Tenant loses commercial lease dispute; court orders eviction and back rent payment by default.

Répertoire No. 791/24

L-BAIL-727/23

Audience publique extraordinaire du 29 février 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) SARL,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par SOCIETE2.), société en commandite simple, établie à L-

ADRESSE2.), inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau

de Luxembourg, représentée par son gérant SOCIETE2.) SARL, établie à la même

adresse, RCS n° NUMERO2.), représentée aux fins de la présente procédure par

Maître François COLLOT, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la

même adresse

comparant par Maître David FICKERS, avocat, en remplacement de Maître

François COLLOT, avocat à la Cour, les deux demeurant à Strassen

e t

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE3.) SARL-S, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience du 18 janvier 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

18 janvier 2024.

Lors de la prédite audience, Maître David FICKERS, en remplacement de Maître

François COLLOT, fut entendu en ses moyens et conclusions. La société

SOCIETE3.) SARL-S, quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente ni

représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Les faits constants

Suivant contrat de bail commercial signé en date du 9 mars 2021, la société

SOCIETE3.) SARL-S a pris en location un local commercial dans un immeuble

sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer de 225 euros HTVA à

augmenter d’avances sur charges de 27 euros, soit un total de 290,25 euros TTC.

La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de et à Luxembourg en date du

27 octobre 2023, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité la convocation de la

société SOCIETE3.) SARL-S devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, pour:

-

voir résilier le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la partie

défenderesse;

-

par conséquent, voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef ou avec elles, au

plus tard 8 jours après la notification du jugement à intervenir, sinon et

faute par elle de se faire dans le délai imparti, voir autoriser la partie

requérante à l’en faire expulser dans les formes prévues par la loi, au

besoin à l’aide de la force publique et aux frais de la partie défenderesse,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante, à titre

d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décomptes pour charges,

la somme de 2.262,08 euros avec les intérêts légaux à partir de l’échéance

de chaque loyer, sinon d’une mise en demeure du 7 juillet 2023, sinon de

la demande en justice, jusqu’à solde;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une

indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile;

-

voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire;

-

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SARL a augmenté sa

demande en paiement d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décompte

pour charges pour les montants échus depuis la demande en justice pour réclamer

la somme totale de 3.272,06 euros.

Il échet de lui en donner acte.

Quoique régulièrement citée, la société SOCIETE3.) SARL-S ne comparut pas à

l’audience du Tribunal du 18 janvier 2024.

Aux termes d’un procès-verbal de recherche dressé le 23 novembre 2023

accompagné d’une signification d’une requête et d’une convocation pour

l’audience du 18 janvier 2024, lesquels ont été dressés par l’huissier de justice

suppléant Luana COGONI, remplacement de l’huissier de justice Véronique

REYTER, la société SOCIETE3.) SARL-S a été valablement touchée pour

l’audience en question.

Il y a partant lieu de statuer par défaut à son égard.

L’appréciation du Tribunal

La demande de la société SOCIETE1.) SARL ayant été introduite dans les délai et

forme de la loi est à dire recevable en la forme.

Il y a lieu de qualifier l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.)

SARL de demande additionnelle.

Pour être admissible, une telle demande doit présenter un lien suffisant avec les

prétentions originaires discutées dans l’instance principale à laquelle elle se

rattache.

En l’espèce, l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SARL au

titre d’arriérés de loyers échus depuis la demande en justice et au titre de

l’indemnité de relocation est la conséquence immédiate et directe des faits se

rattachant aux réclamations qui ont donné naissance à l’instance et elle a donc un

lien suffisant avec la demande initiale.

La demande additionnelle présentée par la partie requérante est dès lors recevable.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) SARL d’établir

le bien-fondé de sa demande.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations

réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du

bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie,

l’obligation essentielle du preneur est de payer un loyer au bailleur.

Il résulte des pièces versées, que suivant contrat de bail commercial signé en date

du 9 mars 2021, la société SOCIETE3.) SARL-S a pris en location un local

commercial dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un

loyer de 225 euros HTVA à augmenter d’avances sur charges de 27 euros, soit un

total de 290,25 euros TTC.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer et les charges locatives aux termes convenus.

La créance invoquée par la partie requérante est justifiée par les renseignements

fournis par celle-ci et les pièces versées à l’appui à concurrence du montant total

de 3.272,06 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

La partie défenderesse est ainsi condamnée à payer à la société SOCIETE1.) SARL

le montant de 3.272,06 euros.

Il ressort de la pièce 3 versée par la demanderesse que par un courrier du 7 juillet

2023 elle met en demeure la société SOCIETE3.) SARL-S de payer la somme

totale de 1.252,10 euros à titre d’arriérés de loyers.

Il y a partant lieu d’accorder les intérêts légaux sur la somme de 1.252,10 euros à

compter de la mise en demeure du 7 juillet 2023, jusqu’à solde.

Ensuite, les intérêts légaux sont dus sur la somme restante (3.272,06-1.252,10 =)

2.019,96 euros à compter de la demande en justice, à savoir du 27 octobre 2023,

jusqu’à solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

tel que cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Il y a dès lors lieu de déclarer résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs

de la partie défenderesse et il convient de la condamner à déguerpir des lieux loués

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard 40 jours après la

notification du présent jugement.

Au besoin, la société SOCIETE1.) SARL est autorisée à faire expulser la partie

défenderesse dans la forme légale et aux frais de celle-ci, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

La demande en octroi d’une indemnité de procédure est à dire fondée en son

principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris

dans les dépens à charge de la partie requérante, celle-ci s’étant vu contrainte

d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice.

Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette

indemnité est à évaluer à 500 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse succombant au litige est à condamner aux frais et dépens

de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant par défaut et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa demande,

reçoit la demande,

dit fondée la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et à titre d’arriérés

de charges,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL-S à payer à la société

SOCIETE1.) SARL la somme de 3.272,06 euros, à augmenter des intérêts légaux

comme suit:

- sur la somme de 1.252,10 euros à compter de la mise en demeure du 7 juillet

2023, jusqu’à solde et

- sur la somme de 2.019,96 euros à compter de la demande en justice, à savoir du

27 octobre 2023, jusqu’à solde

déclare résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE3.) SARL-S,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL-S à déguerpir des lieux loués

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard quarante jours après

la notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser la société

SOCIETE3.) SARL-S des lieux loués dans la forme légale et aux frais de ce

dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) SARL en allocation d’une

indemnité de procédure à concurrence du montant de 500 euros,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL-S à payer à la société

SOCIETE1.) SARL la somme de 500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne la société SOCIETE3.) SARL-S aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière