Tenant wins partial refund of security deposit; landlord's deduction upheld; provisional execution rejected.

Rép. no. 880/24

Dossier no. L-BAIL-676/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

7 mars 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse, comparant par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse, comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour, demeurant

à Esch-sur-Alzette

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 4 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 16 novembre

2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25

janvier 2024.

A cette audience, Maître Karim SOREL, qui se présenta pour PERSONNE1.), et Maître

Catia OLIVEIRA, en remplacement pour Maître Filipe VALENTE, qui se présenta pour

PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été remis,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants :

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er novembre 2012, ayant pris effet au 1er novembre

2012 pour une durée de trois années, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.)

un appartement avec cave au 3ème étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100

euros et contre fourniture d’une garantie locative de 2.400 euros.

Par contrat conclu en date du 24 juin 2020, ayant pris effet au 1er juillet 2020 pour se terminer

le 31 décembre 2020, contrat prolongé jusqu’au 1er mai 2022, PERSONNE2.) a sous-loué le

prédit appartement à PERSONNE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.480

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150 euros, contrat de sous-location qui a pris

fin en date du 1er mai 2022.

B. L’argumentaire des parties :

Par requête déposée en date du 4 octobre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation

d’PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

à loyer, pour :

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de

3.260 euros au titre de la garantie locative indûment retenue, avec les intérêts tels que

de droit à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

-

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 676/23.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) sollicite sur base des articles 1382 et 1383 du

Code civil indemnisation de ses frais et honoraires d’avocat d’un montant total de 2.256

euros TTC ainsi qu’une indemnité de 1.000 euros pour résistance abusive et vexatoire sur

base de l’article 6-1 du Code civil.

PERSONNE2.) réclame à titre reconventionnel le paiement des charges locatives à

concurrence d’un montant total de 1.882,37 ainsi qu’indemnisation des dégâts locatifs pour

un montant de 1.377,63 euros.

C. L’argumentaire des parties :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que nonobstant le

fait qu’elle a libéré les lieux loués et qu’elle n’a pas de dette à l’égard de la partie

défenderesse, celle-ci refuserait sans motif légitime à lui restituer le montant de la garantie

locative.

A l’audience des plaidoiries, la partie requérante fait exposer que la partie défenderesse ne

l’a pas informée du fait que le contrat de bail conclu par les parties constitue un contrat de

sous-location illicite qui n’aurait pas été autorisé par le bailleur principal. Elle soulève

l’incompétence du tribunal saisi pour connaître de la demande reconventionnelle en

invoquant l’illicéité du contrat de sous-location ainsi que son effet putatif. Subsidiairement,

elle demande à voir dire non fondée la demande reconventionnelle en faisant valoir que les

avances sur charges stipulées au contrat de sous-location sont supérieures à celles prévues

par le contrat de bail principal. Elle ajoute que la partie adverse n’apporterait aucune preuve

de l’existence des prétendus dégâts locatifs dont elle demande indemnisation.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande adverse en indemnisation des frais

d’avocat et en octroi d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour constituer

des demandes nouvelles. Pour le surplus, elle s’oppose à la demande adverse en faisant

exposer qu’il existe depuis longtemps un litige entre le bailleur principal et le locataire

principal, raison pour laquelle elle aurait provisoirement quitté les lieux loués et les aurait

sous-loués de manière provisoire. Compte tenu du fait que le loyer qu’elle a été contrainte

de régler pour son relogement a été supérieur à celui du bail principal, elle aurait dû

augmenter le loyer pour la sous-location. S’agissant de sa demande reconventionnelle, elle

estime que le tribunal est compétent pour toiser cette demande. Elle fait préciser qu’à aucun

moment, elle ne se serait fait passer pour la bailleresse principale. Sa demande

reconventionnelle serait fondée compte tenu de son décompte actualisé et des pièces

justificatives documentant la réalité des charges locatives. En outre, il résulterait des photos

versées que des dégâts locatifs sont imputables à PERSONNE1.).

D. L’appréciation du Tribunal :

1)

La compétence du Tribunal

L’article 3 point 3° du Nouveau Code de procédure civile donne compétence exclusive au

juge de paix pour connaître « de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives

à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou

non la suite d’une convention ».

