Landlord wins back rent and eviction but loses provisional execution due to lack of urgency.

Répertoire n°533/2024

E-BAIL-639/23

Audience publique du 1er mars 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

comparant

par

Maître Ludovic MATHIEU,

en

remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, demeurant à

Sanem,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., anciennement

SOCIETE3.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Aurélie BELINGAR, avocat à la

Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 18 décembre 2023 au greffe de la

justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 10 janvier 2024, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 14 février 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties entendus

en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 18 décembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. (anciennement SOCIETE3.) s.à r.l.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour

l’entendre condamner à lui payer la somme de 46.410.- euros à titre d’arriérés de

loyers et de charges avec les intérêts légaux tels que de droit à compter du jour de

la demande en justice, jusqu’à solde, et pour l’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de huit jours

à partir de la notification du jugement à intervenir. La requérante sollicite encore

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au

paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 24 septembre 2019, ayant pris effet le 1er octobre 2019, elle a donné en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. (anciennement

SOCIETE3.) s.à r.l.) un bureau sis à ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.250.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 70.- euros. Elle

soutient que la locataire règle les loyers et avances sur charges de façon irrégulière,

voire ne les règle pas du tout. Elle fait valoir que la locataire redoit au jour du dépôt

de la requête la somme 46.410.- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges. Elle

lui reproche en outre de ne pas avoir fourni la garantie locative à hauteur de 5.000.-

euros telle que prévue au contrat de bail. Elle estime que le non-paiement des loyers

aux échéances convenues et le défaut de garantie locative constituent des raisons

graves justifiant la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat aux torts de la

locataire.

A l’audience des plaidoiries du 14 février 2024, la requérante verse un décompte

actualisé suivant lequel elle augmente sa demande en paiement au montant total de

47.514,04 euros jusqu’au mois de février 2024 inclus. Elle précise qu’au vu des

pièces versées par la parties défenderesse, il est établi que la garantie locative a été

payée, de sorte qu’elle renonce à ce moyen de résiliation du bail. Elle ne s’oppose

pas à ce que la partie défenderesse verse en cours de délibéré la preuve de paiement

du loyer et de l’avance sur charge du mois de février 2024. Pour le surplus, elle

maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

La partie défenderesse soulève en premier lieu l’incompétence territoriale du tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette en soutenant qu’aux termes du contrat de bail, les parties

ont convenu d’attribuer la compétence en cas de litige « aux juridictions de de

l’arrondissement judiciaire de Luxembourg-Ville ». Elle en conclut que par cette

clause les parties ont expressément désigné la justice de paix de Luxembourg et elle

demande à titre principal à ce que le tribunal statue dans un jugement séparé sur la

compétence.

La requérante conclut au rejet du moyen d’incompétence soulevé, la justice de paix

d’Esch-sur-Alzette relevant de l’arrondissement judiciaire de Luxembourg. Elle

s’oppose à ce que le jugement statue sur ce moyen dans un jugement séparé, le

moyen étant purement dilatoire.

Le tribunal décide de joindre cet incident au fond.

A titre subsidiaire et quant au fond, la partie défenderesse conteste le décompte

actualisé en soutenant qu’il a été convenu entre parties que la bailleresse accorde

une remise du loyer et de l’avance sur charges du mois d’octobre 2019. Elle affirme

en outre que le loyer et l’avance sur charges du mois de février 2024 ont été payés

et elle s’engage à verser un avis de débit en bonne et due forme en cours de délibéré.

Elle précise également que la garantie locative a été fournie sous forme de garantie

bancaire dès le début du bail et qu’elle est toujours consignée auprès de la banque.

Elle s’oppose à la demande en résiliation du bail en soutenant qu’en l’occurrence la

bailleresse n’a pas été proactive dans ses démarches de recouvrement des loyers et

n’a envoyé le premier rappel qu’en date du 12 juin 2023. Elle soutient encore que la

bailleresse ne lui a jamais envoyé de mise en demeure de payer les loyers et elle en

déduit que la bailleresse n’est pas contrainte d’attendre la rentrée d’argent. Elle

précise encore qu’actuellement le terme courant est payé. Elle explique que le non-

paiement des loyers pendant la période d’octobre 2020 à mai 2023 est dû à une faute

de l’assistance de direction qui n’a pas fait son travail.

