Landlord wins rent arrears and eviction; provisional execution granted for money only, not for lease termination.

Répertoire n°601/2024

E-BAIL-465/23

Audience publique du 8 mars 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Alain LORANG, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Pierre-Alain HORN,

en

remplacement de Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocats à la Cour,

demeurant à Differdange.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 25 septembre 2023 au greffe de la

justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 25 octobre 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 22 novembre 2023.

L’affaire fut refixée et utilement retenue à l’audience publique du 15 décembre 2023,

la représentante de la partie demanderesse entendue en ses moyens et explications.

La partie défenderesse, bien que régulièrement convoquée, ne comparut pas, ni en

personne, ni par mandataire.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé au 12 janvier 2024. En date du

22 décembre 2023, le tribunal prononça la rupture du délibéré à la demande de la

partie défenderesse et fixa la continuation des débats au 24 janvier 2024.

L’affaire fut refixée à la demande de la partie défenderesse et utilement retenue à

l’audience publique du 28 février 2024, les mandataires des parties entendus en leurs

explications et moyens.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 25 septembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 7.375.- euros à titre

d’arriérés de loyers, pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail de plein droit,

sinon pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et pour voir

condamner le défendeur à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à

partir de la notification du jugement à intervenir. La requérante sollicite la

condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance

ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 16 mai 2022, ayant pris effet le 1er juin 2022, elle a donné en location à

PERSONNE1.) une chambre meublée dans une maison à usage d’habitation sise à

L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850.- euros, toutes

charges comprises, payable au plus tard le premier du mois. Elle soutient que depuis

le mois de septembre 2022, le locataire ne procède plus régulièrement au paiement

des loyers et qu’il redoit au jour du dépôt de la requête le montant total de 7.375.-

euros.

La requérante estime que le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une raison grave justifiant la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat

aux torts du locataire. Elle précise qu’aux termes de l’article 5 du contrat de bail, les

parties ont convenu que le non-paiement d’un loyer constitue un motif grave de

résiliation du bail et autorise le bailleur à dénoncer unilatéralement le contrat par lettre

recommandée. Elle affirme être intervenue à plusieurs reprises auprès de

PERSONNE1.) afin qu’il régularise sa situation, mais qu’il n’a fait que de fausses

promesses. Elle fait valoir qu’en date du 18 janvier 2023, elle a donné une lettre de

mise en demeure datée du 5 décembre 2022 en mains propres au locataire en

présence de deux témoins. Elle donne finalement à considérer que le locataire s’est

comporté de manière illégale en occupant une maison à ADRESSE2.) entre juin 2017

et mai 2022 sans payer de loyer et elle verse une attestation testimoniale à cet égard.

Elle reproche en outre au défendeur d’exercer des menaces physiques et des

tentatives de chantage.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas régularisé sa situation après la mise en

demeure du 18 janvier 2023, la requérante estime que le contrat de bail est résilié de

plein droit et qu’il y a lieu d’ordonner son déguerpissement. A titre subsidiaire, elle

demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire sur base

de l’article 1728 du code civil.

A l’audience des plaidoiries du 28 février 2024, la requérante verse un décompte

actualisé suivant lequel elle augmente la demande en paiement au montant total de

12.380,79 euros jusqu’au mois de février 2024 inclus. Pour le surplus, elle maintient

ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE1.) explique qu’il n’a pas pu s’inscrire à la Commune pendant un certain

temps alors qu’il y avait trop de personnes dans l’immeuble. Il fait encore valoir que

la lettre recommandée versée en cause n’est pas signée de sorte qu’il y a lieu de la

rejeter. Il demande également le rejet des attestations testimoniales versées en cause

qui seraient soit illisibles, soit écrites à la main, soit établies par des personnes ne

pouvant attester dans cette affaire, soit ne concerneraient pas le présent litige.