Il est constant en cause qu’un contrat de sous-location a été conclu par les parties,

indépendamment de toute considération relative à la validité du contrat en question.

En ce qui concerne les demandes principale en restitution de la garantie locative et

reconventionnelle en paiement d’arriérés de charges locatives et en indemnisation de dégâts

locatifs qui visent PERSONNE2.) en sa qualité de bailleresse et PERSONNE1.) en sa qualité

de locataire, il échet de relever que ces demandes tombent dans le champ d’application de

l’article 3 point 3° du Nouveau Code de procédure civile. La question relative à la validité

du contrat de sous-location relève de l’examen du fond.

Il en découle que le tribunal est compétent pour connaître des demandes des parties.

2)

La recevabilité

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte introductif d’instance.

Aux termes de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile « L'objet du litige est

déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte

introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être

modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions

originaires par un lien suffisant ».

C’est le principe de l’immutabilité du litige.

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe de la

demande reste le même ; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la

demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par

la qualité des parties.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit

expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci

délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir, les

parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la

demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable.

Les demandes d’PERSONNE1.) tendant à se voir indemniser ses frais d’avocat et tendant à

se voir allouer une indemnité pour procédure abusive et vexatoire constituent des demandes

nouvelles non contenues dans la requête.

Ces demandes sont dès lors à déclarer irrecevables.

Pour le surplus, la demande d’PERSONNE1.) est à déclarer recevable, de même que la

demande reconventionnelle d’PERSONNE2.).

3)

Le bien-fondé

a)

La validité du contrat de sous-location

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs

demandes respectives.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 1er novembre 2012,

ayant pris effet au 1er novembre 2012 pour une durée de trois années, PERSONNE3.) a donné

en location à PERSONNE2.) un appartement avec cave au 3ème étage d’un immeuble sis à

L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une avance

mensuelle sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 2.400

euros. Il en résulte encore que la locataire ne pourra sous-louer l’appartement sans le

consentement exprès et par écrit du bailleur.

Par contrat conclu en date du 24 juin 2020, ayant pris effet au 1er juillet 2020 pour se terminer

le 31 décembre 2020, contrat prolongé jusqu’au 1er mai 2022, PERSONNE2.) a sous-loué le

prédit appartement à PERSONNE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.480

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150 euros, contrat de sous-location qui a pris

fin en date du 1er mai 2022.

S’il est certes constant en cause que ce contrat de sous-location a été conclu sans l’accord du

bailleur, il résulte cependant clairement dudit contrat qu’il s’agit d’une sous-location, dès

lors que la résiliation anticipée du contrat de sous-location est prévue sous l’article 3 en cas

de changement du contrat principal.

La version avancée par PERSONNE1.) suivant laquelle elle n’aurait pas été courant du fait

qu’il s’agissait d’une sous-location n’est dès lors pas crédible.

Sous-louer, c’est louer, c’est concéder à son tour au sous-locataire les droits d’usage et de

jouissance dont on dispose soi-même sur la chose qu’on a pris à bail. Dans la sous-location

c’est le preneur qui se constitue à son tour bailleur et qui concède à un autre preneur l’objet

du bail dont il bénéficie lui-même. La sous-location constitue donc un bail nouveau

absolument autonome par rapport à l’ancien. Ce bail est pour le bailleur primitif une res inter

alios acta qui n’engendre aucun lien de droit, même partiel, entre le bailleur primitif et le

sous-preneur (Henri DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, Les

principaux contrats, 1re partie, n° 717, 3ème édition 1972).

Le contrat de sous-location crée entre le locataire principal et le sous-locataire les mêmes

effets et engendre partant les mêmes droits et obligations que tout contrat de bail.

Le sous-locataire n’occupe pas simplement du chef du locataire principal, mais en vertu d’un

droit propre que constitue le contrat de sous-location.

Bien qu'une sous-location irrégulièrement consentie soit inopposable au bailleur principal,

elle n'en produit pas moins tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire.

S’il est certes vrai que le fait qu’PERSONNE2.) a sous-loué l’appartement à PERSONNE1.)

sans l’autorisation du bailleur principal constitue une violation du contrat de bail principal,

le non-respect de cette interdiction est cependant sans incidence sur la validité du contrat de

sous-location, qui constitue un bail autonome par rapport au bail principal.