Elle est d’avis qu’en l’occurrence le non-paiement des loyers et avances n’est pas

suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Elle affirme qu’elle a toujours

payé les charges et verse des pièces à cet égard.

A titre plus subsidiaire, si le tribunal devait prononcer la résiliation, elle demande à

se voir accorder un délai de déguerpissement d’un mois.

Elle conteste en tout état de cause l’indemnité de procédure réclamée par la

requérante et demande à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500.-

euros. Elle conclut finalement au rejet de la demande tendant à voir assortir le présent

jugement de l’exécution provisoire.

La requérante conclut au rejet de la farde II de pièces versée la veille de l’audience

des plaidoiries par courriel à Maître Nicolas BAUER qui se trouve actuellement à

l’étranger.

Elle fait valoir que le fait d’avoir tardé à réclamer les loyers ne signifie pas qu’ils ne

sont pas dus. Elle rappelle à cet égard que les loyers sont portables et non pas

quérables et qu’aucune mise en demeure n’est nécessaire. Elle est d’avis que le fait

de redevoir des loyers d’une période de trois années est suffisamment grave pour

justifier la résiliation du bail. Elle donne à considérer que si la locataire paie certes le

terme courant depuis le mois de juin 2023, elle n’a pas du tout commencé à apurer

sa dette. Elle soutient qu’une proposition de paiement échelonné de la dette a été

refusée par la locataire.

Elle conclut au rejet de la demande en paiement d’une indemnité de procédure de la

partie adverse et elle insiste à ce que la partie défenderesse soit condamnée au

paiement des frais et dépens de l’instance.

Motifs de la décision

-

Quant à la compétence territoriale du tribunal saisi

La partie défenderesse conclut à l’incompétence territoriale du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette en soutenant qu’aux termes du contrat, les parties ont

expressément prévu que les litiges seraient portés devant les « juridictions de

l’arrondissement judiciaire de Luxembourg-Ville », de sorte que la justice de paix de

Luxembourg serait compétente.

La requérante conclut au rejet de cette demande au motif qu’il n’existe que deux

arrondissements judiciaires au Grand-Duché de Luxembourg et que la justice de paix

d’Esch-sur-Alzette relève de l’arrondissement judiciaire de Luxembourg.

L’article 33 du nouveau code de procédure civile dispose que « dans les litiges

concernant des droits personnels ou obligations relatifs à un immeuble, tels que

actions en matière de bail et réparations locatives (…), la juridiction compétente est

celle du lieu de situation de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 29 du nouveau code de procédure civile, les clauses

d’attribution de compétence sont valables lorsqu’elles n’ont pas pour but ou pour effet

de porter atteinte à une règle de compétence territoriale d’ordre public.

En l’occurrence, les parties ont convenu dans l’article 16 alinéa 2 du contrat de bail

signé que « Tout litige relatif à l’interprétation et/ou à l’exécution du présent contrat

sera de la compétence des juridictions de l’arrondissement judiciaire de Luxembourg-

Ville (…) ».

Le tribunal rappelle que le Grand-Duché de Luxembourg est divisé en deux

arrondissements judiciaires et chacun compte un tribunal d’arrondissement, l’un à

Luxembourg et l’autre à Diekirch. L’arrondissement judiciaire de Luxembourg est

composé des cantons de Capellen, Esch-sur-Alzette, Grevenmacher, Luxembourg,

Mersch et Remich. L’arrondissement judiciaire de Luxembourg compte deux justices

de paix, celle de Luxembourg et celle d’Esch-sur-Alzette.

En l’occurrence, les parties n’ont pas expressément donné compétence à la justice

de paix de Luxembourg-Ville, mais à toutes les juridictions de l’arrondissement

judiciaire de Luxembourg-Ville. Contrairement aux arguments de la partie

défenderesse, le fait qu’elles aient indiqué « Luxembourg-Ville » ne signifie pas

automatiquement qu’elles aient désigné la justice de paix de Luxembourg.

Etant donné que l’arrondissement judiciaire de Luxembourg comprend la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, le moyen soulevé par la partie défenderesse est à rejeter.

L’immeuble litigieux se trouvant à

ADRESSE2.), le tribunal de céans est

territorialement compétent pour connaître de la demande.