Il ne conteste cependant pas le non-paiement des loyers. Il précise uniquement que

le décompte versé en cause comprend des frais d’huissier à hauteur de 155,79 euros

qui ne seraient pas justifiés. Il explique le non-paiement des loyers par le fait qu’il a

eu un grave accident de travail.

Il ne conteste pas non plus la résiliation du bail, mais il demande à se voir accorder

un délai de déguerpissement de deux mois. Il s’oppose néanmoins à ce que le

jugement soit assorti de l’exécution provisoire.

La requérante conteste les reproches concernant le fait que le locataire n’ait pas pu

s’inscrite et donne à considérer que ce dernier ne verse aucune pièce à l’appui de

ses dires. En ce qui concerne les frais d’huissier de justice mis en compte, elle

soutient qu’il s’agit des frais de signification de la requête qui ont été rendus

nécessaires alors que le défendeur n’avait pas été touché par la convocation par lettre

recommandée du tribunal. Il demande à ce que ces frais soient qualifiés de frais de

justice.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

16 mai 2022, ayant pris effet le 1er juin 2022, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée dans

une maison à usage d’habitation sise à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 850.- euros, toutes charges comprises, payable au plus tard le

premier du mois.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 12.225.- euros

à titre d’arriérés de loyers jusqu’au mois de février 2024 inclus.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

PERSONNE1.) ne conteste pas le non-paiement des loyers réclamés et il ne tire

aucune conclusion juridique de ses affirmations selon lesquelles il n’aurait pas pu

s’inscrire à la Commune.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a

lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante

pour le montant total de 12.225.- euros.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

La requérante demande principalement à voir constater que le bail a été valablement

résilié suite à la remise de la lettre de résiliation en date du 18 janvier 2023 et

subsidiairement à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire

au vu de l’importance des loyers impayés.

Il y a lieu de rappeler que la résiliation est l’acte juridique par lequel l’une des parties

met unilatéralement fin au contrat. Si l’autre partie ne conteste pas la résiliation et

quitte les lieux loués, le bail est terminé. Par contre, si le locataire n’accepte pas la

résiliation du bail par le bailleur et se maintient dans l’immeuble loué, le bail se trouve

prorogé en attendant que le bailleur fasse prononcer la résiliation par voie de justice

(cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, n°356).

Compte tenu de ces considérations, la demande principale de la requérante n’est pas

fondée et il convient d’analyser si la demande subsidiaire en résiliation judiciaire est

fondée au vu des éléments de l’espèce.

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

Le tribunal note encore que le bailleur n’est point obligé de mettre le locataire en

demeure de payer régulièrement le loyer, la simple survenance de l’échéance stipulée

dans le contrat de bail valant mise en demeure. Il importe dès lors peu si la lettre

datée du 5 décembre 2022 est signée ou non.

Les parties ont en l’occurrence convenu que le loyer est payable d’avance le 1er de

chaque mois.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que dès le mois d‘août 2022,

PERSONNE1.) a commencé à régler les loyers de façon irrégulière et qu’il redoit

actuellement plus d’une année de loyers.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE1.) a

manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation

du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement d’un mois à partir

de la notification du présent jugement.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

PERSONNE1.) ne contestant pas le non-paiement des loyers réclamés, il y a lieu

d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire. Par contre, en ce qui concerne la demande en résiliation

du bail et en déguerpissement du locataire, les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’opposent à l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Il résulte des éléments du dossier que la première convocation à l’audience par la

voie du greffe a été retournée avec la mention « pas de boîte à ce nom ». La

requérante a dès lors dû procéder par voie d’huissier de justice en date du 6

décembre 2023 pour faire signifier la requête au défendeur. Les frais de cette

signification à hauteur de 155,79 euros sont partant inclus dans les frais et dépens de

l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de l’augmentation

de sa demande en paiement,

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 12.225.-

euros,

partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 12.225.- euros (douze mille deux cent vingt-cinq euros),

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.),

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la notification du

présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours

et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, y compris les frais de

signification de la requête à hauteur de 155,79 euros.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.