Il s’ensuit que tout l’argumentaire d’PERSONNE1.) relatif à l’illicéité du contrat de sous-

location est à rejeter pour défaut de pertinence.

b)

Les demandes principale et reconventionnelle

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, défaut de

paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou

dégâts locatifs.

Afin de pouvoir déterminer le montant auquel pourra, le cas échéant, prétendre

PERSONNE1.) au titre du remboursement de la garantie locative, il convient d’abord

examiner la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) pour s’y opposer.

La demande reconventionnelle

quant aux charges locatives

En vertu de l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation, «

le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés

lui-même pour le compte du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais

exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement. Le

bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces acomptes peuvent

être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices

antérieurs. Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon

un mode de computation à convenir entre les parties en cause. Si les frais mis en compte

résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en

assemblée générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des

immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application de la

présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise. En cas de

demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des extraits du

règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage

des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente du lot loué dans

chacune des catégories de charges ».

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais incombant au

locataire moyennant la production du décompte et des pièces justificatives afférentes,

lorsque la créance affirmée de ce chef est contestée par le locataire.

En l’espèce, PERSONNE2.) réclame, en renvoyant à son décompte et aux pièces

justificatives y afférentes documentant la réalité des charges, le paiement de charges

locatives d’un montant total de 1.882,37 euros, après déduction des avances versées, pour la

période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021 (327,18 euros), celle du 1er février 2021 au 31

janvier 2022 (1.196,32 euros) et celle du 1er février 2022 au 1er mai 2022 (358,87 euros).

L’argumentaire d’PERSONNE1.) consistant à dire que les avances mensuelles sur charges

fixées dans le contrat de sous-location sont supérieures à celles fixées dans le contrat de bail

principal n’est pas fondé face aux pièces versées par PERSONNE2.) démontrant la totalité

des charges réellement redues.

Sa demande est en conséquence à dire fondée à concurrence du montant de 1.882,37 euros.

quant aux dégâts locatifs

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu

sans sa faute.

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une

présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire.

Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage

normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas

imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le

locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état.

Le preneur n’est pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage

normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. En usant du bien loué en bon père de

famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces

d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine

mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Comme PERSONNE2.) se limite à verser quelques photos qui sont en plus contestées par

PERSONNE1.) et en l’absence de tout autre élément permettant d’établir la réalité des

prétendus dégâts locatifs qu’elle invoque, sa demande en octroi du montant de 1.377,63

euros est à dire non fondée.

La demande principale

Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue

au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la

durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des

frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues.

Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas

justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement

doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.

Il est constant en cause qu’PERSONNE1.) a fourni dans le cadre du contrat de sous-location

une garantie locative d’un montant de 3.260 euros.

Au vu des développements qui précèdent concernant la demande reconventionnelle et au vu

du sort de cette demande, il échet de retenir qu’PERSONNE2.) a valablement pu retenir la

somme de 1.882,37 euros sur la garantie locative.

Après compensation et après déduction du montant valablement retenu par PERSONNE2.),

la demande d’PERSONNE1.) en restitution du montant de la garantie locative est à dire

fondée à concurrence de la somme de 1.377,63 euros (3.260 - 1.882,37).

PERSONNE2.) est dès lors condamnée à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.377,63

euros, avec les intérêts légaux à partir du 4 octobre 2023, jour du dépôt de la requête, jusqu’à

solde.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Au vu de l’issue du litige, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

se déclare compétent pour connaître des demandes des parties,

dit irrecevables les demandes d’PERSONNE1.) en indemnisation de ses frais d’avocat et en

octroi d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

pour le surplus, dit la demande d’PERSONNE1.) et la demande reconventionnelle

d’PERSONNE2.) recevables,

dit fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) à concurrence du montant de

1.882,37 euros,

dit qu’PERSONNE2.) a valablement retenu le montant de 1.882,37 euros sur la garantie

locative,

après compensation et après déduction du montant valablement retenu par PERSONNE2.),

dit fondée la demande principale d’PERSONNE1.) à concurrence du montant de 1.377,63

euros, avec les intérêts légaux à partir du 4 octobre 2023, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.377,63 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 4 octobre 2023, jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont signé

le présent jugement

Anne SIMON

William SOUSA