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

-

Quant à la demande de rejet des pièces

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 279 du nouveau code de procédure

civile « la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie

à l’instance ». L’article 282 du même code permet au juge d’écarter du débat les

pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication des pièces doit se faire de telle manière que la partie adverse ait

matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense. Une

communication des pièces le dernier jour utile avant l’audience des plaidoiries est

considérée comme tardive.

Il n’est pas contesté par la partie défenderesse que la farde II contenant quatre pièces

a été communiquée la veille de l’audience des plaidoiries. Les pièces n’ont donc pas

été communiquées en temps utile, de sorte que le juge dispose de la faculté de les

écarter des débats.

Au vu des éléments du dossier, le tribunal retient qu’au vu de la communication

tardive la requérante n’a pas eu le temps d’en prendre inspection pour utilement

préparer sa défense, de sorte qu’il y a lieu de les écarter des débats.

-

Quant au fond

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail commercial signé

en date du 24 septembre 2019, ayant pris effet le 1er octobre 2019, la société civile

immobilière SOCIETE1.) SCI a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.à r.l. un bureau sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.250.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 70.- euros.

Suivant assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2019, la société

SOCIETE3.) s.à r.l. a changé de dénomination sociale et porte depuis lors la

dénomination « SOCIETE2.) ».

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 47.514,04 euros

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges. Le décompte prend en compte

la période du mois d’octobre 2019 jusqu’au mois de février 2024 inclus et comporte

les paiements effectués par la locataire.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

Il résulte du contrat de bail signé entre parties qu’elles ont convenu que « le loyer et

charge d’octobre 2019 n’est pas dû en raison des travaux d’aménagement à effectuer

dans les lieux qui seront à charge du locataire. »

Etant donné que dans son décompte, la requérante réclame déjà le loyer et l’avance

sur charges du mois d’octobre 2019, il convient de déduire le montant de 1.320.-

euros du montant réclamé.

Il résulte encore des pièces versées au dossier que le loyer et l’avance sur charges

du mois de février 2024 ont été payés, de sorte que le montant de 1.320.- euros

réclamé de ce chef doit également être déduit.

Compte tenu de ces considérations et à défaut de preuve de paiement des autres

montants réclamés, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que

formulée par la requérante pour le montant total de 44.874,04 euros.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

Il résulte du contrat de bail versé en cause que le loyer et l’avance sur charges sont

payables d’avance le 1er de chaque mois et par ordre permanent.

Contrairement aux affirmations de la partie défenderesse, le bailleur n’est point obligé

de mettre le locataire en demeure de payer régulièrement le loyer, la simple

survenance de l’échéance stipulée dans le contrat de bail valant mise en demeure.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier qu’entre le mois d’octobre 2020

et le mois de mai 2023, la locataire n’a payé ni loyers ni avances sur charges. Ses

affirmations selon lesquelles il s’agirait d’un oubli de la part d’une assistante de

direction ne sont étayées par aucune pièce versée au dossier et ne sauraient en tout

état de cause pas constituer une cause de justification.

Le tribunal note par ailleurs que si la locataire a certes repris le paiement régulier des

loyers et avances sur charges depuis le mois de juin 2023, elle n’a pas encore

commencé à apurer ses arriérés.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que la locataire a manqué

gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail

aux torts exclusifs de la locataire et la condamnation de cette dernière au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement d’un mois à partir

de la notification du présent jugement.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour

de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de la partie défenderesse est à déclarer

non fondée.

Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des

sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de

450.- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner la société SOCIETE2.) s.à r.l. aux frais et dépens de

l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI de l’augmentation de sa

demande en paiement,

écarte des débats pour communication tardive la farde II contenant quatre pièces de

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

dit la demande en paiement fondée à hauteur de 44.874,04 euros,

partant,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à payer à la société

civile immobilière SOCIETE1.) SCI le montant de 44.874,04 euros (quarante-quatre

mille huit cent soixante-quatorze euros et quatre cents) avec les intérêts légaux

à partir du 14 février 2024, date de la demande actualisée en justice, jusqu’à solde,

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 1 (un) mois

à partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en allocation d’une

indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à payer à la société

civile immobilière SOCIETE1.) SCI le montant de 450.- euros (quatre cent

cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.

en allocation d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.