ainsi constatés.

Les preuves de paiement des factures sont encore versées.

Au vu des développements qui précèdent et de l’absence de toute contestation par

PERSONNE1.), il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) à titre d’indemnisation des dégâts locatifs à concurrence du

montant demandé de 7.496,57 euros.

Quant à l’indemnité d’indisponibilité

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) réclament le montant de 2.000 euros à titre

d’indemnité d’indisponibilité.

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la

perte de jouissance des lieux qu’il subit. Elle est due pendant la durée nécessaire à

la constatation des dégâts et pendant celle requise pour l’exécution des réparations

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 192).

Au vu des développements qui précèdent, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont

dû faire procéder à divers travaux de remise en état, de sorte que le Tribunal

actuellement saisi évalue la durée de ces travaux à un mois.

En prenant en compte le loyer convenu entre parties, il y a partant lieu d’allouer à

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) le montant de 2.000 euros, évalué ex aequo et

bono, à titre d’indemnité d’indisponibilité pour la remise en état.

Quant au décompte pour charges de l’année 2022

A l’appui de leur demande reconventionnelle, PERSONNE3.) et PERSONNE2.)

ont versé le décompte pour charges relatifs à l’année 2022 et un appel à paiement

du 13 octobre 2023 adressé à PERSONNE1.) par courriel.

Au vu de ces pièces et l’absence de toute contestation de la part de PERSONNE1.),

il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle à titre du décompte pour

charges de l’année 2022 à concurrence du montant réclamé de 946,64 euros.

Quant à la garantie locative

PERSONNE1.) demande la restitution de la garantie locative fournie à hauteur de

6.000 euros.

PERSONNE3.)

et PERSONNE2.) ne s’opposent pas à la demande de

PERSONNE1.).

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail: défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne

peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de

ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations

incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M.

HARLES, op. cit., Pas. 31, n° 65).

PERSONNE1.) ayant quitté les lieux loués, sa demande en restitution de la

garantie locative est, en principe, fondée pour le montant réclamé de 6.000 euros.

Conclusion:

Après compensation judiciaire entre les créances réciproques, le Tribunal

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) le montant

de (7.496,57 + 2.000 + 946,64)- 6.000 =4.443,21 euros, avec les intérêts légaux

à partir du 15 février 2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant à l’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763

du registre).

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, il y a lieu d’allouer à PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) une indemnité de procédure à hauteur de 500 euros.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombe sera condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, les frais sont

à charge de la partie demanderesse.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par un jugement réputé contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) et en premier

ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte

à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE2.)

de leurs demandes

reconventionnelles;

les déclare recevables;

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) pour la partie dirigée contre le

SOCIETE1.);

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à titre

de frais de remise en état fondée et justifiée à hauteur de 7.469,57 euros;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à titre

d’indemnité d’indisponibilité fondée et justifiée à hauteur de 2.000 euros;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à titre

de décompte pour charges de l’année 2022 fondée et justifiée à hauteur de 946,64

euros;

déclare la demande de PERSONNE1.) en remboursement de la garantie locative

fondée et justifiée à hauteur de 6.000 euros;

partant, par compensation judiciaire;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) la somme

de (7.496,57 + 2.000 + 946,64)- 6.000 =4.443,21 euros, avec les intérêts légaux

à compter de la demande en justice, à savoir le 15 février 2024, jusqu’à solde;

déclare fondée et justifiée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à

titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile pour le montant de 500 euros;

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE2.)

le montant de 500 euros;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière